Jak podzielić dom na dwa mieszkania?

Ustanowienie odrębnej własności lokali

Do ustanowienia odrębnej własności lokalu nie dochodzi w ramach postępowania administracyjnego w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, lecz dopiero na późniejszym etapie, już po wzniesieniu budynku, i to w drodze czynności o charakterze cywilnoprawnym (umowa, jednostronna czynność prawna, rzadziej: orzeczenie sądu powszechnego), uregulowanych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.; dalej „ustawa o własności lokali”). Podział jednorodzinnego domu mieszkalnego na dwa samodzielne mieszkania jest możliwy pod warunkiem spełnienia określonych przepisami prawa przesłanek. Przede wszystkim musi występować techniczna i prawna możliwość podziału nieruchomości.

Artykuł 3 pkt 2a ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. 2016 r., poz. 290) zawiera definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego: jest to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Istotne jest tu rozumienie wydzielonych lokali mieszkalnych, bo ich liczba w budynku determinuje charakter budynku. Prawo budowlane nie zawiera ustawowej definicji lokalu mieszkalnego. W rozporządzeniu z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r., poz. 462 ze zm.) znajduje się zapis, że przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Natomiast zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) – samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zatem aby lokal został uznany za odrębny, istotne jest, by lokal posiadał wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Odrębna nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym

Art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali stanowi, że:

„1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.”

1c. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.

Spełnienie wymagań, o których mowa, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (zaświadczenie o samodzielności lokalu). W przypadku wydawania na Pana wniosek stosownego zaświadczenia o samodzielności lokalu starosta będzie związany adnotacją zamieszczoną w projekcie budowlanym, że przedmiotowy budynek jest dwulokalowy. Do wniosku o wydanie zaświadczenia należy dołączyć dokumentację techniczną / inwentaryzacyjną. Dokumentacja ta będzie przedstawiała stan techniczny nieruchomości, rzuty poszczególnych kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem i pomieszczeniami przynależnymi. Jeśli pomieszczenia przynależne usytuowane są poza budynkiem głównym, na terenie nieruchomości gruntowej, lub w innym budynku, konieczny będzie również wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków. Dokumentacja musi być sporządzona przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Jeśli lokal spełnia przesłanki, dokumentacja jest kompletna, zaświadczenie będzie wydane w terminie 7 dni od złożenia wniosku w tym przedmiocie.

Zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokali mieszkalnych

Zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali – lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Na tle tego przepisu zapadło ciekawe orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Otóż WSA we Wrocławiu w wyroku z 09.02.2005 r., II SA/Wr 203/03, wyraził następujący pogląd: „Z przepisów ustawy o własności lokali i ustawy z 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096) nie wynika, aby wydanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokali mieszkalnych uzależnione było od przedłożenia dodatkowych dokumentów przez wnioskodawcę. Przepis art. 2 ust. 5 u.w.l. stanowi jedynie, że rzut odpowiednich kondygnacji budynku z zaznaczonymi lokalami oraz pomieszczeniami przynależnymi (w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem także wyrys z operatu ewidencyjnego) stanowią załącznik do aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokali, a nie załącznik do wniosku, o jakim mowa w art. 2 ust.3 u.w.l.”

Na podstawie tego orzeczenia należy dojść do wniosku, iż w ramach postępowania dotyczącego wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu organ administracji powinien ograniczyć się do badania okoliczności, o których mowa przede wszystkim w art. 2 ust. 1a-2 u.w.l. (spełnienie tych wymagań potwierdza właśnie zaświadczenie o samodzielności lokalu). Oczywiście stanem pożądanym byłoby, aby przedłożony rzut kondygnacji nie budził wątpliwości co do położenia lokalu w budynku, jednak ustawodawca (a także judykatura) nie przyznają staroście kompetencji do badania tej kwestii, a w szczególności do żądania od wnioskodawcy poprawienia rzutu kondygnacji, czy też dostarczenia innych dokumentów służących wykazaniu położenia lokalu w budynku. Być może w ocenie ustawodawcy kwestią pierwszorzędną są okoliczności związane z wydzieleniem budynku trwałymi ścianami itp., a pozostałe okoliczności są kwestią wtórną.

Trzeba pamiętać, że art. 7 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowi:

„3. W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3, powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia może wnieść również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz, albo prezydent miasta, starosta.”

Potwierdzenie u notariusza wyodrębnienia lokali

Niemniej jednak, kiedy już uzyska Pan zaświadczenie, można z tym udać się do notariusza, który w formie aktu notarialnego potwierdzającego jednostronną czynność prawną właściciela prawnie wyodrębni wskazane nieruchomości. Należy pamiętać również, aby dokonać odpowiednich wpisów do księgi wieczystej. Konstytutywny charakter wpisu do księgi wieczystej wyodrębnionego prawa do lokalu kreuje nowe prawo rzeczowe, którym staje się własność lokalu oraz jego przedmiot – nieruchomość lokalowa. Za ugruntowany należy uznać pogląd, że konstytutywny charakter ma wyłącznie pierwszy wpis dokonany na wniosek zawarty w oświadczeniu o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego.

Podział domu na dwa samodzielne lokale – przebieg poziomy lub pionowy

W pierwszych jednak krokach winien Pan zadecydować, czy podział domu na dwa samodzielne lokale będzie miał przebieg poziomy czy pionowy (powyższa procedura dotyczy podziału poziomego.)

Podział poziomy, tj. mieszkanie na parterze i na piętrze, który jest mniej wygodny dla przyszłych mieszkańców, ma ten skutek, że trudno uniknąć tu części wspólnych łącznie z działką. W takim przypadku zatem wyodrębnia się 2 samodzielne lokale i określa ich udział w częściach wspólnych, np. klatka schodowa, działka.

Podział pionowy budynku w praktyce polega na przedzieleniu działki i budynku jedną linią pionową w taki sposób, by w wyniku podziału powstały co najmniej dwie działki i dwa niezależne, usadowione na jednym fundamencie, budynki połączone jedną ścianą (powstaje tzw. bliźniak lub dom szeregowy). Taki podział jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału działki przebiega przez ścianę budynku dzielącą budynek na części regularne i samodzielne (przy czym może być to ściana już istniejąca lub wykonana specjalnie w celu podziału). Ważne, żeby ściana ta przebiegała przez wszystkie kondygnacje i była na tej samej linii, co podział działki.

Warunkiem podziału jest:

• jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy – wydzielone działki muszą więc mieć wymaganą minimalną wielkość (każda gmina określa ją samodzielnie);
• dostęp do drogi publicznej (bezpośredni albo przez ustanowienie służebności drogi koniecznej obciążającej jedną z nieruchomości);
• zapewnienie każdej wydzielonej części budynku własnego wejścia i osobnych instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej).

Taki plan podziału składa się do gminy. Jeżeli gmina go zaakceptuje, do pracy musi przystąpić geodeta, który na zlecenie i koszt właściciela sporządza plan właściwy – również kierowany do akceptacji gminy, udzielanej w formie decyzji administracyjnej, na podstawie której można wnioskować o założenie nowych ksiąg wieczystych dla wydzielonych nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 09 lutego 2005 r., sygn. akt II SA/Wr 203/03