Podniesienie terenu działki a prawo budowlane

Czy jest dopuszczalne podniesienie terenu działki bez pozwolenia?

Stosownie do § 1 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r. Nr 462) projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien zawierać część opisową oraz część rysunkową sporządzoną na mapie do celów projektowych, przy czym w części rysunkowej winien zawierać „ukształtowanie terenu, z oznaczeniem zmian w stosunku do stanu istniejącego, a w razie potrzeby charakterystyczne rzędne i przekroje pionowe terenu”.

Podwyższenie i zmiana rzędnej stanowi zatem odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, a tym samym dopuszczalne jest po wcześniejszej zmianie pozwolenia na budowę.

Ustawodawca w art. 36a ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 – dalej P.b.) przewidział, że „istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę”.

Kiedy odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego jest dopuszczalne?

Stosownie zaś do art. 36 ust. 5 P.b.: „Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

3) (uchylony),

4) (uchylony),

5) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

6) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi”.

Kto nadzoruje prawidłową realizację inwestycji budowlanej?

O tym, czy w danym przypadku mamy do czynienia z odstępstwami istotnymi, czy też nieistotnymi, decydują organy nadzoru budowlanego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 31 maja 2011 r. uznał, że: „To organy nadzoru budowlanego są wyłącznie kompetentne do ustalania, że dana inwestycja realizowana jest z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego oraz czy odstępstwa te noszą cechy odstępstw istotnych”.

O ile powyższy przepis definiuje pojęcie „nieistotnego odstąpienia”, o tyle nie wyjaśnia niestety, jak należy rozumieć pojęcie „istotnego odstąpienia”, a zatem wyjaśnienia tego pojęcia należy szukać w orzecznictwie. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 października 2008 r. (sygn. akt II OSK 973/07, LEX nr 516799) wskazał, że istotnym odstąpieniem od warunków pozwolenia na budowę jest na przykład zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego, zmiana jego gabarytów lub usytuowania oraz zmiana warunków określonych w art. 5 P.b. Uznanie ustępstwa za „istotne” nie jest uwarunkowane zmianą wszystkich parametrów obiektu budowlanego czy też zmianą jednego parametru w odniesieniu do całego obiektu budowlanego. Istotne odstąpienie może polegać na zmianie w trakcie wykonywania robót budowlanych jednego z parametrów. Nie jest wykluczona ocena, według której istotna zmiana będzie odnosiła się do części obiektu budowlanego, np. zmiana szerokości lub długości części budynku.

Wprowadzenie zmian w zakresie inwestycji budowlanej dotyczących zatwierdzonego projektu budowlanego

Przepis art. 36a P.b. ma zastosowanie w sytuacjach, w których na skutek różnych czynników, niekiedy niezależnych od inwestora, zaistnieje potrzeba wprowadzenia zmian w zakresie inwestycji budowlanej dotyczących zatwierdzonego projektu budowlanego tej inwestycji lub innych warunków pozwolenia na budowę, która ujawnia się zazwyczaj już na etapie wykonywania robót budowlanych. Powyższe oznacza, że wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę można złożyć zarówno wówczas, gdy roboty budowlane objęte tą decyzją nie zostały jeszcze rozpoczęte, jak i wtedy, gdy inwestycja jest w trakcie realizacji (Prawo budowlane. Komentarz, pod. red. A. Glinieckiego, Warszawa 2012, str. 358, 363).

W przypadku, gdy inwestor nie dysponuje zmienionym pozwoleniem na budowę, inspektor nadzoru budowlanego winien zgodnie z art. 50 ust. 1 pkt 4 P.b. wstrzymać prowadzenie robót budowlanych.

Podniesienie terenu działki po formalnym zakończeniu budowy

Rozumiem, że w Pana przypadku mamy do czynienia z podniesieniem terenu działki po formalnym zakończeniu budowy, a zatem w mojej ocenie na uwagę zasługuje fragment uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 grudnia 2012 r. (sygn. akt II OSK 1509/11), w którym znajduje się następujące stanowisko: „Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego organy orzekające w sprawie zasadnie uznały, że w takim przypadku tj. prowadzenia postępowania w stosunku do obiektu już wybudowanego (i to nie w ramach samowoli budowlanej, bo wtedy zastosowanie miałby art. 48 ustawy Prawo budowlane), lecz zrealizowanego ze znacznymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego, organ powinien, kierując się przepisem art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, nałożyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania. W przypadku nałożenia na inwestora obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, postępowanie takie kończy się stosownie do wskazań zawartych w art. 50 ust. 3 ustawy Prawo budowlane”.

Należy podkreślić, że nie jest przesądzone, że podwyższenie terenu w Pana przypadku skutkuje uznaniem, iż nastąpiło istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Proszę mieć na uwadze, że to, czy w danym przypadku odstąpienie od projektu zostanie uznane za istotne, zależy od okoliczności sprawy. O tym, czy dane odstępstwo ma charakter istotny, winien decydować całokształt okoliczności konkretnego przypadku (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 czerwca 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 535/11).

Podniesienie terenu działki w czasie budowy

Reasumując, chciałbym podkreślić, że informacja o podniesieniu terenu działki w czasie budowy domu może skutkować wstrzymaniem robót budowlanych i nakazaniem przywrócenia stanu poprzedniego lub zalegalizowania zmian, a po zakończeniu budowy sprzeciwem co do przystąpienia do użytkowania bądź nałożeniem obowiązku, o którym mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 P.b.

Ponadto należy nadmienić, że organ nadzoru budowlanego zapewne będzie ustalał, czy podniesienie poziomu działki nie spowoduje zalewania działki sąsiedniej, ponieważ zgodnie z § 29 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690), „dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione”.

Jeżeli zmiana położenia Pana budynku spowoduje zdaniem organu zalewanie działki sąsiedniej, zostanie Pan zapewne zobowiązany do wprowadzenia rozwiązań, które będą temu zapobiegać.