Podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową

Jak wymusić na wspólnocie mieszkaniowej podjęcie uchwały?

Po szczegółowej analizie przedstawionego stanu faktycznego sprawy oraz przesłanej dokumentacji należy stwierdzić, iż obowiązujące przepisy prawa nie przewidują możliwości wymuszenia na wspólnocie mieszkaniowej podjęcia uchwały o określonej treści, jednak nie oznacza to, że właściciel lokalu znajdującego się we wspólnocie pozbawiony jest jakichkolwiek możliwości działania.

Jak wnioskuję z przedstawionego opisu sprawy, wspólnota, w której znajduje się Pański lokal, jest tzw. wspólnotą dużą (powyżej 7 lokali), a zatem zastosowanie w tym zakresie znajdzie regulacja ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.).

Dlatego też należy wskazać, iż przede wszystkim powinien Pan wystąpić do wspólnoty mieszkaniowej z formalnym wnioskiem o podjęcie uchwały o przeprowadzeniu remontu przedmiotowej elewacji, a w razie konieczności o zaciągnięciu na ten cel pożyczki.

Otworzy to możliwość dalszego działania, gdyż niewyrażenie takiej zgody legitymowałoby Pana do skorzystania z przepisu art. 25 ust. 1 ww. ustawy, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Natomiast, stosownie do treści ust. 1a, powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Odmowa wspólnoty wykonania niezbędnego remontu

W takim wypadku sąd oceniłby, czy odmowa wykonania niezbędnego i postulowanego przez Pana remontu elewacji jest rzeczywiście na tyle istotna, że narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a w rezultacie mogłoby to prowadzić do uchylenia uchwały przez sąd.

Może być tak, że wspólnota celowo nie podejmowała postulowanej przez Pana uchwały, chcąc uniknąć jej ewentualnego uchylenia przez sąd.

Jednak i w takiej sytuacji właściciel nie pozostaje bezradny, gdyż jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lutego 2002 r. (sygn. akt I CKN 489/00), „gdyby wspólnota celowo nie podejmowała uchwały, to można rozważyć wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania takiej czynności, jeśli wspólnota w określonym przez sąd terminie nie podejmie stosownej uchwały o wyrażeniu lub odmowie wyrażenia zgody”.

Wystąpienie do wspólnoty mieszkaniowej z wnioskiem o podjęcie uchwały

Mając zatem powyższe na uwadze, powinien Pan wystąpić do wspólnoty z ww. wnioskiem o podjęcie uchwały, która co do zasady powinna być przedmiotem obrad na najbliższym corocznym zebraniu tej wspólnoty. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby wnosił Pan już teraz, żeby zarząd zwołał zebranie właścicieli dla podjęcia tej uchwały albo też zebrał głosy w trybie indywidualnego ich zbierania.

Na marginesie można wskazać, iż gdyby dysponował Pan co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej (lub odpowiednio 10% tych udziałów), to zwołania takiego zebrania mógłby się Pan domagać w oparciu o art. 31 pkt b) ww. ustawy.

W załączeniu przesyłam wzór wniosku o podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową.