Podział nieruchomości po rozstaniu z konkubiną

Kwestia konkubinatu oraz powstałe między partnerami stosunki o charakterze majątkowym

Pana pytanie dotyczy podziału nieruchomości po rozstaniu z konkubiną. Należy wskazać, iż polskie prawo nie reguluje kwestii konkubinatu oraz powstałych między partnerami stosunków o charakterze majątkowym. W związku z tym doktryna i orzecznictwo stosują normy prawne regulujące stosunek współwłasności do powstałych między partnerami stosunków majątkowych.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1970 r., dokonując rozliczeń między konkubentami, sąd stosuje następujące zasady: co do roszczeń z tytułu nieruchomości i rzeczy ruchomych nabytych wspólnie, na własność lub w posiadanie, jak również z tytułu nakładów dokonanych na te przedmioty – przepisy o zniesieniu współwłasności, natomiast co do roszczeń z tytułu nakładów dokonanych przez jedną z wymienionych osób w przedmiotach należących do drugiej, a wchodzących w skład wspólnego gospodarstwa – przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (sygn. akt III CZP 62/69).

Rozliczenia między konkubentami

Zakładam, że nieruchomość jest położona na działce, której jest Pan współwłaścicielem, i Państwa udziały w całej nieruchomości są równe, tj. po 1/2 części.

Jeżeli Pana była konkubina nie chce załatwić sprawy polubownie – tzn. sprzedać nieruchomość i podzielić uzyskaną kwotę – jedynym rozwiązaniem jest sądowe zniesienie współwłasności.

Stosownie do art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Trzy możliwości dokonania zniesienia współwłasności

Sąd ma trzy możliwości dokonania zniesienia współwłasności. Zgodnie z Kodeksem cywilnym sąd może:

1. dokonać podziału majątku i przyznać poszczególne jego części każdemu ze współwłaścicieli z wyrównaniem udziałów przez orzeczenie dopłat;
2. przyznać całość jednemu ze spadkobierców i nakazać spłacić pozostałych;
3. zarządzić sprzedaż majątku w drodze licytacji i podzielić uzyskaną cenę.

Zasadą jest podział fizyczny nieruchomości, chyba że ze względu na charakter nieruchomości taki podział nie jest możliwy. Podział nieruchomości budynkowej jest niemożliwy, jeżeli nie istnieje możliwość wyodrębnienia samodzielnych lokali.

Zniesienie współwłasności przez podział fizyczny

Jeżeli nie istnieje możliwość zniesienia współwłasności przez podział fizyczny, sąd może nakazać zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej sprzedaż publiczną. Wykonanie takiego orzeczenia następuje w trybie przepisów art. 1066-1071 Kodeksu postępowania cywilnego. Zniesienie współwłasności w drodze sprzedaży nie jest jednak opłacalne dla właścicieli. Przepis art. 1066 K.p.c. stanowi bowiem, iż do sprzedaży nieruchomości celem zniesienia współwłasności stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Oznacza to, że sprzedaży dokonuje w drodze licytacji komornik. Generuje to liczne koszty, gdyż wiąże się to z opłaceniem samego komornika oraz rzeczoznawcy majątkowego, który wykona operat szacunkowy. Pierwsza licytacja rozpoczyna się od ceny wywoławczej wynoszącej 3/4 ceny oszacowania. Druga licytacja (jeżeli pierwsza nie przyniesie skutku, co często ma miejsce) rozpoczyna się od ceny wywoławczej wynoszącej 2/3 ceny oszacowania.

Przy podziale cywilnym można „stracić” (koszty postępowania, cena zbycia) nawet więcej niż 1/3 wartości nieruchomości.

Proponowałbym więc postawić byłej konkubinie ultimatum: albo zgodzi się na sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku, albo Pan wystąpi do sądu o zniesienie współwłasności w drodze sprzedaży nieruchomości, a wtedy była konkubina również będzie na tym stratna.

Jeśli chodzi o meldunek, to jest to czynność ze sfery administracyjnej, która ma na celu rejestrację pobytu. Zmiana meldunku w żaden sposób nie wpływa na Pana prawa wynikające ze współwłasności nieruchomości.