Podział nieruchomości i jej sprzedaż a podatki

Czy sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od momentu jej nabyciauchroni przed płaceniem podatku dochodowego?

Nie jest prawdziwy powszechny pogląd, że sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od momentu jej nabycia pozwoli uniknąć podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pięcioletni okres liczony jest bowiem nie od daty nabycia, ale od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego związanego z nieruchomościami.

Sam podział nieruchomości nie rodzi po stronie właściciela obowiązku podatkowego w podatku dochodowym, podatku VAT lub podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie jest to bowiem zmiana właściciela, a jedynie podzielenie nieruchomości tego samego właściciela na dwie odrębne nieruchomości.

Podział domu - bliźniaka na dwie nieruchomości

W przypadku domu – bliźniaka możliwy jest podział działki i bliźniaka na dwie nieruchomości.

Dopiero zbycie jednej z nich rodzi skutki podatkowe w podatku dochodowym dla właściciela (zbywcy).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (PUT) nie zawiera ustawowej definicji nieruchomości.

Zatem sięgniemy do definicji zawartej w Kodeksie cywilnym (K.c.). Zgodnie z nim nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

W art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym.

Czy można sprzedać nieruchomość bez gruntu na którym jest usadowiona?

Nie jest możliwe potraktowanie w świetle przepisów ustawy o PIT, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży prawa własności gruntu oraz sprzedaży prawa własności znajdującego się na nim budynku.

Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie tylko wówczas, gdy zostanie wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. W takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT sprzedaż nieruchomości jest wolna od podatku, jeśli nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

W omawianej sprawie istotne jest zatem ustalenie momentu nabycia nieruchomości.

Nieistotny dla opodatkowania PIT jest natomiast sam fakt podziału działki. Nie jest to nowe nabycie, gdyż chodzi o nieruchomość należącą już wcześniej do tego samego właściciela.

Jeśli budynek został wybudowany na własnej działce, to za datę nabycia nieruchomości należy uznać datę nabycia tej działki, niezależnie od tego, kiedy wzniesiono na niej budynek.

Czy datą nabycia nieruchomości jest data nabycia gruntu?

Zatem bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. A to oznacza, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku.

W każdym przypadku za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę nabycia prawa własności działki gruntu, a nie datę wybudowania budynku.

Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 4 sierpnia 2016 r. (sygn. IBPB-2-2/4511-540/16-1/KrB) wskazuje:

„Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania. Mając na uwadze powyższe przepisy, należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem (budynkami) stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek (budynki).”

„Wyjaśnić należy, iż ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jakkolwiek posługuje się pojęciem nieruchomości, to tego pojęcia nie definiuje. W tym też zakresie należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania – art. 235 Kodeksu).” (interpretacja indywidualna IBPBII/2/415-128/09/AK).

Jeżeli zatem od końca roku podatkowego, w jakim nastąpiło nabycie działki, upłynęło ponad 5 lat – zbycie jednej nieruchomości (powstałej po podziale) nie będzie opodatkowane podatkiem dochodowym.

Według tejże reguły zbycie w roku 2017 jednej nieruchomości będzie wolne od podatku dochodowego, o ile nabycie działki miało miejsce przed 2012 r. (czyli w roku 2011 oraz wcześniej).

Opis sprawy z czerwca 2017 r.