Podział majątku po rozwodzie – eksmałżonka chce sprzedać nasze wspólne mieszkanie

Podział majątku po rozwodzie – przepisy prawne

Stosownie do art. 46 Kodeksu rodzinnego w sprawach nieunormowanych w Kodeksie od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.

Na skutek ustania wspólności majątkowej dotychczasowa wspólność majątkowa uległa przekształceniu we wspólność podobną do wspólności majątku spadkowego i zbliżoną do współwłasności rzeczy w częściach ułamkowych.

Stosownie do art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego, dział spadku (a także podział majątku wspólnego po rozwodzie) może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami (małżonkami), bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Według § 2 art. 1037 K.c., jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Kiedy może być dokonany podział majątku po rozwodzie?

Podział majątku po rozwodzie może być dokonany w każdym czasie, chyba że małżonkowie wyłączyli przez czynność prawną uprawnienie do żądania podziału (na czas nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością przedłużenia).

Stosownie bowiem do art. 210 K.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z wnioskiem o przeprowadzenie postępowania działowego może wystąpić do sądu każdy z małżonków.

Podział majątku po rozwodzie a zgoda małżonków co do sposobu podziału

Jeżeli strony są zgodne co do podziału majątku po rozwodzie i złożą zgodny wniosek w tej kwestii, sąd co do zasady wyda postanowienie zgodne z tym wnioskiem.

A jak wygląda podział majątku po rozwodzie, jeżeli nie ma zgody pomiędzy małżonkami co do sposobu podziału majątku wspólnego? Otóż sąd może dokonać podziału majątku wspólnego, przyjmując, że w skład majątku wspólnego wchodzi tylko mieszkanie, w następujący sposób:

1. sąd przyzna własność mieszkania jednemu z małżonków i zarządzi spłatę odpowiadającą połowie wartości mieszkania na rzecz drugiego z małżonków (co do zasady udziały małżonków w majątku wspólnym są równe);
2. sąd może orzec o sprzedaży mieszkania i podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy małżonków odpowiednio do ich udziałów w majątku.

Najczęściej nie jest możliwy podział fizyczny mieszkania, tak aby w jego wyniku powstały dwa niezależne, samodzielne mieszkania.

Zasądzając spłatę, sąd oznaczy termin i sposób jej uiszczenia – jednorazowo lub w ratach.

Podział majątku po rozwodzie i sprzedaż mieszkania bez spłaty żadnego z małżonków

Sąd zarządzi podział majątku po rozwodzie poprzez nakazanie sprzedaży mieszkania i podział kwoty uzyskanej pomiędzy małżonków, jeżeli dojdzie do wniosku, że przyznanie mieszkania jednemu z małżonków byłoby z jakichkolwiek przyczyn nieuzasadnione. Najczęstszym powodem zarządzenia sprzedaży rzeczy wspólnej jest taka sytuacja, w której żadna ze stron nie daje gwarancji, że będzie w stanie spłacić drugą stronę.

Odnośnie sądowego podziału majątku po rozwodzie poprzez nakazanie sprzedaży mieszkania i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży (jest to tzw. podział cywilny), należy wziąć pod uwagę, iż w takim wypadku sprzedaż nieruchomości odbywa się według przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. Wiąże się to z tym, że sprzedaży dokonuje w drodze licytacji komornik. Koszty komornika są wysokie. Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę (koszty) zazwyczaj wskazuje cenę niższą niż wolnorynkowa. Pierwsza licytacja rozpoczyna się od ceny wywoławczej wynoszącej 3/4 ceny oszacowania. Druga licytacja (jeżeli pierwsza nie przyniesie skutku, co często ma miejsce) rozpoczyna się od ceny wywoławczej wynoszącej 2/3 ceny oszacowania. Przy podziale cywilnym można „stracić” (koszty postępowania, cena zbycia) nawet więcej niż 1/3 wartości nieruchomości.

Właśnie z powyższego względu sądy często proponują stronom, aby zawiesić postępowanie na jakiś okres, w którym strony mogłyby spróbować porozumieć się co do sprzedaży wspólnego mieszkania i sprzedać to mieszkania bez udziału kosztownego komornika.

Ze wskazanego powyżej art. 210 Kodeksu cywilnego wynika fundamentalne dla współwłasności prawo każdego ze współwłaścicieli żądania zniesienia współwłasności rzeczy, która ze swej istoty musi być traktowana jako stan przejściowy i tymczasowy.

Przepis powyższy wprowadza wprawdzie ograniczenie prawa żądania zniesienia współwłasności, ale sprowadza się ono jedynie do czasowego ograniczenia tego prawa na podstawie czynności prawnej.

Dlatego też, jeżeli Pana była żona złoży wniosek do sądu o podział majątku po rozwodzie, w skład którego wchodzi prawo własności mieszkania, to sąd z pewnością dokona tego podziału.

Kiedy sąd oddali wniosek o podział majątku po rozwodzie?

Doktryna i judykatura w wyjątkowych sytuacjach pozwala na uznanie żądania zniesienia współwłasności rzeczy za nadużycie prawa, tj. uznanie go za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego z mocy art. 5 Kodeksu cywilnego (Kodeks cywilny – komentarz, praca zbiorowa, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1972, t. 1, s. 541-544; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego, Własność i inne prawa rzeczowe, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1996, s. 218-219 i powołane tam orzecznictwo).

Potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2007 r., sygn. akt. III CZP 117/2006 (Biuletyn Sądu Najwyższego 2007/1), gdzie stwierdzono, iż stosowanie art. 5 Kodeksu cywilnego do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości nie jest wyłączone.

Również w postanowieniu z dnia 9 października 1981 r., sygn. akt. III CRN 202/81 (LexPolonica nr 309187), Sąd Najwyższy stwierdził, iż żądanie zniesienia współwłasności stanowi prawo każdego ze współwłaścicieli, jednakże prawo to podlega również ograniczeniu przewidzianemu w art. 5 Kodeksu cywilnego. Jeśli bowiem okazałoby się, że jedyny możliwy sposób zniesienia współwłasności polega na sprzedaży rzeczy oraz że ten sposób byłby rażąco krzywdzący zwłaszcza dla współwłaścicieli zamieszkujących na terenie siedliska, rozważaniu przez sąd pierwszej instancji podlegać będzie – czy wniosek o zniesienie współwłasności z uwagi na art. 5 K.c. nie podlega oddaleniu.

Jednak należy wskazać, że w przypadku podziału majątku wspólnego małżeńskiego sądy bardzo rzadko oddalają wnioski o podział ze względu na ich niezgodność z zasadami współżycia społecznego (praktycznie się to nie zdarza). Jeżeli więc Pana żona złoży wniosek o podział, to należy się spodziewać, że sąd go dokona.

Trudna sytuacja materialna, niepełnosprawność, niemożność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ze spłaty otrzymanej w wyniku podziału mogą stanowić uzasadnienie ewentualnego żądania o oddalenie wniosku o dokonanie podziału majątku po rozwodzie, ale sąd, rozpoznając sprawę, weźmie też pod uwagę to, że są Państwo po rozwodzie i wspólne zamieszkiwanie byłych małżonków nie jest naturalną sytuacją dla nich korzystną.

Sądy często wskazują również w uzasadnieniach postanowień, że małżonek, który otrzymał spłatę, może właśnie zaciągnąć kredyt hipoteczny lub przenieść się do miejscowości, w której istnieje możliwość zakupienia mieszkania z kwoty uzyskanej ze spłaty.

Wynajem wspólnego mieszkania po rozwodzie przez jednego z małżonków
 

Co do możliwości wynajmu mieszkania przez Pana byłą żonę osobom trzecim, nadmienić trzeba, że stosownie do art. 199 Kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Wynajęcie lokalu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną i dlatego umowa najmu dla swojej ważności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli takiej zgody nie ma, to umowa najmu nie jest umową ważną i dlatego w przypadku wynajęcia mieszkania przez żonę innej osobie, mógłby Pan żądać opuszczenia mieszkania przez tę osobę.

Pana była żona może wynająć mieszkanie za Pana zgodą lub za zgodą udzieloną przez sąd.