Podniesienie ceny nieruchomości po podpisaniu umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna z istotnymi postanowieniami umowy przyrzeczonej

Wszystko zależy do tego, co znalazło się w treści umowy przedwstępnej. Ważne, czy nie zawarli Państwo w umowie ustalenia w przedmiocie zakupu udziału w drodze, a sprzedający nie poinformował o takiej konieczności. Wszystko także zależy od tego, co znajduje się w księdze wieczystej i czy niniejszy udział we współwłasności jest niejako wpisany w KW nieruchomości, którą Państwo kupują. Jeżeli nie ma na ten temat wzmianki, a sprzedający nie poinformował o takiej konieczności, nabywają Państwo tylko służebność – choć z doświadczenia wiem, że zakup nieruchomości gruntowej ze współudziałem w drodze jest korzystniejszy. Proponuję więc negocjować cenę drogi z uwagi na możliwość odstąpienia przez Państwa od umowy lub zawarcia umowy w niniejszym kształcie.

Zgodnie bowiem z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Zatem na mocy tego przepisu umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jak wskazuje się w orzecznictwie, umowa niespełniająca tych wymagań jest nieważna (por. wyrok SA w Katowicach z 14.01.2000 r., I ACa 914/99, OSA 2001, Nr 2, poz. 8). Jednocześnie uzgodnienie elementów koniecznych umowy przyrzeczonej jest wystarczające do zawarcia ważnej umowy przedwstępnej (por. wyrok SN z 11.04.2006 r., I CSK 175/05, Legalis), a zatem jest to obecnie jedyna przesłanka warunkująca jej ważność. Nie jest natomiast taką przesłanką oznaczenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej ani też zawarcie pierwszej umowy w określonej formie szczególnej.

Obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niezawarcia umowy przyrzeczonej

Z uwagi na powyższe, w przypadku pominięcia okoliczności nabycia udziału w drodze, niniejsze nie obejmuje tego przedmiotu i właściwa umowa nie musi obejmować zakupu udziału w drodze. Umowa przyrzeczona powinna być zawarta w takim kształcie jak przedwstępna. Jeżeli natomiast sprzedający – wobec braku zgody na zakup udziału – uchyli się od zawarcia niniejszej umowy bez ważnej przyczyny, zastosowanie będzie miał art. 390 § 1 K.c., zgodnie z którym:

„Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.”

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Podstawowym roszczeniem z umowy przedwstępnej jest roszczenie o naprawienie szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, a zatem szkody poniesionej przez uprawnionego przez to, że liczył on na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 K.c.). Kolejnym roszczeniem wynikającym z umowy przedwstępnej jest roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 K.c.). Jest to tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej. Jak wynika więc z opinii doktryny, z mocy art. 390 § 1 K.c., podstawowym roszczeniem wynikającym z umowy przedwstępnej jest roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez uprawnionego przez to, że liczył on na zawarcie umowy przyrzeczonej. Roszczenie to powstaje, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia. W orzecznictwie i doktrynie dominuje pogląd, zgodnie z którym komentowany przepis nie określa w sposób samoistny przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej; przesłanki te zostały bowiem oznaczone w przepisach art. 471 i n. K.c. (por. wyrok SN z 05.12.2006 r., II CSK 274/06, Legalis; podobnie: M. Krajewski, w: System PrPryw, t. 5, 2012, s. 908 i n., Nb 126; C. Żuławska, w: Gudowski, Komentarz, 2013, t. III, cz. 1, art. 390, Nb 1; W. Popiołek, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2018, t. I, art. 390, Nb 3; P. Machnikowski, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2017, art. 390, Nb 14; a także M. Kaliński, Odszkodowanie, s. 30 i n.).

Zwrot zadatku w podwójnej wysokości

Z uwagi na powyższe, jeżeli okoliczność zadatku nie została uregulowana inaczej, przysługiwać będzie Państwu roszczenie o podwójny zwrot. Zgodnie z treścią art. 394 § 1 K.c.: „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.