Podwyżka czynszu wyższa niż wynikająca z umowy

Podwyżka czynszu

Zgodnie z treścią art. 685¹ Kodeksu cywilnego wynajmujący lokal może podwyższyć? czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość? czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu

Artykuł ten ma zastosowanie również do lokali użytkowych i do umów na czas określony, o ile strony umowy nie postanowią inaczej. Niemniej jednak, jak Pani wspomniała, w umowie łączącej Panią z wynajmującym zawarta została tzw. klauzula waloryzacyjna, zgodnie z którą czynsz będzie waloryzowany na skutek wzrostu cen wody i ścieków, ciepła, opłat za wywóz nieczystości, podatku od gruntów i nieruchomości oraz wskaźnika inflacji.

Zgodnie z orzecznictwem taki zapis (o ile nic innego nie wynika z umowy i zamiaru stron) prowadzi do wyłączenia uprawnienia płynącego z art. 685¹ Kodeksu cywilnego. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 r. (sygn. akt I ACa 654/14):

„Uznać bowiem należy, iż poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 6851 k.c., do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne. Nie jest zatem trafne stanowisko Sądu Okręgowego, iż fakt, iż w treści umowy strony nie wykluczyły uprawnienia wynajmującego do wypowiedzenia czynszu, o którym mowa w art. 6851 k.c., nie może sam przez się przesądzać o tym, że wolą stron, które zamieściły w umowie postanowienia określające zasady waloryzacji czynszu, było zachowanie tego uprawnienia przez wynajmującego. Stanowisko to nie jest prawidłowe z tego powodu, iż Sąd Okręgowy nie zbadał w istocie jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy.[…] Nie można zarazem zgodzić się z powodami, iż uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia czynszu najmu ma umożliwiać podwyżkę czynszu, która może wykraczać poza waloryzację czynszu., gdyż ta ostatnia zakłada jedynie zapewnienie świadczeniu takiej samej wartości ekonomicznej, jaką świadczenie miało w chwili jego powstania, natomiast podwyżka czynszu może być umotywowana zupełnie innymi powodami. Taka bowiem interpretacja art. 6851 k.c. godziłaby w fundamentalną zasadę polskiego systemu prawnego, jaką jest zasada pacta sunt servanta, która podlega ograniczeniu jedynie poprzez instytucje umożliwiające modyfikację (np. art. 3571, 629, 632 § 2, 907 § 2 k.c.) lub rozwiązanie zobowiązania (np. art. 632 § 2, 913 k.c.) mające nie tylko wyjątkowy, ale także nadzwyczajny charakter”.

Podobne stanowisko zajął Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi w wyroku z dnia 18 maja 2016 r. (sygn. akt XIII GC 1079/15), który wskazał:

„W ocenie Sądu w każdej z tych sytuacji, jedyną formą zwiększenia wysokości czynszu będzie zastosowanie mechanizmu umownego. Strony zgodnie przyznały, że umowę negocjowały, zatem klauzula waloryzacyjna stanowi wypadkową interesów ekonomicznych dwóch przedsiębiorców. Nie ma przy tym znaczenia, która strona ostatecznie sformułowała treść umowy, skoro jej postanowienia były akceptowane przez wynajmującego i najemcę. Ponadto, w okresie objętym pozwem klauzula inflacji wpływała na wzrost świadczenia najemcy i pozwany uiszczał świadczenie, w zwaloryzowanej wysokości, czemu strona pozwana nie zaprzeczyła. Mając powyższe na względzie, Sąd uznał, iż wypowiedzenie czynszu dokonane pismem z dnia 18 lipca 2014 roku było nieskuteczne, albowiem strony w umowie wyłączyły uprawnienie do zastosowania art. 685 1 k.c. zastrzegając klauzulę waloryzacyjną”.

Bezprawna podwyżka czynszu

Biorąc pod uwagę powyższe, jeśli z łączącej Państwa umowy nie wynika inny zamiar (taki, aby uprawnienie z art. 685¹ obowiązywało mimo zastosowania klauzuli waloryzacyjnej), wynajmujący nie ma prawa do zwiększenia Państwu czynszu najmu, ponad to, co zostało wskazane w klauzuli waloryzacyjnej.