Podwyżka czynszu i opłat we wspólnocie mieszkaniowej

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być zaskarżona do sądu

Stosownie do ustawy o własności lokali: Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) i Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) o współwłasności.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. 1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej

We wspólnocie mieszkaniowej nie ma czynszu, są natomiast zaliczki na poczet kosztów zarządu. Obowiązek uiszczania zaliczek ma na celu zapewnienie płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 15 ustawy – każdy właściciel lokalu obowiązany jest do uiszczania zaliczek z góry, do 10-tego dnia każdego miesiąca. Wysokość opłaty członkowie wspólnoty mieszkaniowej określają w uchwale, bowiem stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy – ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Opłata nie może być niższa niż kwota ustalona jako iloczyn sumy całkowitych kosztów miesięcznych lub rocznych zarządzania nieruchomością wspólną i wielkości udziału, jakim dany właściciel lokalu dysponuje w nieruchomości wspólnej. Praktyka przyjmowania za podstawę obliczeń powierzchni lokalu w m² jest błędna, gdyż zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do posiadanych udziałów.

Niestety nie ma ustawowo określonej górnej granicy zaliczek. Wynika to z kosztów rzeczywistych. Wysokość zaliczek może być zróżnicowana w stosunku do różnych kategorii właścicieli lokali. Właściciele lokali użytkowych mogą zostać obciążeni w stopniu większym niż właściciele lokali mieszkalnych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Występuje konieczność odpowiedniego szacowania kwot zaliczek, które siłą rzeczy nie mogą być sztywne ze względu na różne potrzeby eksploatacyjne w poszczególnych porach roku. Zarząd wspólnoty powinien dbać również o to, by dostarczać właścicielom lokali rachunki miesięczne czy zestawienie kwartalne w odpowiednim czasie, tak by byli oni w stanie opłacić należne zaliczki w terminie do 10 każdego miesiąca.

Jak rozliczają się wspólnoty mieszkaniowe?

Każda wspólnota posiada odrębny rachunek bankowy, na którym gromadzone są wszystkie wpłaty właścicieli lokali. Co więcej, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy zarząd lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Sposób prowadzenia rachunkowości normuje ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości.

Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich wpłacanych zaliczek, a okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Obowiązek rozliczenia odnosi się do wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc zarówno do zaliczek wpłacanych na fundusz eksploatacyjny, jak i na fundusz remontowy. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę specyfikę funduszu remontowego, na który w ciągu roku wspólnota mieszkaniowa nie jest w stanie zebrać wystarczających środków, częstą praktyką jest gromadzenie na nim środków w okresach wieloletnich, co powoduje rozliczenie właścicieli lokali w dłuższym okresie czasu.

Wpłaty właścicieli na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem ich lokali dokonywane są w formie zaliczkowej. Okresy i terminy rozliczeń mediów nie muszą się pokrywać. Rozliczenie zużycia wody i ścieków oraz podgrzania wody dokonywane jest zazwyczaj dwa razy w roku, natomiast rozliczenie zużycia ciepła dla potrzeb ogrzewania tylko raz. Pod koniec okresu właściciel otrzymuje rozliczenie, z którego powinno wynikać, czy dokonane przez niego wpłaty zaliczek pokryły przypadające na jego lokal koszty, czy zobowiązany jest do dopłaty.

Środki wpłacane przez właścicieli lokali na konto wspólnoty mieszkaniowej stanowią własność właścicieli aż do momentu ich rozdysponowania zgodnie z przeznaczeniem. Jednak w związku z tym, iż służą one gromadzeniu środków na określony cel, właściciel nie ma prawa żądać ich zwrotu w każdym czasie. Ewentualny zwrot części wpłaty może dotyczyć jedynie pozostałej nadwyżki po realizacji określonego przez wspólnotę celu. Uprawnienie do żądania ich zwrotu nie ma charakteru osobistego, ponieważ związane jest z własnością poszczególnego lokalu. Prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu), a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu.

Wartą rozważenia kwestią jest możliwość dysponowania zaliczkami wnoszonymi przez właścicieli na inny cel niż zamierzony. Zdania dotyczące tego zagadnienia są podzielone. Wynika to z faktu, iż przyjmuje się, że wpłacone zaliczki są nadal własnością właścicieli poszczególnych lokali i w związku z tym wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa nimi rozporządzać na inny cel niż zostały przez właścicieli wpłacone bez zgody wyrażonej indywidualnie przez poszczególnych właścicieli. Takie stanowisko zajął m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22.02.2001 r., sygn. akt I ACa 1309/00. Jednak w ostatnim orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2011 r. sygn. akt II CSK 358/10, Sądu Najwyższy uznał, że wspólnotom mieszkaniowym wolno zadecydować, po zakończeniu rocznych rozliczeń, o przekazaniu nadwyżki czynszu na fundusz remontowy. Zdaniem Sądu jest to zgodne z interesami właścicieli i sprzyja płynności finansowej wspólnoty. W związku z brakiem jednolitej linii orzecznictwa trudno jednoznacznie stwierdzić, czy istnieje możliwość dokonywania przesunięć między funduszami.

Zaliczki w wysokości rzeczywistych kosztów funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej

Wysokość zaliczek na koszty zarządu może być zmieniana kilka razy w roku, a zależne jest to od rzeczywiście ponoszonych kosztów, które są zmienne. Termin wejścia w życie ustalany jest uchwałą. Zatem jeśli za uchwałą o zmianie stawek zaliczek opowie się wymagana większość, taka uchwała zapadnie. Wtedy właściciel lokalu będzie miał możliwość jej zakwestionowania przed sądem. Przy czym konieczne jest wnioskowanie o zawieszenie wykonania takiej uchwały do czasu rozpatrzenia sporu. W sądzie zarząd wspólnoty będzie musiał wykazać zasadność podwyżki poprzez stosowne wyliczenia oraz dowody na ponoszone przez wspólnotę koszty. Wspólnota nie jest nastawiona na czerpanie zysków z zaliczek od właścicieli – wszak są to ich pieniądze.