Wpisanie piwnicy do aktu notarialnego przy przekształceniu mieszkania spółdzielczego w odrębną własność

Po analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego sprawy oraz po zapoznaniu się z przesłaną przez Panią dokumentacją wskazać należy, że zastosowanie w sprawie znaleźć powinny przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 z późn. zm.).

Zgodnie bowiem z przepisem art. 42 ust. 2 tej ustawy „określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności”. Z kolei, stosownie do treści ust. 3 pkt 2, „uchwała, o której mowa w ust. 2, powinna m.in. określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje”.

Wielce pomocne przy interpretacji powyższego przepisu jest stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 12.03.2009 r., sygn. akt V CSK 373/08, w którym wyjaśniono, że „określenie »użytkuje« zostało w art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy użyte w znaczeniu potocznym. Znaczy ono tyle, co »korzysta z czegoś«. Istotne jest zatem to, czy osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, faktycznie z niego korzysta” i to właśnie takiej osobie przysługuje prawo domagania się od spółdzielni przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności wraz z tymi pomieszczeniami. Idąc dalej, Sąd Najwyższy wskazał, iż „przepis zaś art. 42 ust. 7 ww. ustawy, zgodnie z którym decyzję o przynależności do lokalu, jako jego części składowych, pomieszczeń przynależnych, w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, podejmuje zarząd spółdzielni, ma tylko takie znaczenie, że wskazuje, iż uchwałę podejmuje zarząd, a nie inny organ spółdzielni. Nie można go rozumieć w taki sposób, że przyznaje zarządowi prawo do swobodnego decydowania – z pominięciem art. 42 ust. 3 pkt 2 – o przynależności piwnic (pomieszczeń gospodarczych) do lokali jako ich części składowych”.

Mając zatem powyższe na uwadze, jeżeli spełnia Pani powyższe warunki, tj. użytkuje Pani przedmiotową piwnicę jako przydzieloną do Pani mieszkania i przysługuje Pani prawo do ubiegania się o przekształcenie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo jego własności, to również jest Pani uprawniona do żądania od spółdzielni, aby odsprzedane zostało Pani również przedmiotowe pomieszczenie piwniczne.

Z uwagi jednak na przedstawione przez Panią stanowisko władz spółdzielni oraz treść podjętych przez te władze uchwał, oczekiwać niestety należy, iż na ten wniosek zostanie Pani udzielona odpowiedź odmowna, co powinno nastąpić w drodze uchwały. W takiej sytuacji pozostanie Pani wyłącznie wejście na drogę sądową i zaskarżenie takiej uchwały jako niezgodnej z cytowanymi przepisami prawa.

Przyczyny, dla których spółdzielnia nie chce się wyzbywać własności piwnic, mogą być różne. Z praktyki jednak wynika, że celem takiego działania jest dążenie do zachowania przez spółdzielnię pełnego i swobodnego dostępu do urządzeń wspólnych, jak instalacja gazowa, c.o. lub kanalizacyjna, które przebiegają przez piwnicę. W sytuacji bowiem, gdy piwnica taka stałaby się własnością jednego z lokatorów, to spółdzielnia musiałaby za każdym razem występować do tego lokatora o pozwolenie na wejście do jego piwnicy celem dokonania np. naprawy czy konserwacji wymienionych urządzeń, a co w praktyce także bywa dla spółdzielni kłopotliwe.

Godząc się zatem na zaproponowany Pani zapis w umowie, nie stałaby się Pani właścicielem przedmiotowej piwnicy, a jedynie uzyskałaby Pani prawo do korzystania z niej z wyłączeniem innych lokatorów, jednak w dalszym ciągu musiałaby Pani znosić i tolerować wszelkie działania spółdzielni związane z wykorzystaniem tej piwnicy w wyżej opisanych sytuacjach, bez konieczności uzyskiwania przez spółdzielnie każdorazowo Pani pozwolenia.