Zakup działki która częściowo przeznaczona jest na budowę drogi

Jeżeli część działki jest przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na pas drogowy, to w przyszłości nie będzie można na tym fragmencie działki postawić budynku.

Zgodnie z definicją ujętą w ustawie o drogach publicznych pas drogowy to „wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią, w którym są zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu, a także urządzenia związane z potrzebami zarządzania drogą”.

W praktyce można rozważać wystąpienie o podział gruntu, tak aby z tej działki wyodrębnić część przewidzianą pod drogę.

W art. 98 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami określono, że „działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych”.

Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział gruntu.

Za wyżej wymienione działki przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 ustawy stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Omawiany przepis dotyczy zarówno dróg, które dopiero mają powstać, jak i dróg istniejących (m.in. wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 czerwca 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 360/08).

W związku z tym, gdyby wystąpiła Pani o podział tej działki (podział gruntu), w zamian za jej fragment przeznaczony pod drogę można by uzyskać od gminy odszkodowanie. W razie braku porozumienia co do jego wysokości zastosowano by reguły jak przy wywłaszczeniu nieruchomości.

Zgodnie z art. 112 ust. 1-4 ustawy wywłaszczenie nieruchomości, co do zasady, jest możliwe na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

„Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego” (art. 113 ust. 1).

„Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część” (art. 113 ust. 3).

„Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego poprzedzają rokowania, których stroną jest starosta i właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, a także osoba, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe” (art. 115).

Wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw (art. 128 i następne).

„Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości, co do zasady, w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości” (art. 131).

Konsekwencje zakupu takiej działki zależą od tego, co zamierza Pani na niej wybudować, ponieważ na części przeznaczonej pod drogę w MPZP nie będzie można postawić żadnego budynku. Jeżeli działka zostanie o tę część pomniejszona w wyniku omówionego podziału gruntu, to zmienią się także rozmiary samej działki, a to może mieć wpływ na ewentualne warunki zabudowy na niej (m.in. wymogi dotyczące odległości budynku od działek sąsiednich, od drogi itp.).

Nawet jeżeli droga nie powstanie, ale ponieważ jest przewidziana w MPZP, to w momencie starania się o pozwolenie na budowę będzie ona uwzględniana przy wydawaniu tej decyzji.

Może Pani udać się do gminy i spróbować dowiedzieć, jakie ograniczenia z tym związane mogłaby Pani napotkać w przypadku inwestycji na działce.

Ponieważ jest to działka rolna, będzie trzeba ją odrolnić. Może się okazać, że gmina niejako z założenia przeznaczyła tę działkę (i sąsiednie) pod zabudowę mieszkalną i nie będzie z tym problemu. Powinno to wynikać z MPZP, a jeżeli nie wynika wprost, to również sugeruję dokładnie dowiedzieć się, jak to wygląda w gminie. Żeby nie okazało się, że kupiła Pani działkę, na której możliwości wybudowania zaplanowanego przez Panią budynku są bardzo mocno ograniczone albo wręcz niemożliwe.

Nawet jeżeli gmina nie będzie budowała drogi, ale jest ona ujęta w MPZP, to może Pani domagać się podziału działki, tak aby za tę jej część uzyskać odszkodowanie.

Natomiast gmina nie może pozbawić Panią własności części działki bezprawnie, bez należnego odszkodowania. W razie podziału gruntów z urzędu z uwagi na drogę konieczne jest do tego wywłaszczenie albo wykup przez gminę na drodze cywilnoprawnej tego fragmentu gruntu od Pani.