Pobieranie czynszu przez wspólnotę mieszkaniową za miejsca parkingowe wyłączone z użytku

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

Ujęcie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej opiera się na art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który brzmi: „Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.”.

Każda współwłasność jest sposobem wykonywania własności – określonej ustawowo w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.

Zarządzanie nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa (wyrok Sądu Najwyższego z 21.12.2007 r. III CZP 65/07, LEX nr 323147 oraz wyrok z 15.10.2008 r., I CSK 118/08, LEX nr 658169), jest posiadającą zdolność prawną jednostką organizacyjną, do której na podstawie art. 331 K.c. stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Powszechnie uznaje się również, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Wspólnoty mieszkaniowe jako podmioty prawne typu korporacyjnego składają oświadczenia woli w formie uchwał odpowiednich organów.

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli i jest uprawniona do decydowania o przeznaczeniu i sposobie korzystania z części nieruchomości wspólnej. Właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą zatem ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, mogą także zmieniać reguły jej dotyczące wcześniej ustalone (wyrok Sądu Najwyższego z 29.06.2010 r. III CSK 325/09, Lex nr 602266, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 08.09.2010 r. VI ACa 76/10, Lex nr 785514).

Uchwała wspólnoty o wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu

We wspólnocie mieszkaniowej nie ma czynszu, są natomiast zaliczki na poczet kosztów zarządu. Obowiązek uiszczania zaliczek ma na celu zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej płynności finansowej. Zgodnie z art. 15 ustawy – każdy właściciel lokalu obowiązany jest do uiszczania zaliczek z góry, do 10-tego dnia każdego miesiąca. Wysokość opłaty członkowie wspólnoty mieszkaniowej określają w uchwale, bowiem stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy – ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Proszę zwołać członków wspólnoty i uchwalić uchwałę co do opłat na zaliczki na utrzymanie garażu. Skoro nie jest użytkowany, odpada większość kosztów poza zapewne podatkiem od nieruchomości.