Podział części wspólnej (umowa quoad usum)

Jaki status prawny ma piwnica w budynku mieszkalnym?

Na początku pokrótce chciałbym przedstawić, jaki status prawny może mieć piwnica. W doktrynie i orzecznictwie powszechnie uznaje się definicję, że piwnica może stanowić albo część składową nieruchomości, albo współwłasność wszystkich właścicieli. Jako część składowa dzieli ona wówczas los prawny lokalu i co do zasady nie może być od niego odłączona. W takim więc przypadku piwnica powinna być ujęta w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu jako jego część składowa.

Z przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego wynika jednak, że w nieruchomości została wyodrębniona jedynie własność trzech lokali, natomiast nie została wyodrębniona własność piwnic, które w związku z tym są nadal przedmiotem współwłasności.

Jeśli bowiem piwnica nie zostanie uznana za część składową, stanowi – podobnie jak korytarz, windy, mury zewnętrzne – współwłasność wszystkich właścicieli. W tym przypadku piwnica nie może stać się wyłączną własnością danego właściciela lokalu – właścicielom przysługuje jedynie udział ułamkowy lub procentowy w nieruchomości wspólnej, który odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu (wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, znajdującymi się w budynku).

Podobnie uznał Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 31 stycznia 2006 r. (sygn. akt: I ACa 741/05), w którym stwierdził, że jeżeli pomieszczenia typu piwnica, strych itp. nie staną się częścią składową lokalu mieszkalnego albo użytkowego, to jako część nieruchomości wspólnej stanowić będą przedmiot współwłasności właścicieli lokali.

Współwłasność polega m.in. na tym, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli – stanowi tak art. 206 Kodeksu cywilnego (K.c.). Jak wynika z tego przepisu, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Równolegle jednak identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego ze współwłaścicieli splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych uprawnień pozostałych współwłaścicieli.

Co oznacza korzystanie z rzeczy wspólnej?

Korzystanie z rzeczy wspólnej oznacza prawo do jej posiadania i używania oraz do pobierania pożytków i innych dochodów.

Komentowany przepis jednoznacznie wskazuje, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje „uprawnienie” do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Jest on ograniczony jedynie przez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu bowiem „pogodzić” wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli.

Reasumując, z ustawowej regulacji współwłasności wyłania się prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli, przy czym żadnemu z nich nie przysługuje prawo do określonej części. Każdy może korzystać i posiadać całość. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej nie ma żadnego wpływu na prawo do korzystania i posiadania takiej nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli. 

Pozbawienie jednego ze współwłaścicieli korzystania z rzeczy wspólnej

Jeśli na skutek zachowania pozostałych współwłaścicieli został Pan praktycznie pozbawiony możliwości korzystania z piwnicy, to może się Pan bronić. Niewątpliwie środkiem obrony jest roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, którego należy się domagać w procesie sądowym. Współwłaściciel może bowiem domagać się przed sądem dopuszczenia go do współposiadania całego przedmiotu współwłasności.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 09.07.2003 r. (IV CKN 325/01), jeżeli jeden ze współwłaścicieli narusza wynikające ze stosunku współwłasności uprawnienia drugiego właściciela do korzystania z rzeczy wspólnej, to współwłaścicielowi, którego prawo zostało dotknięte, przysługuje – w zależności od rodzaju naruszenia – roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Natomiast jeśli piwnice przynoszą pozostałym współwłaścicielom określony dochód, to powinien Pan w nim również partycypować. Zgodnie bowiem z art. 207 K.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Podział quoad usum

W tym momencie chciałbym zauważyć jednak pewną bardzo istotną rzecz. Otóż należy pamiętać, że taki ustawowy sposób korzystania z rzeczy wspólnej (przewidziany w art. 206 K.c.) wchodzi w grę jedynie w sytuacji, kiedy współwłaścicieli sami nie uregulowali sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Współwłaściciele mają bowiem prawo do tego, aby w umowie między sobą uregulować kwestie korzystania z rzeczy wspólnej w sposób odmienny, niż to wynika z art. 206 K.c.

Chodzi mi tutaj o podział części wspólnej rzeczy do używania zwany w prawie podziałem quoad usum. Na podstawie takiej umowy przedmiot współwłasności jest dzielony, a poszczególne części przypadają określonym współwłaścicielom do wyłącznego użytku.

W efekcie podziału każdy ze współwłaścicieli będzie mógł korzystać z wydzielonej części nieruchomości samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli. Oczywiście sposób korzystania z wydzielonych części nie może być sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, nie może obniżać jej wartości lub prowadzić do jej uszkodzenia. Jednak pomimo tych obostrzeń współwłaściciel w swojej części nieruchomości zyskuje znaczną swobodę korzystania.

Proszę jednak pamiętać, ze podział quoad usum nie powoduje zniesienia współwłasności, a jedynie jest czasowym określeniem sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Podział quoad usum z definicji nie wywiera żadnych skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli. Na jego mocy pomiędzy współwłaścicielami kształtuje się wyłącznie stosunek obligacyjny (zobowiązaniowy). Od chwili dokonania podziału do używania na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek respektowania praw pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości. Obowiązek ten podlega ochronie sądowej i każdy ze współwłaścicieli ma legitymację procesową do ochrony swojego prawa wyłącznego użytkowania.

Umowa quoad usum może więc kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż wynika to z treści art. 206 K.c., i postanowienia takiej umowy są wiążące.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa quoad usum?

W piśmiennictwie prawniczym i orzecznictwie istnieje zgodny pogląd co do tego, że umowa quoad usum nie wymaga określonej formy i może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposób ich woli (art. 65 K.c.). W taki też sposób może być kształtowana treść umowy w trakcie jej wykonywania (uchwała Sądu Najwyższego, sygn. akt: III CO 33/62, oraz orzeczenie SN, sygn. akt: III CR 81/63).

W praktyce oznacza to, że do zawarcia umowy podziału nieruchomości do używania dochodzi już w chwili, gdy strony ustalą wszystkie istotne elementy umowy. Umowa podziału quoad usum może być zawarta nawet w sposób dorozumiany, czyli taki, że strony formalnie mogą nie zawierać żadnej umowy, ale w wyniku swojego zachowania dokonają praktycznego podziału nieruchomości do używania i stan ten wzajemnie respektują. Umowa quoad usum znaczy jednocześnie rezygnację z ewentualnego dzielenia się pożytkami z lokali przez współwłaścicieli.

Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również niepodzielnie.

W związku z powyższym w Pana sprawie należałoby rozważyć, czy nie doszło między współwłaścicielami do takiego podziału piwnicy quoad usum (do wyłącznego użytku). Miałoby to bowiem istotny wpływ na Pana sytuację, jak i uprawnienia jako współwłaściciela. Jeśli bowiem doszło do takiego wydzielenia piwnic, to nie byłby Pan uprawniony do żądania na Pana rzecz pożytków lub innych dochodów z rzeczy (art. 207 K.c.). Wówczas należałoby zmienić warunki korzystania z piwnic bądź to w umowie między współwłaścicielami, bądź w sądzie.

Zniesienie części wspólnej w drodze podziału

Co do możliwości zniesienia części wspólnej w drodze podziału, wyjaśniam, co następuje.

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomością wspólną jest grunt oraz wszelkie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W skład tej nieruchomości wspólnej mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszej kolejności należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne czy dach. Te elementy tworzą część nieruchomości wspólnej, określanej w piśmiennictwie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak integralnego charakteru, a które ustawa określa jako pomieszczenia przynależne, zaliczając do nich np. piwnice, strych, komórkę, garaż. Tego typu pomieszczenia ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania.

Zniesienie wspólności piwnic

Jeśli chodzi o elementy należące do pierwszej grupy (tworzące współwłasność przymusową), to ustawa o własności lokali wyraźnie zakazuje znoszenia współwłasności tej nieruchomości wspólnej. Zakaz ten nie dotyczy zaś tych elementów wspólnej nieruchomości, które mają charakter wyodrębnionych ustawowo pomieszczeń przynależnych, czyli np. piwnic. Tak też wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 03 10.2003 r. (sygn. akt: III CZP 65/2004). W związku z tym dopuszczalne jest zniesienie współwłasności piwnic.

Zgodnie z art. 210 K.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Nic nie stoi więc na przeszkodzie, aby wystąpił Pan z żądaniem zniesienia współwłasności, polegającego na wyodrębnieniu piwnic wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Podział części wspólnej może być dokonany w umowie w formie aktu notarialnego bądź w postępowaniu sądowym.