Pas działki zajęty przez sąsiada - sposoby na rozwiązanie sąsiedzkiego problemu

Rękojmia za wady przy umowie sprzedaży nieruchomości

Podawanie istotnych informacji przez byłą właścicielkę kupionej przez Państwa działki pozwala przypuszczać, że prawdopodobnie nie występują przesłanki odpowiedzialności z tytułu rękojmi przy umowie sprzedaży (rękojmi za wady fizyczne lub rękojmi za wady prawne); rękojmię za wady przy umowie sprzedaży uregulowano w art. 556 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.). Jednakże (nawet na wszelki wypadek) proponuję sytuację – dotyczącą umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) – zestawić z przepisami o rękojmi za wady przy umowie sprzedaży.

Odnośnie do powierzchni nieruchomości (art. 46 K.c.): Oficjalnie oraz faktycznie – uwzględniając powierzchnię zajętą przez inną osobę (w rozumieniu art. 140 K.c.) – jest to ponad ćwierć hektara, czyli areał umożliwiający różne aktywności, bez negatywnych oddziaływań (immisji), których dotyczy „prawo sąsiedzkie” (art. 144 i następne K.c.), zwłaszcza art. 144 K.c.

Ingerencja w cudzą własność – wytoczenie powództwa negatoryjnego

Proszę zwrócić uwagę na brzmienie art. 144 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Także najbliżsi sąsiedzi są innymi osobami, a więc osobami, które powinny unikać ingerowania w cudzą własność – ingerowanie (zwłaszcza nadmierne) w cudzą własność może uzasadniać wytoczenie powództwa negatoryjnego (drugiego w kolejności z uregulowanych w art. 222 K.c. roszczeń z zakresu ochrony własności), czyli dotyczącego naruszeń innych niż faktyczne władanie rzeczą. Ograniczenia własności mogą być zawarte w różnych przepisach rangi ustawowej, a niekiedy również niższej rangi – w tym w uchwałach rad jednostek samorządu terytorialnego; dlatego proponuję sprawdzić „prawo miejscowe” z zakresu tak zwanego „grillowania” (przepisy prawne, a nie czyjkolwiek kaprys, ma znaczenie prawne).

Powództwo windykacyjne o zwrot rzeczy

Doszło do tego, że część nieruchomości, którą Państwo stosunkowo niedawno kupili, znalazła się w faktycznym władaniu innych osób. Wobec tego proponuję rozważyć wytoczenie powództwa windykacyjnego (o zwrot rzeczy), czyli skorzystania z pierwszego (w kolejności) roszczenia spośród uregulowanych w art. 222 K.c., który stanowi:

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

Oczywiście, wolno wystąpić z żądaniem alternatywnym, np. żądaniem zwrotu określonej powierzchni gruntów albo zakupu tegoż gruntu od Państwa (np. po zapłaconej przez Państwa cenie metra kwadratowego) oraz zapłacenia za tak zwane bezumowne korzystanie rzeczy (art. 224 i następne K.c.); do tych ostatnich roszczeń ma zastosowanie dłuższy z ogólnych terminów przedawnienia roszczeń (art. 118 K.c.) – okres sześcioletni (od zmiany sprzed paru lat).

Zawezwanie sąsiada do próby ugodowej

W grę mógłby wchodzić również wariant ugodowy; prawdopodobnie w ramach zawezwania do próby ugodowej (przed właściwym dla wzywanego sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Jedną z zalet takiego wezwania (w którym należy wskazać propozycję ugodową) jest opłata sądowa niższa od typowej w danym rodzaju spraw; nie tylko w zakresie opłat sądowych proponuję sprawdzać aktualny (w danym czasie) stan prawny (np. treść ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Właściwe prawnej konstrukcji ugody (art. 917 KC, art. 918 K.c.) ustępstwa mogłyby dotyczyć np. rezygnacji z niektórych roszczeń (np. dotyczących okresów przeszłych).

Bezprawne naruszenie posiadania

Warto poświęcić nieco uwagi naruszeniu posiadania (faktycznie poprzedniego właściciela nieruchomości). O ile poprawnie zrozumiałem Pani słowa, do bezprawnego naruszenia posiadania doszło przed ponad rokiem. Wobec tego minął już termin wytoczenia powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania (art. 344 K.c.). Tym bardziej minął więc czas, w którym prawnie dopuszczalne było skorzystanie z wariantów przewidzianych w art. 343 K.c., np. rozwalenia bezprawnie tworzonego ogrodzenia na (aktualnie) Państwa gruncie. Ukształtowało się posiadanie (art. 336 i następne K.c.) częściowo niezgodne ze stanem prawnym. Ustawowe określenie posiadania zawarto w treści art. 336 K.c.: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.

Ryzyko zasiedzenia fragmentu działki przez posiadacza samoistnego

Opis sytuacji pozwala zakładać, że aktualnie na Państwa niekorzyść ukształtowało się posiadanie samoistne – czyli takie, które za ileś lat może skutkować zasiedzeniem (art. 172 i następne K.c.); terminy zasiedzenia uregulowano w art. 172 K.c. (istotna zmiana weszła w życie pod koniec września 1990 r.). Do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze dochodzi wskutek 30 lat posiadania samoistnego, zaś w dobrej wierze po 20 latach posiadania samoistnego – regułą jest zasiedzenie w złej wierze; wykluczone jest zasiedzenie wskutek posiadania zależnego. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest wysoka (szczególnie w przypadku niewielkich areałów, poza miejscami z bardzo drogimi gruntami); to zniechęca do formalnego regulowania zasiedzenia – wskutek czego „oficjalny właściciel” nadal jest zobowiązany płacić podatki, choć już doszło do zasiedzenia. Aktualnie uregulowano tę opłatę w art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Opłatę stałą w kwocie 2000 złotych pobiera się od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie).

Zaskarżenie nakazu płatniczego co do wymiaru podatku od nieruchomości

Proponuję rozważyć także zagadnienia z zakresu prawa podatkowego. Po pierwsze, być może Państwo zdecydują się zaskarżyć nakaz płatniczy (prawdopodobnie dotyczący podatku od nieruchomości) i zażądać korekty, z uwzględnieniem stanu posiadania. Co więcej, płacenie przez Państwa poprzedników prawnych (w zakresie własności danej nieruchomości) podatku (podatków) od powierzchni gruntu, zajętej przez inną osobę (albo przez inne osoby) mogłoby uzasadniać powiadomienie Krajowej Administracji Skarbowej o tym, że ktoś miał (a może i nadal ma) podlegający opodatkowaniu dochód z uwagi na posiadanie określonej powierzchni gruntu, za którą ktoś inny płaci podatek. Prawdopodobnie powiadomienie „skarbówki” nie przyczyniłoby się do ugodowego załatwienia sprawy. Proponuję unikać „stawiania ultimatum”; niekiedy ludzie próbują odwrócić uwagę od siebie i swych nagannych zachowań, twierdzeniem, jakoby ktoś ich zastraszał lub nękał (czyli dopuszczał się przestępstw na ich szkodę); przyda się powściągliwość.

Zbudowanie ogrodzenia częściowo na cudzym gruncie może uzasadniać interwencję „nadzoru budowlanego” – na ogół wskutek skierowanego doń powiadomienia o sytuacji.

Wznowienie znaków granicznych

Proszę pamiętać, że bezprawne naruszanie posiadania jest zabronione. W rozumieniu prawa obowiązującego, nie ma czegoś takiego jak „odtworzenie granic”; poza tym – według Pani słów – granice nieruchomości są wytyczone i da się ich przebieg wykazać przy pomocy map. Za to w art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego uregulowano wznowienie znaków granicznych, zawarte w rozdziale o rozgraniczeniu nieruchomości (art. 29 i następne Prawa geodezyjnego i kartograficznego). Wprawdzie „da się” – i jest to (niestety!) praktykowane – opłacić „swego geodetę” i faktycznie „tworzyć swoje granice”, ale taki proceder (zwłaszcza przy konsekwencji kogoś zainteresowanego) może mieć poważne skutki prawne. Wznowienie znaków granicznych powinno służyć wariantom ugodowym; jeżeli właściciele sąsiadujących ze sobą nieruchomości są skłonni do kompromisu, to powinni wspólnie wybrać i opłacić wspierającego ich geodetę (z uprawnieniami). Niestety, ustawodawca nadal pozostaje bierny wobec bardzo nagannych praktyk pod szyldem wznowienia znaków granicznych. O ile różne „numery” (dokonywane przez geodetów na życzenie zamawiających) da się łatwo zrealizować „w szczerym polu”, o tyle faktyczna likwidacja ogrodzenia (zwłaszcza z podmurówką) mogłaby oznaczać „nie tylko” bezprawne naruszenie posiadania, ale również stanowić przestępstwo naruszenia miru domowego. Zakładam, że mało kto chciałby narazić się na odpowiedzialność karną, przewidzianą w art. 193 Kodeksu karnego lub ponieść faktyczne skutki skorzystania przez ofiarę najścia z obrony koniecznej (np. obronę przy pomocy narzędzi ogrodniczych).

Reasumując, proszę zacząć od propozycji ugody z sąsiadem – czy to w formie pisma skierowanego do właściciela nieruchomości sąsiedniej, czy to jako zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym), czy w pozwie (być może połączonym z wnioskiem o rozgraniczenie). Zawezwanie do próby ugodowej oraz wytoczenie powództwa zalicza się do okoliczności przerywających bieg przedawnienia roszczeń (z uwagi na art. 123 K.c.), ma to odpowiednie zastosowanie do zasiedzenia (przez wzgląd na odesłanie zawarte w art. 175 K.c.).