Pękanie ścian w nowym domu i roszczenia wobec sprzedającego

Wada rzeczy sprzedanej

Zakup domu oznacza zawsze, że z jednej strony był poprzedni właściciel jako sprzedający, a z drugiej strony nowy właściciel jako kupujący.

Jest to zwykła umowa sprzedaży, tyle tylko, że z uwagi na wymogi prawa zawierana w formie aktu notarialnego.

Pisze Pan, że po około półtora roku pojawiło się pękanie ścian w dwóch pomieszczeniach oraz na zewnątrz domu.

Stosownie do Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.):

„Art. 556. § 1. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

§ 2. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw (rękojmia za wady prawne)”.

„Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej”.

Wady jawne i ukryte

Gdy nabywca wie o wadzie – co w świetle art. 557 § 1 K.c. zwalnia sprzedawcę od odpowiedzialności z rękojmi, ale nie zauważył jej w chwili zawarcia umowy na skutek własnego niedbalstwa, nie ma oparcia w przepisach Kodeksu cywilnego, ponieważ brak w nim uzależnienia odpowiedzialności z tytułu rękojmi sprzedaży od tego, czy wada ma charakter jawny. Wprawdzie w praktyce obrotu przetrwało znane Kodeksowi zobowiązań (art. 323) pojęcie wady jawnej (zatem również będące jego przeciwieństwem pojęcie wady ukrytej), to nie ulega jednak wątpliwości, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi sprzedaży uregulowana w kodeksie cywilnym nie zależy od tego charakteru wady. W myśl art. 557 K.c., aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był wiedzieć, np. dlatego że wada rzeczy była jawna. Wynika stąd, że na gruncie Kodeksu cywilnego nie ma znaczenia podział na wady jawne i ukryte.

Wiąże się z tym pytanie, czy kupujący ma obowiązek zbadania rzeczy w celu wykrycia wad. W tej kwestii punktem wyjścia jest reguła, że takiego obowiązku nie ma, chyba że zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte (art. 563 K.c.). To oznacza, że kupujący, mając oczywiście prawo zbadania nabytej rzeczy, nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy. Z tego wynika, że skoro badanie rzeczy jest uprawnieniem kupującego, to nie mogą go spotkać żadne ujemne skutki w razie, gdyby z uprawnienia zbadania rzeczy nie skorzystał.

Rękojmia za wady

W przypadku rękojmi za wady obowiązują pewne zasady. Stosownie do K.c.:

„Art. 568. § 1. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

§ 2. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

§ 3. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie”.

W świetle przepisów Pana uprawnienia z tytułu wad domu wygasają po trzech latach od dnia jego przekazania (wydania).

Zawiadomienie sprzedającego o powstałej wadzie

W obecnej sytuacji powinien Pan (o ile jeszcze Pan tego nie zrobił) jak najszybciej zawiadomić sprzedającego o powstałej wadzie, aby nie dopuścić do przedawnienia roszczeń z rękojmi. W razie zawiadomienia przed upływem 3 lat od wydania może Pan realizować swoje uprawnienia także po upływie owych 3 lat.

Najlepiej byłoby razem z zawiadomieniem wyartykułować swoje roszczenie wobec sprzedającego w związku z pękaniem ścian w nowym domu.

Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, może Pan jako kupujący:

• od umowy odstąpić albo
• żądać obniżenia ceny.

Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Po polsku oznacza to, że Pan zwraca dom i otrzymuje zwrot pieniędzy. Powstaje sytuacja, jakby umowa nigdy nie była zawarta.

Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Poziom obniżenia zależny byłby od tego, jakie koszty musiałby Pan ponieść w celu naprawy zaistniałej wady, czyli pękania ścian.

Odstąpienie od umowy albo żądanie obniżenia ceny

Ponadto, zgodnie z art. 566 K.c.:

„Art. 566. § 1. Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów”.

Biorąc pod uwagę fakt, że ewentualna szkoda jest następstwem okoliczności, za które prawdopodobnie sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności (był nieświadomy istnienia wady), a Pan jako nabywca domu nie chce odstępować od umowy, pozostaje roszczenie wobec sprzedającego związane z żądaniem obniżenia ceny w takim zakresie, w jakim jest to niezbędne do pokrycia kosztów doprowadzenia domu do właściwego stanu i naprawy pękających ścian.

Koszty te są dla Pana szkodą, lecz sprzedający będzie w stanie wykazać, że sam nie wiedział o istnieniu wady, co mogłoby spowodować oddalenie Pana roszczenia tylko o odszkodowanie.

Z uwagi na to, że dom jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości (indywidualną), nie ma Pan prawa żądać dostarczenia zamiast rzeczy wadliwej rzeczy wolnej od wad.