Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości w Polsce sporządzone za granicą• Data: 25-11-2023 • Autor: Łukasz Poczyński |
|
W obliczu globalizacji i coraz częstszej mobilności ludzi, kwestia zarządzania majątkiem na odległość, np. nieruchomościami, staje się nieodzowna. Artykuł zagłębia się w problematykę udzielania pełnomocnictw w kontekście sprzedaży nieruchomości przez osoby przebywające poza granicami Polski. Omawia zarówno aspekty prawne, jak i praktyczne, uwzględniając wymogi formalne i procedury, które muszą zostać spełnione. Przedstawiając konkretne przykłady i wyjaśniając rolę konsulów oraz notariuszy, artykuł stanowi kompendium wiedzy dla osób, które mimo geograficznej odległości, chcą efektywnie zarządzać swoją własnością w Polsce. Jako przykład dla objaśnienia tych kwestii posłużyła sprawa pana Edwarda z Niemiec. |
|
|
Pan Edward na stałe przebywa w Niemczech, tam pracuje i ma własne mieszkanie. Poza tym od kilkunastu lat posiada mieszkanie w Polsce. Teraz chciałby je sprzedać, jednak ze względu na wykonywaną pracę, nie jest w stanie przyjedzie do Polski, aby dopełnić formalności. Dlatego chciałby, aby jego pełnomocnikiem przy sprzedaży mieszkania został syn. Uzyskane pieniądze zamierza zresztą temu swojemu synowi podarować. Pan Edward pyta, jak prawidłowo udzielić synowi tego pełnomocnictwa. Czy w takiej sytuacji należy sporządzić pełnomocnictwo za granicą, a następnie dokument ten przetłumaczyć u tłumacza przysięgłego w Polsce? Czy pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi być udzielone w formie aktu notarialnego?Przepisy polskiego Kodeksu cywilnego (K.c.) wymagają, aby pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości było udzielone w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 99 § 1 K.c.: „Art. 99. § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie”. Zgodnie z art. 158 K.c. umowa sprzedaży nieruchomości powinna być pod rygorem nieważności sporządzona w formie aktu notarialnego. W związku z tym również pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Jak zauważył Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 marca 1999 r. (II CKN 250/98): „ważność pełnomocnictwa stanowi element decydujący o skuteczności oświadczenia woli złożonego w umowie, a tym samym o ważności umowy”. W jaki sposób sporządzić pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości przebywając za granicą?Skoro pan Edward przebywa za granicą i nie ma możliwości powrotu do Polski, zatem proponuję skorzystać z możliwości, jaką dają przepisy ustawy o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej. Warto zwrócić uwagę zwłaszcza na art. 19 tej ustawy, który stanowi: „Art. 19. 1. Konsul wykonuje czynności notarialne, a w szczególności:
2. Czynności, o których mowa w ust. 1, konsul wykonuje na wniosek obywateli polskich lub właściwych organów Rzeczypospolitej Polskiej. 3. Konsul może wykonywać czynności, o których mowa w ust. 1, również na wniosek jakiejkolwiek osoby, jeżeli mają one wywrzeć skutek prawny na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. 4. Konsul może sporządzić akt notarialny pod warunkiem uzyskania od Ministra Sprawiedliwości pisemnego upoważnienia wydanego na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych. 4a. Konsul nie może sporządzić aktu poświadczenia dziedziczenia. 5. Do czynności konsula, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy prawa o notariacie. Czynności te mają taką samą moc jak czynności wykonane przez notariusza w Rzeczypospolitej Polskiej”. Czy konsul może sporządzić akt notarialny?Zgodnie z art. 19 ust. 4 powyższego przepisu konsul może sporządzić akt notarialny pod warunkiem uzyskania od Ministra Sprawiedliwości pisemnego upoważnienia wydanego na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych.
Podkreślam – konsul może więc sporządzić akt notarialny pod warunkiem każdorazowego uzyskania pisemnego upoważnienia Ministra Sprawiedliwości wydanego na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych. Taki akt konsul może sporządzić tylko wówczas, jeśli leży to w interesie państwa lub obywatela polskiego i pod warunkiem, że wywrze on skutki prawne na terytorium RP. Pod uwagę brane są w zasadzie tylko akty notarialne, które dotyczą darowizny, zrzeczenia się dziedziczenia i pełnomocnictwa do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Najwłaściwsze wydaje się zadzwonienie przez pana Edwarda, który przebywa za granicą, do konsulatu RP w Niemczech z zapytaniem, czy konsul ma upoważnienie do sporządzenia pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego. Jeśli konsul będzie posiadał takie upoważnienie, wówczas będzie mógł sporządzić pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości. Pełnomocnik, dysponując takim pełnomocnictwem, powinien bez problemu móc zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości w Polsce. Na marginesie pragnę jednak zauważyć, że wskazany wyżej art. 19 ustawy o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej budzi pewne trudności interpretacyjne. Część prawników reprezentuje pogląd, zgodnie z którym konsul może sporządzić akt notarialny zawierający pełnomocnictwo bez zgody Ministra Sprawiedliwości udzielonej na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych (bo zgody tej wymaga jedynie sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości przez samego konsula). Zgoda obu ministrów byłaby zatem wymagana, gdyby ta docelowa umowa sprzedaży miała być zawarta u konsula. Tymczasem chodzi jedynie o pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży. Sporządzenie pełnomocnictwa przez notariusza w NiemczechDrugim rozwiązaniem jest sporządzenie pełnomocnictwa przez notariusza w Niemczech. Jednak pełnomocnictwem sporządzonym za granicą nie można się od razu posłużyć w Polsce. Należy bowiem dochować jeszcze pewnych formalności. Przede wszystkim w większości wypadków na pełnomocnictwie sporządzonym w innym kraju musi się znaleźć „klauzula apostille”. Apostille jest to poświadczenie dokumentu sporządzonego w jednym państwie umożliwiające legalne użycie go w innym państwie. Poświadczenie to wydawane jest przez właściwy organ państwa, z którego dokument pochodzi. Zasady używania ww. poświadczenia reguluje Konwencja haska z 5 października 1961 r., która w stosunku do Polski weszła w życie dnia 14 sierpnia 2005 r.
Apostille sporządza się według wzoru załączonego do Konwencji. Należy wskazać, iż apostille ma formę adnotacji dokonywanej na dokumencie. Zgodnie z postanowieniami ww. Konwencji (znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych) pełnomocnictwo sporządzone w formie aktu notarialnego, z dołączoną klauzulą apostille, jest wystarczające. Ważne jednak, by notariusz sporządzający pełnomocnictwo zawarł w jego treści oświadczenie, że pełnomocnictwo spełnia warunki odnośnie formy wymaganej przez prawo miejsca sporządzenia pełnomocnictwa (w tym przypadku mowa o prawie niemieckim), a także powołał odpowiednią podstawę prawną.
Stanowisko takie reprezentuje Sąd Najwyższy, czemu dał wyraz w uchwale z dnia 13 kwietnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 21/07): „Po przystąpieniu Polski do Konwencji znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych sporządzonej w dniu 5 października 1961 r. w Hadze jedyną czynnością wymaganą w celu poświadczenia autentyczności podpisu, charakteru, w jakim działała osoba, która podpisała dokument oraz, w razie potrzeby, tożsamości pieczęci lub stempla, jakim został on opatrzony, jest dołączenie apostille określonej w art. 4 Konwencji. Nie zwalnia to sądu z obowiązku badania, czy dokument opatrzony apostille spełnia, określone w prawie państwa, w którym dokument został sporządzony, wymagania dotyczące formy danej czynności prawnej”.
Oprócz klauzuli apostille dokument pełnomocnictwa sporządzonego za granicą musi być jeszcze w Polsce przetłumaczony na język polski przez tłumacza przysięgłego języka, w którym dokument został sporządzony. PrzykładyPrzykład 1: Jan Kowalski, polski emigrant mieszkający w USA, chciał sprzedać swoje mieszkanie w Krakowie. Z powodu obowiązków zawodowych nie mógł przyjechać do kraju, więc postanowił udzielić pełnomocnictwa swojej siostrze mieszkającej w Polsce. Pełnomocnictwo sporządził u notariusza w Stanach Zjednoczonych, a następnie przesłał je do Polski z klauzulą apostille, siostra zaś przetłumaczyła je u tłumacza przysięgłego. W ten sposób mogła już oficjalnie w imieniu brata sprzedaż mieszkanie.
Przykład 2: Maria Nowak, Polka pracująca w Niemczech, zdecydowała się na sprzedaż swojej nieruchomości w Warszawie. Nie mogąc osobiście załatwić formalności, skontaktowała się z konsulatem RP w Niemczech, aby sporządzić pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Po otrzymaniu upoważnienia od Ministra Sprawiedliwości konsul sporządził wymagany dokument, umożliwiając Marii sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika w Polsce.
Przykład 3: Tomasz Zieliński, mieszkaniec Wielkiej Brytanii, chciał przekazać swoje mieszkanie w Gdańsku synowi z pierwszego małżeństwa. Z uwagi na swe inwalidztwo, nie mógł osobiście tego zrobić, bo podróżowanie stwarzało mu dodatkowe trudności. Dlatego Tomasz zdecydował się na udzielenie pełnomocnictwa swojej siostrze poprzez brytyjskiego notariusza. Po sporządzeniu dokumentu i uzyskaniu apostille pełnomocnictwo zostało wysłane do Polski i przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego, co umożliwiło siostrze w imieniu brata darowanie nieruchomości jego synowi. PodsumowanieArtykuł ten rzuca światło na istotną kwestię pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości w Polsce, sporządzanego przez Polaków mieszkających za granicą. Zaznacza, że choć proces ten wymaga dodatkowych formalności, takich jak klauzula apostille czy tłumaczenie przez tłumacza przysięgłego, jest to wykonalne i umożliwia właścicielom nieruchomości w Polsce, przebywającym za granicą, efektywne zarządzanie swoim majątkiem. Oferta porad prawnychPotrzebujesz pomocy w sporządzaniu pełnomocnictwa za granicą lub masz pytania dotyczące procedur prawnych? Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online i profesjonalnego przygotowania dokumentów, aby upewnić się, że wszystko jest zgodne z obowiązującymi przepisami. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Łukasz Poczyński Absolwent prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Obecnie aplikant radcowski przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu. Aktualnie pracuje w dziale prawnym w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Ponadto posiada doświadczenie zdobyte w związku z pracą w dwóch kancelariach radcowskich. Interesuje się głównie prawem gospodarczym i handlowym oraz prawem upadłościowym i naprawczym. |
|
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Cesja kredytu na faktycznego kredytobiorcę 
