Podział działki na mniejsze i uzyskanie pozwoleń na budowę

Nie wiem, z czego wynika zakaz budowy więcej niż jednego budynku na działce – zapewne z planu zagospodarowania, tak wnioskuję.

Jednak aby uzyskać pozwolenia na budowę na innych działkach, musi Pani je najpierw podzielić. Wstępny projekt podziału nie spełnia tego warunku, bo nadal w katastrze i rejestrze gruntów istnieje jeden numer działki. Sprzed podziału.

Mapa do celów projektowych

Pojęcie „mapy do celów projektowych” wprowadza Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych, obowiązujących w budownictwie.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem mapa dla celów projektowych to mapa geodezyjna sporządzona na kopii aktualnej mapy zasadniczej (mapa zasadnicza jest standardowym opracowaniem kartograficznym, tworzonym na podstawie odpowiednich zbiorów danych zawartych w bazach danych).

W razie braku mapy zasadniczej mapę do celów projektowych sporządza się na mapie jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Mapa z projektem podziału nieruchomości jako jeden z elementów operatu geodezyjnego stanowi załącznik do decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Ostateczna decyzja wójta, burmistrza czy prezydenta miasta zatwierdzająca podział nieruchomości stanowi podstawę do umieszczenia przez wymieniony organ (organ wydający decyzję), na mapie z projektem podziału nieruchomości adnotacji o treści „Niniejszy podział nieruchomości został zatwierdzony decyzją … z dnia … nr ….”, z podpisem upoważnionej osoby.

Mapa z projektem podziału nieruchomości nie jest mapą do celów projektowych.

Podział działki – wyodrębnienie nieruchomości

Prawnego wyodrębnienia nieruchomości gruntowej dokonuje się poprzez wytyczenie jej granic i założenie dla niej księgi wieczystej. Zaplanowane przez inwestora działki nie zostały jeszcze wyodrębnione prawnie i nie można uznawać ich za istniejące. Są jedynie zamierzeniem inwestora. Brak wyodrębnienia prawnego działek, a jedynie plany inwestora w tej kwestii uniemożliwiają również sprawdzenie zgodności inwestycji z innym zapisem planu

Pojęcia działki budowlanej nie można mylić z działką ewidencyjną, wyodrębnioną geodezyjnie. Przepisy prawa budowlanego nie zawierają definicji działki budowlanej a w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że działką budowlaną jest każda nieruchomość, na której można prowadzić „roboty budowlane” w rozumieniu art. 3 pkt 7 prawa budowlanego. „Nieruchomość gruntowa” i „działka gruntu” są zwrotami szerszymi niż „działka budowlana", która jest kwalifikowaną „nieruchomością gruntową” lub „działką gruntu", bo spełniającą określone kryteria. O uznaniu określonej działki lub jej części za działkę budowlaną przesądza spełnienie przez nią wymogów realizacji obiektów budowlanych, wynikających z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Działka budowlana według prawa

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 199), zwanej dalej u.p.z.p., przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Nacisk tej definicji z punktu widzenia celów planowania i zagospodarowania przestrzennego realizowanych w toku procesu inwestycyjnego położony jest na spełnianie wymogów realizacji obiektów budowlanych wynikających z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Takim podstawowym aktem prawa miejscowego współkształtującym sposób wykonywania prawa własności jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jego postanowienia wraz z innymi przepisami prawa mogą ograniczać właścicieli w wykonywaniu przysługującego im prawa własności poprzez różnego rodzaju warunki ustanowione zgodnie z prawem. Jednym z takiego rodzaju warunków jest dopuszczalne ograniczenie lokalizacji jednego budynku mieszkalnego na jednej działce.

Podkreślić należy, że postępowanie mające za przedmiot zezwolenie na realizację określonego zamierzenia budowlanego, czy to postępowanie w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę, czy też procedura przyjęcia zgłoszenia, nie są właściwym forum dla kwestionowania legalności postanowień planu miejscowego. Jeśli skarżący podważa zgodność z prawem wprowadzonych co do jego nieruchomości ograniczeń zabudowy, może skorzystać z instytucji skargi przewidzianej w art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r., poz. 1515).

W rozpoznawanej sprawie nie może on skutecznie podważać postanowienia planu w tym zakresie. Zgodność z prawem tego uregulowania nie podlegała zatem badaniu. Wobec tego inwestora obowiązywał warunek zaplanowania jednego budynku mieszkalnego na jednej działce budowalnej. W tym wypadku działkę budowalną w rozumieniu postanowień planu interpretowanych przy pomocy definicji zaczerpniętej z przedmiotowo zbieżnej regulacji u.p.z.p. stanowi działka oznaczona ewidencyjnie nr (…). Działka w takim kształcie podlegała planom inwestycyjnym skarżącego, który zamierzał zrealizować na niej całe osiedle domków jednorodzinnych wolno stojących. Inwestycja w takim kształcie niewątpliwie nie da się pogodzić z wymogami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednak Pani ma już wydaną decyzję o pozwoleniu na budowę dla konkretnej działki budowlanej.

„Nie ma wątpliwości, że pozwolenie udzielone dla terenu o dotychczasowych oznaczeniach geodezyjnych pozostaje w mocy. Podział nieruchomości nie zmienia warunków udzielonego pozwolenia, zmianie ulegają natomiast oznaczenia działek nim objętych”.

Zgodność zgłaszanej inwestycji z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania musi istnieć w dacie zgłoszenia i nie może mieć charakteru przyszłego.