Podnajem bez zgody wynajmującego

Czy najemca może oddać w podnajem lokal przekazany mu na podstawie umowy najmu?

Z Pana wyjaśnień wynika, że dokonał Pan wynajmu lokalu użytkowego. Z treści umowy najmu wyraźnie wynika, że najemca nie może podnajmować lokalu bez zgody wynajmującego.

Należy zaznaczyć, że umowa najmu należy do tzw. umów nazwanych, czyli uregulowanych w przepisach, w tym przypadku Kodeksu cywilnego (K.c.). Powstający na jej podstawie stosunek prawny rodzi dwojakiego rodzaju obowiązki stron:

• wynajmujący zobowiązuje się do oddania danej rzeczy (np. lokalu) do używania drugiej stronie na czas określony,
• najemca zobowiązuje się do płacenia z tego tytułu czynszu.

Podnajem to w istocie stosunek prawny oparty na tych samych zasadach, co umowa najmu. Różnica jest zauważalna w praktyce, a mianowicie osoba wynajmująca lokal na podstawie umowy najmu podnajmuje ten lokal kolejnemu najemcy, którego w tym przypadku należy określić podnajemcą. Umowa podnajmu stanowi zatem umowę najmu, lecz uwarunkowaną podstawową umową tego rodzaju.

Konsekwencją istnienia przy podnajmie dwóch umów (tzn. odrębnych stosunków prawnych) jest m.in. to, że:

• wynajmujący nie może żądać od podnajemcy zapłaty czynszu określonego w podstawowej umowie najmu, gdyż czynsz ten płaci najemca,
• zarówno najemca, jak i podnajemca są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Cechą charakterystyczną podnajmu jest to, że rozwiązuje się go z mocy prawa najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Oznacza to, że umowa, na podstawie której następuje podnajem, nie może trwać dłużej niż związana z nią umowa najmu.

Co do zasady najemca nie może oddać w podnajem lokalu przekazanego mu na podstawie umowy najmu. Co za tym idzie, należy uzyskać zgodę właściciela i upewnić się, że umowa najmu zezwala na niego.

Podnajęcie lokalu bez zgody wynajmującego

Umowa podnajmu powinna w swoich postanowieniach wskazywać, że jest zawierana na podstawie umowy najmu, a w szczególności wskazywać, czy dla jej zawarcia potrzebna jest zgoda wynajmującego. Przy istnieniu takiego warunku niezbędne jest zatem wskazanie w umowie podnajmu, że zgoda taka została wyrażona. Ze względów dowodowych najlepiej, jeżeli pod tego rodzaju umową podpisze się obok najemcy i podnajemcy również wynajmujący.

Zgodnie z art. 668 K.c.:

„§ 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu”.

Jak z wynika z powyższego, jeżeli umowa najmu nie zabrania tego najemcy, może on oddać rzecz najętą osobie trzeciej do bezpłatnego używania (np. w użyczenie) lub w podnajem. Zakaz oddawania przedmiotu najmu innym osobom powinien być wyraźnie wyartykułowany w umowie najmu.

Naruszenie zakazu oddawania przedmiotu najmu innym osobom

Naruszenie zakazu oddawania przedmiotu najmu innym osobom powoduje, że wynajmujący uzyskuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 § 2 K.c.). Ponadto uprawnienie takie przysługuje wynajmującemu także wtedy, gdy osoba trzecia będzie używała rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, mimo że umowa najmu nie zawierała zakazu oddania; wówczas o wypowiedzeniu powinien on zawiadomić też osobę trzecią i także przeciwko niej skierować powództwo (art. 73 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego – dalej K.p.c.).

Jednak komentowany przepis nie znajduje zastosowania do przypadków, gdy najemca przy pomocy innych osób korzysta z przedmiotu najmu. Chodzi tu np. o domowników, gości, pracowników, osoby, względem których najemca ma obowiązek alimentacyjny.

Współuczestnictwo kilku osób występujących po stronie pozwanej w procesie wytoczonym przez wynajmującego jest przede wszystkim współuczestnictwem materialnym. Rozwiązanie umowy najmu pociąga za sobą skutek w postaci ustania stosunków prawnych wynikających z zawartej umowy o bezpłatne korzystanie z lokalu bądź podnajmu (art. 668 § 2 K.c.). Na wszystkich tych osobach ciąży wspólny obowiązek zwrotu rzeczy wynajmującemu (art. 675 § 1 i 2 K.c.). Współuczestnictwo występujące po stronie pozwanej w przypadku, gdy przedmiot sporu stanowią wspólne im obowiązki, jest współuczestnictwem materialnym (art. 72 § 1 pkt 1 K.p.c.). Ze względu na konieczność udziału w postępowaniu wszystkich osób mogących być objętych wyrokiem dotyczącym obowiązku opróżnienia lokalu należy przyjąć istnienie w tym przypadku współuczestnictwa koniecznego. Współuczestnictwo to jest również współuczestnictwem jednolitym (I. Wolwiak, Współuczestnictwo procesowe w sprawach o opróżnienie lokalu, s. 90).

Wypowiedzenie umowy najmu i żądanie eksmisji najemcy i podnajemcy 

Jak więc wynika z powyższego, w razie chęci opróżnienia lokalu (eksmisji) po wypowiedzeniu umowy najmu będzie konieczne pozwanie również podnajemcy.

Wynajmujący nie staje się stroną stosunku użyczenia czy podnajmu, łączy go nadal stosunek najmu z najemcą. Nie może więc żądać od osoby trzeciej czynszu najmu za czas trwania użyczenia czy podnajmu.

Najemca odpowiada za działania lub zaniechania osoby trzeciej jak za własne i nie może zasłaniać się brakiem swojej winy.

Umowa użyczenia lub podnajmu nie może trwać dłużej niż sam najem. Jeśli więc została zawarta na dłuższy okres niż umowa najmu, ulega rozwiązaniu z mocy samego prawa z chwilą zakończenia najmu. W takiej sytuacji najemca może odpowiadać wobec osoby trzeciej za niewykonanie zobowiązania, a wynajmujący może żądać zwrotu rzeczy także wprost od osoby trzeciej (podnajemcy).

Podsumowując, należy stwierdzić, iż mimo że nie zawierał Pan najmu w podnajemcą i nie łączy go z Panem żaden stosunek, ma Pan wobec niego określone powyżej uprawnienia. Jeżeli najemca zawarł bez Pana zgody umowę podnajmu, będzie mógł mu Pan wypowiedzieć umowę, a następnie żądać jego eksmisji.

Zakaz samowolnych zmian w przedmiocie najmu

Zgodnie bowiem z art. 667 K.c.:

„§ 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

§ 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Jak wynika z powyższego, zakaz samowolnych zmian w przedmiocie najmu określony w art. 667 § 1 K.c. stanowi uzupełnienie do postanowień art. 666 K.c. Zgodnie z treścią art. 666 § 1 K.c. obowiązkiem najemcy jest używanie rzeczy w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania rzeczy – w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Dokonanie przez najemcę zmian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem przedmiotu najmu bez zgody wynajmującego powoduje konsekwencje opisane w art. 667 § 2 K.c.

Wezwanie do usunięcia zmian dokonanych bez zgody wynajmującego

Pan jako wynajmujący powinien przed wypowiedzeniem najmu upomnieć najemcę i wezwać go do usunięcia zmian dokonanych bez jego zgody, czyli skorzystanie z możliwości wypowiedzenia najmu przez wynajmującego bez zachowania terminów wypowiedzenia uzależnione jest od uprzedniego upomnienia najemcy.

Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia także wówczas, gdy najemca używa przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem, a ponadto gdy najemca zaniedbuje go do tego stopnia, że przedmiot ten jest narażony na utratę lub uszkodzenie.

Jak wynika z powyższego, podnajem jest podstawą do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia po uprzednim wezwaniu go do przywrócenia stanu zgodnego z prawem i wyznaczeniu mu na to odpowiedniego termin. Po wygaśnięciu umowy może Pan żądać dobrowolnego opróżnienia lokalu. W razie nieopróżnienia lokalu służy Panu pozew o eksmisję przeciwko najemcy i podnajemcy wspólnie. Oczywiście po wypowiedzeniu umowy może Pan żądać opróżnienia lokalu jedynie w stosunku do podnajemcy, ale wtedy pozostanie otwarta kwestia najemcy (wyrok eksmisyjny nie będzie skuteczny wobec niego).

Ma Pan więc spore uprawnienia związane z najmem w Pana sytuacji.