Podział działki a brak dostępu do drogi publicznej

Uzyskanie dostępu z działki do drogi publicznej

Kiedy właściciel gruntu dzieli go na działki budowlane w celu ich sprzedaży, zazwyczaj jedną z wydzielonych części przeznacza na drogę dojazdową do pozostałych. Jeśli ma prowadzić wyłącznie do kilku posiadłości, gmina nie będzie zainteresowana jej przejęciem, więc pozostanie ona drogą prywatną. Bywają też sytuacje, że nie wydzielono drogi dojazdowej, a więc do niektórych działek w ogóle nie ma dostępu z drogi publicznej. Jak go sobie zagwarantować? W grę wchodzą trzy podstawowe sposoby uzyskania dostępu z działki do drogi publicznej:

• ustanowienie służebności gruntowej;
• ustanowienie służebności osobistej;
• kupno na współwłasność wydzielonej drogi dojazdowej.

Zgodnie z art. 285 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r. Nr 16, poz. 93; dalej „K.c”) – nieruchomość (na przykład wydzieloną działkę pod drogę) można obciążyć na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego innej nieruchomości (działki, na którą można wjechać jedynie tą drogą) prawem korzystania w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Określenie „każdoczesny” oznacza, że służebność taka nie wygasa z chwilą zbycia nieruchomości lub śmierci właściciela, lecz przechodzi na jego prawnych następców: osobę, która kupi od niego działkę, albo spadkobiercę. Służebność gruntowa jest zatem trwałym rozwiązaniem i pozwala na długoterminowe uregulowanie kwestii korzystania w określonym zakresie z cudzej nieruchomości.

Służebność gruntowa a podział działki na kilka mniejszych

Służebność gruntowa obciąża nieruchomość jednego właściciela (nieruchomość służebna) na rzecz każdoczesnego właściciela (użytkownika wieczystego) innej nieruchomości (nieruchomości władnącej). Oznacza to, że służebność gruntowa nie może obciążać nieruchomości na rzecz tego samego właściciela innej nieruchomości, a jeżeli własność nieruchomości obciążonej przejdzie na właściciela nieruchomości władnącej lub odwrotnie – służebność wygasa (art. 247).

W obowiązującym prawie nie ma tzw. służebności właściciela. To samo dotyczy stosunku współwłasności; współwłaściciele, którzy podzielili się działkami jednej nieruchomości quoad usum, mogą zapewnić sobie dostęp do drogi albo uregulować korzystanie ze wspólnej studni przez ustanowienie obciążeń o charakterze obligacyjnym, odpowiadającym treści odpowiedniej służebności, natomiast nie mogą ustanowić wzajemnych służebności. Wydzielenie do użytkowania (quoad usum) ogródka przydomowego, przylegającego do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, na rzecz właściciela tego lokalu jest właściwą drogą umożliwienia mu wyłącznego korzystania z tego ogródka, natomiast – wbrew odmiennemu poglądowi Sądu Najwyższego wyrażonemu w postanowieniu z 21 lipca 2010 r., III CSK 322/2009, LexisNexis nr 2441001, niedopuszczalne jest ustanowienie na rzecz właściciela lokalu mieszkalnego służebności gruntowej korzystania z ogródka przydomowego, obciążającej nieruchomość wspólną. Krytycznie także G. Bieniek, Ustawa o własności lokali..., s. 81 i n. Taką linię orzeczniczą utrzymał jednak Sąd Najwyższy w postanowieniu z 30 czerwca 2011 r., III CSK 272/2010, stwierdzając, że: „Dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości lokalowej, z którą jest związany udział w nieruchomości wspólnej”.

Obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością gruntową

W postanowieniu z 17 listopada 2011 r., III CSK 15/2011, Sąd Najwyższy uznał co do zasady dopuszczalność obciążania nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l., służebnością gruntową ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela odrębnej własności lokalu, polegająca na wyłącznym uprawnieniu do parkowania pojazdu na wyznaczonym miejscu parkingowym.

Służebność przysługuje właścicielowi całej nieruchomości władnącej; nie jest możliwe ustanowienie służebności na rzecz jednej z kilku działek, z których składa się nieruchomość władnąca. To samo dotyczy sytuacji, jaka powstaje w wyniku podziału tej nieruchomości.

Służebność obciąża całą nieruchomość, nie może więc obciążać ani udziału we własności, ani tylko tej części fizycznej, na której jest wykonywana. Z tego względu, „jeżeli właściciel, który obciążył swą nieruchomość służebnością nieujawnioną w księdze wieczystej, przenosi na inną osobę udział w prawie własności, nie informując jej o ustanowionej służebności, to służebność utrzymuje się nadal, mimo że nabywca działał w zaufaniu do ksiąg wieczystych. Podobna sytuacja zachodzi wtedy, gdy całą nieruchomość nabywa w charakterze właścicieli kilka osób, a tylko choćby jedna z nich wie o obciążeniu”. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Najwyższy wyprowadził tę zasadę z samej istoty współwłasności w częściach ułamkowych, w połączeniu z faktem, że służebność jest prawem, którego wykonywanie jest możliwe tylko na nieruchomości jako takiej, a więc na całym prawie własności, nie jest zaś możliwe wykonywanie jej na udziale współwłaściciela. Z tego względu dopóki ustanowienie służebności jest skuteczne choćby w stosunku do jednego ze współwłaścicieli, dopóty musi być tym samym skuteczne w stosunku do pozostałych, gdyż inaczej służebność w ogóle nie mogłaby być wykonywana.

Jakkolwiek służebność gruntowa jest prawem przysługującym właścicielowi nieruchomości, to jednak osoba, na rzecz której przeniesiono posiadanie nieruchomości władnącej, uprawniona jest do posiadania służebności związanych z tą nieruchomością. Przeniesienie posiadania jest wystarczającym tytułem legitymującym posiadacza w granicach, w jakich przeniesienie nastąpiło. Wyrażając taki pogląd w wyroku z 3 stycznia 1969 r., III CRN 271/68, Sąd Najwyższy przytoczył argument, że posiadanie rozciąga się na nieruchomości i jej części składowe, a skoro służebność jest częścią składową nieruchomości (art. 50), to posiadacz nieruchomości jest uprawniony do posiadania służebności związanych z nieruchomością władnącą. Trzeba jednak pamiętać o tym, że posiadanie służebności nie jest posiadaniem samoistnym, lecz posiadaniem nieruchomości tylko w zakresie danego rodzaju służebności (art. 352). Służebność gruntowa może być ustanowiona tylko wtedy, gdy przyczynia się do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej – całej lub chociażby tylko jej oznaczonej części. Chodzi tu, rzecz jasna, o użyteczność w sensie gospodarczym. Służebność gruntowa nie może mieć na celu tylko samej wygody właściciela nieruchomości władnącej, jeżeli nie towarzyszy temu zwiększenie jej gospodarczej użyteczności.

Ten właśnie cel służebności gruntowych powinien być wskazówką interpretacyjną w razie zachodzących wątpliwości co do charakteru służebności. Można przyjąć jako regułę przy tłumaczeniu niejasności umowy o ustanowienie służebności, że zamiarem stron było ustanowienie służebności gruntowej, a nie osobistej.

Służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością, stanowi więc jej część składową, a jako taka nie może być przedmiotem obrotu. Dalszą konsekwencją jest to, że nabycie nieruchomości przez zasiedzenie obejmuje także przysługujące jej każdoczesnemu właścicielowi służebności gruntowe. Służebność gruntowa jest prawem nieograniczonym co do czasu trwania (bezterminowym).

Właściciel rzeczy może żądać od posiadacza służebności wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.

Służebności gruntowe czynne i bierne

Pod względem treści służebności gruntowe dzielą się na czynne i bierne. Rodzaj możliwych służebności gruntowych, zarówno czynnych, jak i biernych, nie jest ustawowo ograniczony, możliwe są zatem wszelkie rodzaje służebności, stosownie do potrzeb właściciela nieruchomości władnącej. Np. możliwa jest służebność kolejki linowej, jeżeli tylko korzystanie w ten sposób z nieruchomości służebnej zwiększa użyteczność nieruchomości władnącej.

Innym przykładem służebności, której rodzaj wynika z konkretnych potrzeb jednej nieruchomości kosztem drugiej, jest stan faktyczny, w którym jedynym możliwym sposobem podziału siedliska jest pozostawienie jednemu spadkobiercy budynku trwale z gruntem związanego na działce przydzielonej innemu spadkobiercy; utrzymanie takiego stanu rzeczy wymagałoby ustanowienia, w gospodarczo uzasadnionym wypadku, odpowiedniej służebności gruntowej.

W powołanych wytycznych Sąd Najwyższy dopuścił nawet możliwość – w razie potrzeby – ustanowienia służebności gruntowej korzystania z klatki schodowej lub sieni znajdującej się w obrębie jednego z nowo utworzonych w wyniku działu spadku budynków, które zostały podzielone według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem. Służebnością gruntową można obciążyć lokal mieszkalny stanowiący przedmiot odrębnej własności na rzecz właściciela innego lokalu w tym samym budynku, jednakże nie powinno to powodować utraty samodzielności lokalu obciążonego.

Podczas gdy w świetle judykatury i doktryny nie budzi wątpliwości sama dopuszczalność stosowania w drodze analogii art. 145 o służebności drogi koniecznej do zakładania, utrzymywania i konserwacji sieci elektrycznych, energetycznych, paliwowych, telekomunikacyjnych, wodociągowych, kanalizacyjnych i innych podobnych urządzeń przesyłowych w celu umożliwienia dostępu do sieci nieruchomościom niemającym tego dostępu, w praktyce powstała wątpliwość, czy w obowiązujących przepisach o służebnościach gruntowych dopuszczalne jest umowne ustanowienie podobnej służebności gruntowej na rzecz nieruchomości wchodzącej w skład przedsiębiorstwa energetycznego i czy w razie zawarcia takiej umowy sąd wieczystoksięgowy może badać jej skuteczność.

Po raz pierwszy Sąd Najwyższy miał sposobność wypowiedzenia się w tej sprawie w związku z zagadnieniem prawnym przedstawionym w formie takiego pytania przez sąd powszechny. Sąd Najwyższy uznał, że okoliczność, iż nieruchomość władnąca wchodzi w skład przedsiębiorstwa energetycznego, sama przez się nie wyklucza możliwości zrealizowania przez strony umowy o ustanowienie służebności gruntowej w celu określonym w art. 285 § 2. Badanie w postępowaniu wieczystoksięgowym skuteczności materialnoprawnej umowy o ustanowienie takiej służebności w zakresie jej zgodności z celem określonym w art. 285 § 2 nie jest dopuszczalne. Przyjęcie przez Sąd Najwyższy takiej wykładni tego artykułu nastąpiło na podstawie argumentów celowościowych o charakterze społecznym i gospodarczym, a sama wykładnia należy do rzędu „dynamicznej i funkcjonalnej”. Nie wydaje się, aby została ona zaakceptowana bez zastrzeżeń.

Ustanowienie służebności osobistej obciążającej nieruchomość

Drugim rozwiązaniem jest ustanowienie służebności osobistej, którą uregulowano w art. 296 Kodeksu cywilnego. Służebność osobista jest obciążeniem nieruchomości na rzecz indywidualnie oznaczonej osoby fizycznej. Ma na celu zaspokojenie osobistych potrzeb osoby uprawnionej i niekiedy także innych domowników. Można ją ustanowić w umowie pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą fizyczną; jej źródłem może być też rozporządzenie testamentowe zawierające obciążenie spadkobiercy zapisem o treści służebności osobistej.

Zakres służebności i sposób jej wykonywania

Zakres tej służebności i sposób jej wykonania oznacza się według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów. Służebność osobista może polegać na zezwoleniu danej osobie (konkretnie oznaczonej) na przechodzenie przez posesję, jeżeli jest to związane z jej potrzebami o charakterze osobistym, na przykład gdy jest to droga dzieci do szkoły lub droga jakiejś osoby do środka komunikacji. Należy się ona tylko temu, dla kogo ją ustanowiono, dlatego nie może przejść na innych. Ponadto jest to uprawnienie terminowe i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Dlatego służebność osobista – w odróżnieniu od gruntowej – nie może wchodzić do masy spadkowej.

W orzeczeniu z 16 lipca 1980 r., III CZP 45/80, Sąd Najwyższy tak scharakteryzował różnice między służebnością gruntową a osobistą: „Służebność osobista różni się od służebności gruntowej przede wszystkim tym, że przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby, podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową (art. 50 i 47 k.c.). Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz imiennie określonej osoby fizycznej także takim prawem, którego istota odpowiada treści służebności gruntowej. Takie obciążenie powoduje powstanie służebności osobistej, jednakowoż do każdej służebności osobistej stosuje się odpowiednie przepisy o służebności gruntowej, z zachowaniem odrębności wynikającej z charakteru służebności osobistej. Te odrębności sprowadzają się przede wszystkim do tego, że służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże może być ona zastrzeżona po jego śmierci na rzecz jego rodziców, dzieci i współmałżonka że nie można jej nabyć przez zasiedzenie oraz w określonych wypadkach służebność osobista może zostać zamieniona na rentę. Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność, bowiem w ten właśnie sposób najczęściej służebność powstaje. Poza tym zakres służebności osobistej, jak i sposób jej wykonywania, określa się stosownie do osobistych potrzeb uprawnionego, charakteru służebności oraz przy uwzględnieniu miejscowych zwyczajów i zasady współżycia społecznego”.

Ustanowienie drogi koniecznej

Najbardziej popularnym rodzajem służebności jest droga konieczna. Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego – jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli służebności drogi koniecznej. Żądanie to może dotyczyć zarówno umożliwienia przejazdu istniejącą drogą prywatną, jak też pozwolenia na wytyczenie drogi przez grunty sąsiada.

Ponadto nie jest ograniczone jedynie do nieruchomości bezpośrednio graniczącej z działką pozbawioną dostępu do drogi, ale także do dalszych, jeżeli sytuacja tego wymaga.

Art. 145 przewiduje możliwość ustanowienia drogi koniecznej, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Przewiduje on możliwość ustanowienia w stosunkach sąsiedzkich służebności drogowej (przejazdu, przechodu), którą ustawa określa jako służebność drogi koniecznej. Droga jest konieczna, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Ustanowienia służebności drogi koniecznej nie wyklucza sama faktyczna możliwość korzystania z nieruchomości sąsiedniej w celu przejeżdżania lub przechodzenia do drogi publicznej za grzecznościową zgodą lub przy braku sprzeciwu właściciela. Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej może z tego tytułu żądać wynagrodzenia, które przysługuje także wówczas, gdy nie poniósł on żadnej szkody w związku z ustanowieniem służebności.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej w celu dojścia lub dojazdu do drogi publicznej

Dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej w celu dojścia lub dojazdu do drogi publicznej, które opiera się na stosunku obligacyjnym, nie jest to bowiem dostęp trwały. W wypadku braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich dla właścicieli powstaje ex lege roszczenie o to, żeby właściciel bądź właściciele gruntów sąsiednich ustanowili dla niego służebność gruntową przejazdu lub przechodu. Przyjmuje się, że przysługuje ono także użytkownikowi wieczystemu, a skierowane jest przeciwko właścicielowi nieruchomości (użytkownikowi wieczystemu), przez którego nieruchomość może przebiegać droga łącząca nieruchomość pozbawioną dostępu z drogą publiczną lub budynkami gospodarskimi. Nie przysługuje natomiast pomiędzy współwłaścicielami, którzy dokonali podziału quoad usum, gdyż, jak słusznie podkreśla się w literaturze, dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej tylko w sytuacji, w której nieruchomości władnąca i obciążona są własnością różnych osób.

Służebność drogi koniecznej najczęściej jest ustanawiana orzeczeniem sądowym w postępowaniu nieprocesowym (art. 626 K.p.c.), może być także ustanowiona w umowie między właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym), która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, i właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości, przez którą będzie prowadzić droga. W wypadku przewidzianym w art. 120 u.g.n., a więc wtedy, gdy nieodpowiedni dostęp danej nieruchomości do drogi publicznej jest następstwem wywłaszczenia, służebność zapewniająca dostęp może być ustanowiona w decyzji wywłaszczeniowej. W szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może zamiast wynagrodzenia pieniężnego ustanowić służebność gruntową na nieruchomości wnioskodawcy, polegającą na korzystaniu z przygranicznego pasa gruntu tej nieruchomości, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, na której ustanawia się służebność drogową.

Umowa ustanawiająca drogę konieczną

Ustanowienie drogi koniecznej może nastąpić na podstawie umowy pomiędzy zainteresowanymi stronami. Oświadczenie osoby zezwalającej na przejazd przez jej grunt musi mieć formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważne (art. 245 § 2 K.c.) Właściciele nieruchomości powinni stawić się zatem u notariusza i spisać odpowiednią umowę, w której ustalą przebieg drogi i wysokość wynagrodzenia oraz zasady jego wypłacania (jednorazowo lub okresowo).

Służebność należy wpisać do księgi wieczystej, choć nie jest to bezwzględnie wymagane. Niewpisana do księgi służebność drogi koniecznej nie wygaśnie nawet w razie zbycia nieruchomości (choć inne służebności wygasłyby).

Notariusz jest z urzędu zobowiązany przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis z aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu. Ma na to trzy dni od sporządzenia aktu. Jeżeli kupujemy działkę od osoby, która pozostaje właścicielem drogi dojazdowej, nie musimy zapisywać służebności w osobnym akcie notarialnym – wystarczy to zrobić w akcie obejmującym umowę sprzedaży działki.

Zakup drogi dojazdowej do działek na współwłasność

Trzecią możliwością jest kupno drogi dojazdowej na współwłasność (z właścicielami sąsiednich działek, którzy również z tej drogi mogą korzystać). W takiej sytuacji każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej nieruchomości (drogi dojazdowej), ale żaden nie ma prawa do jej wyodrębnionej części.

Byłaby to współwłasność w częściach ułamkowych. Polega ona na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest podany ułamkiem. Ułamek ten określa zakres uprawnień współwłaściciela w stosunkach zewnętrznych i wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli.

Rozwiązanie takie jest bardziej skomplikowane od służebności, ale umożliwia współwłaścicielom większą swobodę dysponowania rzeczą wspólną (nieruchomością), co odgrywa dużą rolę w przypadku dostosowywania wspólnej drogi do zmieniających się z czasem warunków.

Najogólniej mówiąc, współwłasnością rządzą takie zasady:

• każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli – na przykład może go sprzedać, oddać w użytkowanie itp.;
• do rozporządzania rzeczą wspólną (drogą dojazdową jako całością) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli – na przykład do podjęcia decyzji o wyłożeniu drogi kostką betonową lub przeprowadzeniu przez nią mediów;
• do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości (liczonej według liczby udziałów) – taką czynnością jest na przykład utrzymywanie powierzchni drogi w dobrym stanie poprzez prace konserwacyjne.

Co można zrobić, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, czyli uzyskać jednomyślności w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu albo większości w wypadku czynności zwykłego zarządu?

W pierwszej sytuacji współwłaściciele, których udziały w drodze wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd rejonowy, właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. We wniosku do sądu wnoszą o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, muszą przy tym uiścić wpis w wysokości 100 zł. Sąd, wydając orzeczenie, weźmie pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jeśli natomiast do danej czynności potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a takiej zgody brak, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Wpis wynosi tu 30 zł, a we wniosku zwracamy się o udzielenie upoważnienia do dokonania określonej czynności.

Podział działki na mniejsze nie mającej dostępu do drogi publicznej

Pan chciałby swą nieruchomość podzielić na działki, zatem muszę poinformować, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną (por. art. 99 u.g.n.).

W uchwale SN z dnia 4 czerwca 2009 r. w sprawie III CZP 34/09, LEX nr 499136, Biul. SN 2009/6/7, Wspólnota 2009/25/43, czytamy:

„Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (art. 58 § 1 K.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, a gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z powyższym należy uznać, iż do podziału koniecznie jest ustanowienie służebności, nie tylko udostępnienie terenu.