Podział działki w wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności: lokali: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.

W opisanym przypadku mamy do czynienia właśnie z małą wspólnotą mieszkaniową (sześć wyodrębnionych lokali), zatem musimy przyjrzeć się przepisom dotyczącym współwłasności i zarządu rzeczą wspólną z Kodeksu cywilnego (K.c.). Na mocy art. 206 K.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Każdy ze współwłaścicieli może więc posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy – niezależnie od wielkości jego udziału. Powyższe uprawnienia precyzuje co do nieruchomości wspólnej w budynku wielolokalowym art. 19 ustawy o własności lokali:

„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.”

Korzystanie z nieruchomości przez właścicieli w małej wspólnocie mieszkaniowej

Zatem do korzystania z działki, parkingów i chodników – będących częścią nieruchomości wspólnej – ma prawo w całości, bez wyłączenia innych właścicieli, każdy właściciel lokalu.

Współwłaścicielowi pozbawionemu współposiadania przez pozostałych przysługuje tzw. ochrona petytoryjna (art. 222 K.c.), tzn. może on wystąpić z pozwem do sądu o dopuszczenie do współposiadania. Gdyby zatem nie umówiono się co do zakresu korzystania z nieruchomości wspólnej, taki pozew mógłby wnieść każdy z właścicieli, gdyby np. uniemożliwiano mu korzystanie z któregoś z miejsc parkingowych.

Zgodnie z uchwałą SN z dnia 28 września 1963 r., III CZP 33/62, OSNCP 1964, z. 2, poz. 22: „współwłaściciel może się domagać dopuszczenia do współposiadania w wypadkach, gdy chodzi o wspólne korzystanie z takich obiektów, jak wspólna droga, wspólne pastwisko itp., a więc gdy każdy ze współwłaścicieli korzysta wprawdzie z całej rzeczy wspólnej, ale niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Nie byłoby natomiast możliwe dopuszczenie do współposiadania w sytuacji, gdy wspólne posiadanie może być, ze względu na charakter i przeznaczenie rzeczy, wykonywane tylko przy zgodnym współdziałaniu wszystkich zainteresowanych”.

Ograniczeniem w takim korzystaniu, o ile nie zawarto umowy, o której ma być mowa w pytaniu, jest tylko zasada, iż każdy współwłaściciel winien szanować analogiczne uprawnienia do korzystania i współposiadania rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zatem naruszenie art. 206 K.c. następuje nie tylko wtedy, gdy jeden ze współwłaścicieli zostaje pozbawiony posiadania, ale także wtedy, gdy jeden ze współwłaścicieli zakłóca korzystanie i współposiadanie rzeczy przez innych. W doktrynie stwierdza się, że rodzajem ochrony przed taką sytuacją jest dokonanie tzw. „podziału quoad usum” czyli podziału nieruchomości do korzystania (używania) (por. E. Gniewek, Komentarz do art. 206 Kodeksu cywilnego, teza 3.15 i 3.16, LEX).j. w.). Taki podział można także przeprowadzić, gdy wolą właścicieli jest wydzielenie części nieruchomości wspólnej do korzystania wyłącznego przez poszczególnych właścicieli.

Podział rzeczy w małej wspólnocie mieszkaniowej

Na podział rzeczy do korzystania mogą umówić się wszyscy współwłaściciele, jeśli natomiast nie będzie zgody wszystkich, podział taki może przeprowadzić sąd (por. art. 199 i art. 201 K.c.).

W doktrynie prawa nie ma zgodności co do tego, w jakim trybie można występować o dokonanie podziału quoad usum. Znaczna część doktryny, jak również orzecznictwo twierdzi, iż dokonanie takiego podziału jest czynnością zarządu rzeczą wspólną (por. T. A. Filipiak, Komentarz do art. 206 Kodeksu cywilnego, teza 5. LEX; uchwała SN z dnia 29.11.2007 r., III CZP 94/07, Biul. SN 2007, nr 11, s. 9), nie ma jednak zgody co do tego, czy jest to czynność zwykłego zarządu, czy też czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Gdyby uznać, że jest to czynność zwykłego zarządu rzeczą wspólną, do podziału rzeczy do korzystania wystarczyłaby zgoda większości współwłaścicieli. Zgodnie z art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.).

Czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą wspólną wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.). Jednakże w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (trzeba by wtedy rozważyć, czy interesy wszystkich współwłaścicieli będą przemawiały za dokonaniem podziału).

Z racji powyższych rozbieżności w doktrynie nie mogę Panu podać jednego sposobu skutecznego dokonania podziału quoad usum. Proponuję natomiast przede wszystkim spróbować uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli i dokonać podziału umownie (w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, por. art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, najlepiej załączając mapkę, z której wynikałby podział). Gdyby się to nie powiodło, proponuję dokonanie podziału przez większość współwłaścicieli, zakładając, że czynność ta jest czynnością zwykłego zarządu. Jeśli taki podział nie będzie respektowany przez mieszkańców, proponuję wystąpienie do sądu z pozwem (według części doktryny – wnioskiem w postępowaniu nieprocesowym) o rozstrzygnięcie przez sąd o dokonaniu podziału.

Podział nieruchomości do wyłącznego użytku w małej wspólnocie mieszkaniowej

Podział – tak umowny, jak i sądowy – polega na tym, że każdy współwłaściciel otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości. Zatem mogą Państwo określić, jaką część nieruchomości otrzymuje każdy właściciel. Ponadto warto określić rozkład wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem wydzielonych części.

Trzeba podkreślić, ze podział quoad usum jest jedynie podziałem do korzystania, nie wywołuje skutków w sferze współwłasności, nie znosi jej i nie zmienia stosunków własnościowych, a rodzi jedynie stosunek zobowiązaniowy między współwłaścicielami (por. T. A. Filipiak, j.w.).

Na mocy art. 221 K.c.: „Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym”.

Zatem podział będzie wiązał aktualnych właścicieli lokali, o ile uda się Państwu go przeprowadzić zgodnie z przepisami (zgoda wszystkich; ew. zgoda większości przy założeniu, że umowa taka może być podważana; orzeczenie sądu). Wedle wyżej przytoczonej regulacji będzie wiązał także ich następców prawnych, o ile zadbają Państwo, by ten mógł z łatwością się o nim dowiedzieć. Taka sytuacja będzie z pewnością miała miejsce, gdy postarają się Państwo, by roszczenia i prawa z umowy w sprawie podziału do korzystania z nieruchomości wpisać do księgi wieczystej nieruchomości wspólnej w jej dziale III.

Roszczenia, które wynikają z określenia sposobu korzystania, mogą być ujawnione w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 3 i 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przez ujawnienie w księdze prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17). Wobec tego skuteczne wobec nabywcy stają się te postanowienia, nawet jeśli o nich nie wiedział – nie można bowiem zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (art. 2 zd. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu (np. formy aktu notarialnego). Jest to forma „minimalna” – wpis może być dokonany także na podstawie formy „silniejszej”, tj. formy aktu notarialnego.

Podsumowując, najlepszym rozwiązaniem w opisanej sytuacji byłoby zawarcie przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej umowy o podziale do korzystania przynajmniej w formie z podpisem notarialnie poświadczonym, następnie zaś wpisanie roszczeń z tej umowy do księgi wieczystej.