Pleśń w mieszkaniu, czy można wypowiedzieć umowę najmu i żądać zwrotu kaucji?

Odpowiedzialność wynajmującego za wady mieszkania – pleśń na ścianach

Niestety czasem bycie najemcą mieszkania wywołuje różne problemy i pociąga za sobą dość niespodziewane skutki. Znaleźli się Państwo w dość trudnej sytuacji, ale nie jest to sytuacja bez wyjścia.

Umowa najmu została opisana w Kodeksie cywilnym (K.c.), w tytule XVII – najem i dzierżawa, opisują ją art. 659 i następne K.c. Istotą tej umowy, zgodnie z art. 659 K.c., jest wydanie najemcy rzeczy do używania, za co najemca płaci umówiony czynsz. Umowa powinna zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zgodnie z art. 664 wynajmujący ponosi odpowiedzialność, gdy rzecz ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku. Wówczas najemca ma prawo domagać się obniżenia czynszu za okres, kiedy rzecz miała wady. Większość przepisów dotycząca najmu odnosi się również do najmu lokalu, choć istnieją pewne odrębności. Z tego względu przepisy od art. 680 do 692 K.c. normują wyłącznie najem lokalu.

Wypowiedzenie najmu przez najemcę bez zachowania terminu wypowiedzenia

Zgodnie z art. 682 K.c., jeśli wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu i życiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli najemca o nich wiedział. Nie ma definicji wad zagrażających zdrowiu, jednakże wiele razy mówiło się o tym, że grzyb jest szkodliwy, a na pewno należy być szczególnie ostrożnym, gdy ma się dzieci.

Rozliczenie czynszu

Jeśli chodzi o czynsz, to należy go zapłacić za okres, od kiedy zajmowane było mieszkanie. Powinna Pani również formalnie rozwiązać umowę najmu w trybie natychmiastowym, wskazując właśnie na grzyb jako przyczynę. Musi Pani dopełnić formalności, a zawiadomienie ustne nie jest wystarczające (chyba że Pani dokonała tego już też w formie pisemnej, a ja mylnie zrozumiałam). Będzie to niezbędne do skutecznego wypowiedzenia najmu i wykazania, że Pani ze swojej strony dopełniła formalności.

Zwrot kaucji

Teraz jeśli chodzi o kaucję. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów – kaucja podlega zwrotowi w ciągu 30 dni od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu przez wynajmującego należności z tytułu wynajmu. Chodzi tu o takie kwestie jak niezapłacony czynsz, rachunki czy zniszczenia, aby nie dawać wynajmującej powodów do potrąceń. Dlatego też trzeba zachować szczególną staranność przy spisywaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, warto też, żeby miała Pani zdjęcia wskazujące na stan mieszkania w chwili jego zdawania i to tak, żeby było widać, kiedy zdjęcia zostały zrobione.

Po zdaniu mieszkania należy odczekać te 30 dni na zwrot kaucji, jeśli wynajmująca tego nie zrobi, wówczas powinno się wysłać jej wezwanie do zapłaty ze wskazaniem np. terminu 7 dni, a po jego upływie wszcząć postępowanie sądowe, jeśli nie zapłaci dobrowolnie. Niestety, tak to wygląda, bo inaczej nie da się zmusić do zapłaty. Do takiego pozwu należy wówczas dołączyć umowę najmu, potwierdzenie wpłaty kaucji, rozwiązanie umowy, zdjęcia obrazujące stan mieszkania i wezwanie do zapłaty. Z jednej strony sprawa raczej nie powinna być zbyt skomplikowana, z drugiej jednak należy się do niej odpowiednio przygotować, aby nie polec z powodu jakichś problemów formalnych.