Podatek od nieruchomości, w których nie jest już prowadzona działalność

Stawka podatku od nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą

Niestety w sytuacji, w jakiej się Państwo znaleźliście, nadal obowiązuje stawka podatku od nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą. Wszystko dzięki niedoskonałości przepisów oraz niekorzystnych interpretacji organów podatkowych i wyroków sądowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych „podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3) użytkownikami wieczystymi gruntów;

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego”.

A zatem samo posiadanie gruntów czy budynków czyni podatnikiem podatku właściwego dla tych nieruchomości. Ustawa w art. 2 wskazuje zakres przedmiotowy. Zgodnie z tym przepisem „opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1) grunty;

2) budynki lub ich części;

3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Wreszcie zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy „za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą z zastrzeżeniem ust. 2a” (wśród wskazanych tu włączeń nie ma takich, które mogłyby dotyczyć Państwa sytuacji).

Posiadanie budynku, w którym może być prowadzona działalność

Sumując powyższe przepisy, samo posiadanie nieruchomości, zwłaszcza takiej, która będzie mogła być wykorzystywana do działalności, przez przedsiębiorcę prowadzi do powstania obowiązku podatkowego tego przedsiębiorcy. Niestety pomimo licznych postulatów ani przepisy, ani interpretacje nie zostały w tym zakresie zmienione. Nie ma tu znaczenia, czy dany budynek jest w danym momencie wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, czy też nie, istotny jest jedynie sam fakt jego posiadania przez przedsiębiorcę (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 6 czerwca 2006 r., sygn. akt I SA/Gd 481/05). W opinii organów i sądów także czasowe zaprzestanie działalności na danym gruncie (niewydobywanie kopaliny), wynikające z przyjętego przez przedsiębiorcę sposobu wykorzystywania gruntu do celów działalności gospodarczej, nie powoduje, że ten grunt traci charakter związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. To stanowisko zostało potwierdzone także przez Naczelny Sąd Administracyjny .

Budynek w posiadaniu przedsiębiorcy

Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 marca 2009 r., sygn. akt II FSK 1888/07, stwierdził, że różnego rodzaju obiekty niewykorzystywane w danym momencie lub gdzie prowadzona jest innego rodzaju działalność niż gospodarcza, należy uznać za związane z działalnością gospodarczą. Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 marca 2009 r., sygn. akt II FSK 1786/07, wyjaśnił: „wykorzystywanie przez przedsiębiorcę posiadanej nieruchomości na cele osobiste jest traktowane, w rozumieniu przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jakby była ona związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Z treści art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. wyraźnie bowiem wynika, że czynnikiem decydującym o uznaniu nieruchomości za związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej jest kryterium posiadania i to w znaczeniu, o jakim mowa w art. 336 k.c.”

Jak Pan widzi, sam fakt, że Pana firma zaprzestała części działalności i nie wykorzystuje już nieruchomości do prowadzonej tam wcześniej działalności, nie zmienia faktu, że nieruchomość jest w posiadaniu przedsiębiorcy i do czasu wyzbycia się go tak będzie traktowana przez organy podatkowe.

Obecnie wyroki sądowe coraz częściej wskazują na potrzebę uwzględnienia faktycznego wykorzystania nieruchomości, jednak są to wskazania ostrożne, w tym sensie, że już fakt możliwości wykorzystywania nieruchomości na cele gospodarcze uzasadnia stosowanie wyższej stawki podatku. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 4 marca 2020 r. (sygn. akt I SA/Sz 574/19) wskazał:

„Sam fakt posiadania nieruchomości niemieszkalnych przez osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą może być traktowany przez organy podatkowe jako pozwalający na opodatkowanie takich nieruchomości najwyższą stawką podatkową. Nie jest bowiem rolą organów podatkowych sprawdzanie, czy podatnik wykorzystuje takie nieruchomości do działalności gospodarczej – jak zasadnie stwierdził organ odwoławczy. Jeżeli jednak podatnik twierdzi, że dana nieruchomość nie ma związku z jego działalnością, nie jest, a nawet nie może być w niej wykorzystywana z podawanych względów, to organ podatkowy obowiązany jest rozważyć takie argumenty, a w razie potrzeby przeprowadzić też dodatkowe postępowanie dowodowe i odnieść się do tej kwestii w podejmowanym rozstrzygnięciu”.

Kolejny, podobny wyrok, to wyrok z dnia 20 lutego 2020 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach (sygn. akt I SA/Gl 1434/19), w którym Sąd ten wskazał:

„Nieruchomość staje się elementem przedsiębiorstwa osoby fizycznej lub można ją uznać za związaną z tym przedsiębiorstwem, jeżeli w jakikolwiek sposób jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej (nie jest przy tym objęta podatkiem rolnym albo leśnym) lub – biorąc pod uwagę cechy faktyczne tej nieruchomości i rodzaj prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności gospodarczej – może być wykorzystana wprost na ten cel. Ujęcie nieruchomości w prowadzonej przez osobę fizyczną ewidencji środków trwałych, czy dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, albo też zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących nieruchomości, przesądza o jej gospodarczym przeznaczeniu. Jednakże nie są to jedyne kryteria decydujące o takiej kwalifikacji np. gruntu czy też budynku. Do nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej zaliczone winny być również te grunty lub budynki, które przejściowo nie są wykorzystywane przez podatnika w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, ale ich cechy oraz rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej powoduje, że mogą być one wykorzystywane na ten cel. W każdym razie warunków takich nie spełnia nieruchomość (budynek czy też grunt) przeznaczony na realizację niegospodarczych osobistych celów życiowych podatnika”.

Wyprowadzenie budynku ze środków trwałych

Nie mam od Państwa informacji, czy budynek został „wyprowadzony” z działalności, czy nie stanowi już środków trwałych. Gdyby tak było, pewnie łatwiej można by przekonać organ podatkowy o zmianie jego przeznaczenia. Rozumiem jednak, że on nadal stanowi własność spółki i tu będzie poważny problem by zmienić stanowisko gminy.

Z treści Pańskiego pytania nie wynika, na jakim etapie postępowania podatkowego Państwo jesteście. Proszę o taką informacje – czy zgłaszaliście wycofanie nieruchomości z działalności, czy jakaś decyzja została już wydana w tym przedmiocie, w przedmiocie odmowy bądź ustalenia nowego wymiaru podatku, a jeśli decyzja została wydana, jakakolwiek, to kiedy ją Państwo otrzymaliście. Po tych informacjach wskażę, czy da się ewentualnie doprowadzić sprawę do wyższej instancji, która mogłaby nakazać wójtowi dokonać rzeczywistej oceny wykorzystania posiadanej nieruchomości.