Pełnomocnictwo do reprezentowania wobec wspólnoty mieszkaniowej

Udzielenie pełnomocnictwa przez właściciela lokalu

Niewątpliwie właściciel lokalu może wykonywać swoje prawa i obowiązki wynikające z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej przez pełnomocnika.

Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez właściciela lokalu. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przed przedstawiciela w graniach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla mocodawcy.

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się między innymi na oświadczeniu reprezentowanego (czyli pełnomocnictwie).

Pełnomocnictwo do reprezentowania wobec wspólnoty mieszkaniowej

W ustawie o własności lokali oraz w przepisach Kodeksu cywilnego o współwłasności wyróżnia się czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd.

Dla dokonania czynności zwykłego zarządu wystarczy pełnomocnictwo ogólne. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany. W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu – potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 Kodeksu cywilnego). Pełnomocnictwo rodzajowe umocowuje do dokonania czynności określonego rodzaju. W pełnomocnictwie należy określić osobę pełnomocnika w taki sposób, aby możliwa była jego weryfikacja (tj. jego imię, nazwisko, numer PESEL), a w przypadku pełnomocnictwa rodzajowego dodatkowo – rodzaj czynności prawnej, której pełnomocnik ma w imieniu właściciela dokonać.

W piśmiennictwie przyjmuje się, że za czynności zwykłego zarządu uważa się załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są zgodnie z ustawą o własności lokali w szczególności:

– ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

– przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

– ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

– zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

– udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

– udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

– dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

– nabycie nieruchomości,

– wytoczenie powództwa, o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji,

– ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

– udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

– określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Powyższe wyliczenie jest przykładowe.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest w przypadku wielkiej wspólnoty – uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej; w przypadku małej wspólnoty – zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Udzielenie pełnomocnictwa do wykonywania prawa głosu na zebraniach właścicieli lokalów

Tym samym pełnomocnik, który będzie działał w imieniu właściciela lokalu na zebraniu właścicieli przy podejmowaniu uchwały, niezależnie od sposobu głosowania, zawsze musi legitymować się pełnomocnictwem rodzajowym.

W orzecznictwie przyjmuje się, że udzielenie pełnomocnictwa do wykonywania prawa głosu na zebraniach właścicieli jest wystarczające i należy przyjąć, iż obejmuje umocowanie do wykonywania prawa głosu w każdej sprawie wymagającej uchwały właścicieli lokalu i to bez względu na sposób jego oddania, tj. czy na zebraniu, czy w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powyższe potwierdza np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 listopada 2014 r., sygn. akt VI ACa 127/14. Nie ma jednak przeszkód, by mocodawca, jeśli ma taką wolę, szczegółowo określił zakres umocowania (np. w jakich tylko sprawach pełnomocnik może głosować i w jaki sposób – „za” czy „przeciw”).

Zakwalifikowanie danej czynności zarządu, czy jest to czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zwykły zarząd może być niekiedy dość utrudnione, dlatego w celu uniknięcia sporów najlepiej udzielić w każdym przypadku pełnomocnictwa rodzajowego.

Pełnomocnictwo ogólne musi być udzielone na piśmie pod rygorem uznania go za nieważne. Pełnomocnictwo rodzajowe może być sporządzone w dowolnej formie. Dla celów dowodowych warto jednak udzielić także tego pełnomocnictwa na piśmie. Dodatkowo należy pamiętać, że jeśli dla ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie, np. pełnomocnik ma w naszym imieniu podpisać umowę sprzedaży nieruchomości, umowa sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno zatem również zostać udzielone w formie aktu notarialnego.