Podział nieruchomości na dwa oddzielne lokale

Podział nieruchomości

Możemy mówić o tzw. podziale nieruchomości. Podział nieruchomości przebiega wg art. 100 ustawy z dn. 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 07.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziału nieruchomości.

Zgodnie z §3 ust. 2 ww. Rozporządzenia:

„2. Wstępny projekt podziału nieruchomości powinien zawierać w szczególności:

1) granice nieruchomości podlegającej podziałowi;

2) oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości;

3) powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi;

4) naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu;

5) przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu;

6) przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej”.

Wstępny projekt podziału podlega opiniowaniu za zgodność z ustaleniami planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego lub, gdy planu brak, ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zgodnie z art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez organ typu wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Do tych organów składa się wniosek o zaopiniowanie projektu podziału nieruchomości wraz z ww. wstępnym projektem podziału wykonanym przez uprawnionego geodetę (o tym właśnie stanowi § 3 ust. 2 ww. Rozporządzenia). Takie postanowienie organu opiniującego projekt podziału może także wskazywać konieczne dodatkowe dokumenty do złożenia ostatecznego wniosku o zatwierdzenie podziału nieruchomości, o czym niżej.

Dokumenty potrzebne do podziału nieruchomości

Takie dokumenty, czyli po uzyskaniu ww. opinii, z kolei, według art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wraz z innymi, składane są celem uzyskania decyzji administracyjnej o podziale nieruchomości:

„Art. 97 [Podział na wniosek i z urzędu]

1. Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny.

1a. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, należy dołączyć następujące dokumenty:

1) stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności oświadczenie, o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4;

2) wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku, o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2;

3a) pozwolenie, o którym mowa w art. 96 ust. 1a, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;

4) wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95;

5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości;

6) wykaz zmian gruntowych;

7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;

8) mapę z projektem podziału”.

Czynności wstępnego podziału nieruchomości i późniejszy projekt po opinii organu administracji wykonuje uprawniony geodeta. To z nim należy ustalić wszystkie szczegóły, które Pani i sąsiad planujecie. To geodeta – najlepiej miejscowy, sprawdzi możliwości podziału konkretnej nieruchomości pod kątem zgodności z prawem miejscowym, ale i przepisami ogólnymi. Mogą być bowiem ograniczenia w powierzchni minimalnej działek budowlanych, odległościach od budynków itp. Nieruchomości po podziale, powinny mieć, np. dostęp do drogi publicznej, co oznacza, że, jak rozumiem w Pani przypadku, po podziale muszą to być dwa osobne dostępy. Ewentualnością może być także służebność drogi jednej nieruchomości dla drugiej.

W czasie trwania postępowania administracyjnego, a więc już po dokonaniu wstępnego projektu podziału i uzyskaniu opinii oraz złożeniu właściwego wniosku o zatwierdzenie podziału nieruchomości, może być Pani i sąsiad wzywana/wzywani do uzupełnień lub składania kolejnych dokumentów wynikających z dokonywanych ustaleń, ale zasadniczo będą to dokumenty z ww. art. 97 ust.1a pkt 5) – 8). Organ może prowadzone postępowanie dzielić i oceniać dokumenty kolejno, dlatego warto, na etapie wniosku, ustalić w konkretnym Urzędzie Gminy, jakie dokumenty na początku dołączyć do wniosku.

Działania geodety

Warto wspomnieć, iż w Pani przypadku, ze względu na nieruchomość zabudowaną i podzieloną praktycznie umową, do działań geodety i jego wstępnego projektu podziału będzie mieć zastosowanie § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 07.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziału nieruchomości:

㤠4 [Przebieg granic]

1. Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje.

2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, odcinek granicy wewnątrz budynku przedstawia się na rzutach poszczególnych kondygnacji budynku”.

Zaznaczam także, iż stroną wszystkich wyżej wymienionych czynności powinni być właściciele nieruchomości, czyli Pani i sąsiad – a mówiąc ściśle, powinny to być osoby uwidocznione jako współwłaściciele w księdze wieczystej nieruchomości – zgodnie z art. 97 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„Art. 97 [Podział na wniosek i z urzędu]

2. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Nie dotyczy to podziału, o którym orzeka sąd”.

Po uzyskaniu prawomocnej decyzji administracyjnej o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, staje się ona wiążąca. W toku jej wydawania, powstają dokumenty tworzące tzw. operat podziału nieruchomości, które stanowią podstawę do zmian w ewidencji gruntów i budynków, jako elementu państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Z kolei dokument z tej ewidencji (formalnie starostwo powiatowe lub miasto na prawach powiatu) będzie stanowił podstawę do złożenia wniosków do sądu wieczystoksięgowego przez obu właścicieli o odłączenie od jednej księgi wieczystej wyodrębnionej/nich ewidencyjnie działek gruntu lub gruntu zabudowanego i założeniu dla niej/nich nowej księgi wieczystej – zgodnie z art. 24 ust.1 Ustawy z dn. 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:

„Art. 24 [System realny; lokale]

1. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione”.

Resumując, pierwszym krokiem i determinującym kolejne jest kontakt z miejscowym geodetą uprawnionym, celem sporządzenia przez niego wstępnego podziału nieruchomości. Dopiero od jego ustaleń, zależeć będzie tworzenie ewentualnych nowych dokumentów i złożenie stosownego wniosku do organu prowadzącego postępowanie. Zasadniczo jednak proces, o który Pani pyta, przebiega według wskazanych wyżej zasad.