Podwyższanie czynszu z powodu inflacji

Zawarcie w umowie najmu lokalu zapisu dotyczącego inflacji

Niestety nie znam wyroków, w których sąd miałby tłumaczyć, co oznacza słowo „podwyższyć”. Jest to na tyle oczywiste, że trudno nawet polemizować z takim zapisem i poddawać to pod rozstrzygniecie sądu. Postaram się przedstawić Pani poniżej interpretację zapisu.

To, co zostało przez Państwa wpisane w umowie, stanowi tzw. klauzulę waloryzacyjną, automatyczną, bo nie wymaga to aneksu do umowy, a tym bardziej podwyżki czynszu zgodnie z art. 685¹ Kodeksu cywilnego. Takie klauzule umowne są stosowane powszechnie. Nie są one jednak zawsze identyczne, stąd ważne – na co Pani zwróciła uwagę – na co umówią się strony w umowie. W przypadku, który Pani opisała, wprost wskazano, że chodzi o podwyższę czynszu, a nie o zmianę czynszu, co oznaczałoby zarówno podwyżkę, jak i obniżenie. Gdyby zapis brzmiał np.: „strony uzgodniły, że każdego roku obowiązywania umowy będzie on podlegał zmianie o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowany przez GUS”, najemca miałby rację. Ponieważ jednak jest mowa o podwyższaniu czynszu jest dla mnie oczywiste, że w przypadku inflacji ujemnej czynsz pozostaje niezmieniony, zaś w przypadku inflacji 2% podlega on podwyższeniu o 2%.

Termin wypowiedzenia umowy lokalu

Odnosząc się do drugiego z Pani pytań, to rzeczywiście jeżeli chodzi o lokal, to regulacja art. 688 Kodeksu cywilnego mówi o -miesięcznym terminie wypowiedzenia. Wokół tego przepisu, a w zasadzie jego charakteru, było dużo kontrowersji. Niestety ukształtowany jest pogląd, że przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący (tak np. wyrok SN z 6 kwietnia 2000 r., sygn. akt II CKN 264/2000).

Zarówno w orzecznictwie, jak i nauce prawa przyjmuje się, że strony mogą w umowie najmu określić dłuższy od wskazanego w art. 688 termin wypowiedzenia najmu lokalu zawartego na czas nieoznaczony, bo przepis ten jest ustanowiony w interesie najemcy i należy przyjąć, że zawiera normę semiimperatywną, która wyłącza możliwość skrócenia przewidzianego w nim trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia [tak np. F. Błahuta (w:) Komentarz, t. II, 1972, s. 1482; Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 341; K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 517; podobnie H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz, t. III, cz. 2, 2013, J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1098).

Cytuję też dodatkowo wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 27 listopada 2013 r., sygn.akt I Ca 433/13, w brzmieniu: „W doktrynie prawa cywilnego podkreśla się, że art. 688 k.c. zawiera normę semiimperatywną, która wyłącza możliwość skrócenia przewidzianego w nim trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, nie zaś jego wydłużenia. Ściśle określone czasowo wyłączenie możliwości wypowiedzenia umowy w swoich skutkach może być zatem zbliżone do umownego wydłużenia terminów wypowiedzenia, które de facto powoduje, że stosunek najmu musi trwać przez cały – dłuższy – okres wypowiedzenia”.

W umowach widuję często zapisu skracające okres wypowiedzenia. ale niestety jest to sprzeczne z obowiązującym prawem.