Podział pożytków i określanie wysokości opłat przez spółdzielnię mieszkaniową

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej

Odpowiedzi na powyższe pytania należy szukać w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2000 r. Nr 119, poz. 1116) i w art. 3 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903).

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem i eksploatacją (to jest utrzymaniem i eksploatacją tej nieruchomości wspólnej), a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Spółdzielnia nie może wewnętrznymi regulacjami modyfikować powyższej zasady.

Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielni

Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

Tym samym należy odróżnić od pożytków i przychodów osiąganych z nieruchomości wspólnej pożytki i przychody z działalności gospodarczej spółdzielni.

Pana pytanie dotyczy pożytków i przychodów osiąganych z nieruchomości wspólnej. Gdy pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej są większe niż koszty utrzymania i eksploatacji tej nieruchomości (to znaczy większe niż koszty zarządu nieruchomością wspólną), nadwyżka przychodów podlega podziałowi wyłącznie między właścicieli lokali w danej nieruchomości, bez względu na to, czy dany właściciel jest członkiem spółdzielni. Udział każdego właściciela w tej nadwyżce będzie odpowiadał jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Wysokość udziału w nieruchomości wspólnej

Wysokość udziału w nieruchomości wspólnej oblicza się jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Analogicznie, jeżeli na nieruchomości usytuowany jest więcej niż jeden budynek, udział właściciela lokalu wyznacza stosunek powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do sumy powierzchni użytkowych lokali znajdujących się we wszystkich budynkach wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Fundusz remontowy w spółdzielni

Zasady określania funduszu remontowego winny się znaleźć w regulaminie uchwalonym przez spółdzielnię, w tej kwestii nie ma żadnych odgórnych przepisów, które wskazywałyby sposób ustalania wysokości opłat na fundusz. Spółdzielnia musi jedynie ewidencjonować wpływy i wydatki funduszu remontowego odrębnie dla każdej nieruchomości.

Rozliczanie ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynku i przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku 

Jeśli chodzi o centralne ogrzewanie, to spółdzielnia jako zarządca musi określić w regulaminie metodę rozliczania ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynku i przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku. Wybór metody należy do spółdzielni. Jedyny odgórny wymóg to postulat, by właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonał wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Oczywiście wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.

Reasumując, wysokość opłat zależy od zasad przyjętych w regulaminie spółdzielni, nadto w przypadku centralnego ogrzewania – z uwzględnieniem wyżej określonych wytycznych.