Podwyższenie czynszu lokatorom z przydziału

Najem z przydziału na warunkach najmu na czas nieoznaczony

Pozostawanie w lokalach najemców z tzw. przydziału ma swoją genezę w przepisach już nieobowiązujących, sięgających dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu.

Przepisy w tej materii zmieniały się wielokrotnie na przestrzeni lat. Obecnie obowiązująca ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: „ustawa o ochronie praw lokatorów”) nie odwołuje się już w żaden sposób do decyzji przydziałowych.

Mimo to wszystkie stosunki najmu zawartego na podstawie decyzji administracyjnej (przydziału czy kwaterunku) pozostają w mocy. Zgodnie z art. 56 ust. 1 nieobowiązującej już ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1994 r. Nr 105, poz. 509 ze zm.), najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale stał się w rozumieniu tej ustawy najmem zawartym na czas nieoznaczony. Dotyczy to także sytuacji, w której w najem z przydziału wstąpili spadkobiercy lokatora na podstawie wyroku sądowego o wstąpieniu w najem. Na podstawie wymienionego przepisu lokatorzy z przydziału stali się więc zwykłymi najemcami lokalu na czas nieokreślony (mimo braku zawarcia pisemnej umowy najmu). W związku z tym chronią ich przepisy obecnie obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie bowiem z art. 27 tej ustawy znajduje ona zastosowanie także do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie.

Zwrócę uwagę, że właściciel lokalu nie może jednostronnie wypowiedzieć umowy najmu takim lokatorom, powołując się na art. 688 Kodeksu cywilnego (K.c.).

Wypowiedzenie wysokości czynszu lokatorom z przydziału

Odpowiadając na pierwsze pytanie, czyli dotyczące możliwości podniesienia czynszu do wysokości zbliżonej do cen rynkowych. Otóż właściciel może podwyższyć czynsz lokatorom z przydziału na podstawie i z poszanowaniem art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 8a ust. 1 tej ustawy właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy (art. 8a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów) – w tym przypadku nie ma umowy, a więc obowiązuje 3-miesięczny termin wypowiedzenia.

Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie (art. 8a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (art. 9 ust. 8 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Podwyższenie czynszu ponad 3% wartości odtworzeniowej tylko w uzasadnionych przypadkach

W świetle art. 8a ust. 4a ustawy o ochronie praw lokatorów uzasadnionym przypadkiem do podwyższenia czynszu ponad 3% wartości odtworzeniowej może być sytuacja, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. W takiej sytuacji podwyżka zapewniająca osiągnięcie wymienionego poziomu uważana jest za uzasadnioną, o ile podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel ustala godziwy zysk bądź zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

1. 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
2. 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
   – aż do ich pełnego zwrotu (art. 8a ust. 4b ustawy o ochronie praw lokatorów).

Z kolei zgodnie z art. 8a ust. 4e cytowanej ustawy – za uzasadnioną uważa się również podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym (ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa GUS).

Niemniej jednak, zgodnie z art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu, lokator może:

1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia;
2. zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Zgodnie z art. 9 ust. 1b ustawy o ochronie praw lokatorów podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw (art. 9 ust. 2).

W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem, że opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług (art. 9 ust. 5 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Nowa umowa najmu dla lokatorów z przydziału

Zapytała Pani również o to, czy można z lokatorami z przydziału podpisać umowy najmu, jak z najemcami komercyjnymi. Co do zasady, w świetle przytoczonych powyżej przepisów prawa, lokatorów z przydziału wiąże obecnie z właścicielem nieruchomości stosunek najmu na czas nieokreślony (mimo że umowa najmu nie jest zawarta na piśmie). Można więc zawrzeć z nimi umowy najmu na czas nieokreślony na piśmie. Jednakże takie umowy powinny stanowić jedynie potwierdzenie istniejącego już stosunku prawnego. Postanowienia umowy pisemnej nie mogą tworzyć nowych warunków istnienia stosunku najmu.

W przypadku chęci wprowadzenia zmian w istniejącym stosunku prawnym najmu z lokatorami (np. zmiany w wysokości czynszu) właściciel powinien to zrobić zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, o czym była mowa powyżej.