Jak zgodnie z prawem podnieść kwoty czynszów w prywatnej kamienicy?

Jak przeprowadzić podwyżkę czynszu w lokalach mieszkaniowych?

Sprawę podwyżki czynszu w lokalach mieszkalnych reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 150). Zmiana czynszu w lokalach mieszkalnych następuje w drodze pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu. Formalności związane z wypowiedzeniem czynszu w przypadku lokali mieszkalnych reguluje art. 8a ustawy.

Wypowiedzenie powinno nastąpić na piśmie najpóźniej do końca miesiąca kalendarzowego. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że w umowie najmu ustalono dłuższy termin (czyli: podwyżka będzie obowiązywać dopiero po trzech pełnych miesiącach kalendarzowych, przez okres wypowiedzenia najemca uiszcza czynsz w dotychczasowej wysokości). Właściciel musi określić w wypowiedzeniu, ile będzie wynosił czynsz w nowej wysokości.

Do jakiej wysokości można podnieść czynsz w lokalach mieszkalnych?

Wysokość podwyżki jest w zasadzie dowolna, jednak jeśli wysokość czynszu na skutek podwyżki w skali roku przekroczyłaby 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo jeśli podwyżka następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to wówczas podwyżki można dokonać tylko w uzasadnionych wypadkach. Mianowicie, pierwszy przypadek dotyczy sytuacji, gdy właściciel nie uzyskuje z czynszu dochodów na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu. Wówczas wolno mu podnieść czynsz i opłaty nie tylko do poziomu zapewniającego utrzymanie lokali, ale także do poziomu zapewniającego zwrot kapitału i godziwy zysk.

Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić poza godziwym zyskiem także:

• zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
• 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
• 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
  – aż do ich pełnego zwrotu.

Przepisy nie precyzują natomiast pojęcia godziwy zysk. Zazwyczaj będzie to zysk zwyczajowo uzyskiwany przez właściciela lokalu nieodbiegający od przeciętnego, czyli stawki rynkowej.

Drugi przypadek dotyczy sytuacji, gdy właściciel podnosi czynsz w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku poprzednim. Taką podwyżkę uważa się zawsze za uzasadnioną i lokator nie może jej kwestionować. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik przeliczeniowy w postaci wartości odtworzeniowej lokalu ogłaszany jest dla każdego powiatu w formie obwieszczenia wojewody w wojewódzkim Dzienniku Urzędowym. Wskaźniki te można znaleźć na stronach internetowych Biuletynu Informacji Publicznej urzędów wojewódzkich. Proszę zatem w oparciu o te dane ustalić, czy proponowana przez Panią podwyżka przekroczy w/w próg.

Podwyżka czynszu przekraczająca 3% wartości odtworzeniowej lokalu

Jeśli na skutek podwyżki czynsz w skali roku przekroczyłaby 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo jeśli podwyżka następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, można żądać od właściciela przedstawienia przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. W takim przypadku właściciel – w terminie 14 dni od otrzymania takiego żądania – obowiązany jest do złożenia pisemnej odpowiedzi.

Należy pamiętać, że w ciągu 2 miesięcy od dnia dokonania wypowiedzenia lokator może:

• odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia albo
• zakwestionować podwyżkę w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży wówczas na właścicielu.

Jak często można podwyższać czynsz w lokalach mieszkalnych?

Podwyższanie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Natomiast jeśli chodzi o podwyżkę czynszu w lokalach użytkowych, to sprawę tę reguluje Kodeks cywilny, w szczególności art. 685¹. W myśl wyżej powołanego przepisu wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że strony w umowie umówiły się na inne terminy. Przy czym należy mieć na uwadze, że ww. regulację stosuje się do umów zawartych po dniu 1 stycznia 2005 r.

Ustawodawca w przypadku umów najmu lokali użytkowych nie określił żadnych granic podwyżki (aczkolwiek strony mogły jakieś ograniczenia ustalić w samej umowie).

Czy wynajmujący lokal mieszkalny może nie zaakceptować podwyżki czynszu?

Wynajmujący może jednak nie zaakceptować podwyżki. Wówczas umowa najmu rozwiąże się z upływem okresu wypowiedzenia. Brak reakcji najemcy na oświadczenie wynajmującego o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu traktować należy jako akceptację zmiany treści stosunku prawnego łączącego go z wynajmującym.

Tym samym w przypadku najmu lokali użytkowych w pierwszej kolejności należy zajrzeć do umowy w celu ustalenia, czy nie zostały zawarte w niej odrębne postanowienia co do zmiany wysokości czynszu.

Zarówno w przypadku lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego podwyższenie czynszu nie wymaga zmiany umowy najmu. Po prostu należy napisać oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości czynszu i wskazać nową stawkę. Nie ma też znaczenia, czy umowa najmu została zawarta na czas określony czy nieokreślony.

Po rozwiązaniu umowy najmu zawartej na czas określony może Pani zaproponować inną stawkę. Najwyżej dotychczasowy najemca nie zawrze Pani kolejnej umowy.