PGE korzystające z prywatnej działki

Urządzenia przesyłowe usytuowane na nieruchomości bez zgody właściciela

Na samym początku omówienia przedstawionego przez Pana problemu wskazać należy, że przez wiele lat urządzenia przesyłowe takie jak słupy, rury, kable były sytuowane na nieruchomościach bez zgody i jakiejkolwiek woli właścicieli tychże nieruchomości. Przedsiębiorstwa przesyłowe przez wiele lat użytkowały bezpłatnie grunty właścicieli, którzy do 1989 r. nie mieli możliwości zmiany takiego stanu rzeczy. Reforma ustrojowa otwarła drogę do roszczeń cywilnoprawnych.

W 2008 r. wprowadzono do Kodeksu cywilnego instytucję służebności przesyłu, aby przeciwstawić się stanowczo wszelkim skrajnościom niekorzystnym zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla przedsiębiorstw przesyłowych. W ten sposób zlikwidowano wątpliwość co do prawa do ustanowienia służebności przesyłu, a także co do odpłatności (wynagrodzenia) za nią. Należy zauważyć, że służebność przesyłu uregulowana w art. 305¹-3054 Kodeksu cywilnego chroni w istocie interesy obu stron.

Właściciel nieruchomości może zrealizować swoje uprawnienia albo poprzez zawarcie umowy z przedsiębiorstwem przesyłowym, albo w razie odmowy ze strony przedsiębiorstwa przesyłowego – przez wystąpienie do sądu o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem.

Powyższe uprawnienia nie wykluczają jednak realizacji przez przedsiębiorstwo przesyłowe trybu stwierdzenia zasiedzenia. Dlatego konieczne wydaje się ustalenie stanu faktycznego i prawnego dotyczącego służebności, by wiedzieć, czy jej zasiedzenie jest możliwe.

Niejednokrotnie umiejscowienie urządzeń przesyłowych na nieruchomości nie odpowiada planom. Dlatego też warto zażądać od przedsiębiorstwa przesyłowego przedłożenia pierwotnego tytułu prawnego, na podstawie którego usytuowano i posadowiono owe urządzenia. Pozwoli to wykluczyć lub potwierdzić ewentualność wystąpienia w usytuowaniu urządzeń przesyłowych samowoli budowlanej. Należy jednak mieć świadomość, że nie wszystkie linie elektryczne budowano niezgodnie z planem. Dzięki tej informacji być może okaże się, iż posadowienie słupa nastąpiło w wyniku decyzji administracyjnej. Takie ustalenie pomoże Panu ostatecznie odeprzeć argument zasiedzenia służebności.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Należy również dokonać sprawdzenia ksiąg wieczystych, w których może się znajdować informacja o ustanowieniu służebności na rzecz zakładu energetycznego. Jeśli takiej wzmianki nie ma, należy wysłać do firmy wezwanie przedprocesowe do usunięcia infrastruktury i żądanie wypłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Niezależnie od daty umieszczenia urządzeń przesyłowych na działce właściciel jest uprawniony do dochodzenia odszkodowania jedynie za ostatnie dziesięć lat, bowiem jest to okres przedawnienia takich roszczeń.

Zakład, który wybudował infrastrukturę, może zasiedzieć prawo służebności: po 20 latach, jeśli stało się to w dobrej wierze, i po 30 – w przypadku zasiedzenia w złej wierze. Jeśli firma wybudowała infrastrukturę bez umowy z właścicielem działki, to sąd nie ma wątpliwości, że było to w złej wierze. Po upływie 30 lat teoretycznie więc nie ma szans na odszkodowanie, a zakład może wnieść o wpisanie zasiedzenia do księgi wieczystej działki.

Zgoda na postawienie słupa którą wiele lat temu podpisał poprzedni właściciel nieruchomości

W sytuacji, gdy właściciel nieruchomości był jedynie informowany, że na jego nieruchomości zostanie postawiony słup linii przesyłowej, ale nikt nie pytał go o zgodę, to nie można uznać, że firma miała prawo budować i nie musi dziś za to zapłacić. Nie ma możliwości dochodzenia odszkodowania, gdy firmy mają zgodę na postawienie słupa, którą wiele lat temu podpisał ówczesny właściciel działki. Warto jednak samemu sprawdzić, czy taka zgoda rzeczywiście została wydana.

Poza odszkodowaniem właścicielowi nieruchomości przysługuje żądanie przebudowy infrastruktury, np. poprzez zlikwidowanie linii napowietrznych i przeprowadzenie kabla ziemią. Gdy zakład nie odpowie albo zaproponuje, by właściciel nieruchomości współfinansował taką inwestycję, konieczne będzie złożenie pozwu do sądu. Prawo do dochodzenia odszkodowania i domagania się przebudowy infrastruktury mają również osoby, które działkę ze słupami odziedziczyły w spadku. Gdy nieruchomość ze słupami kupiliśmy, prawo do odszkodowania przysługuje za tyle lat, ile jest ona w naszym posiadaniu.

Roszczenie o przebudowę infrastruktury lub zaprzestanie dalszego jej użytkowania i odszkodowanie

Zasadne wydaje się, aby roszczenia o przebudowę infrastruktury lub zaprzestanie dalszego jej użytkowania i odszkodowanie składać w jednym pozwie ze względu na długi czas toczenia się spraw oraz koszty procesu. Zanim do niego dojdzie, trzeba zapłacić 5% dochodzonej kwoty odszkodowania. Gdy wnosi się o zakazanie dalszego użytkowania linii przesyłowych na nieruchomości, trzeba zapłacić 5% kwoty trzymiesięcznego czynszu dzierżawnego, który moglibyśmy pobierać, gdyby działalność zakładu energetycznego nadal była na naszej nieruchomości prowadzona.

Odszkodowanie wylicza się bowiem w oparciu nie o cenę ziemi, ale wysokość czynszu dzierżawnego, jaki właściciel mógłby pobierać za teren. Ponieważ przy pozwie o odszkodowanie należy zapłacić 5% żądanej kwoty, właściwe wydaję się zamówienie wyceny nieruchomości u biegłego. Chodzi o to, by wysokość opłaty sądowej była wniesiona od kwoty, którą ma się szanse wygrać.