Partycypacja właścicieli działek w kosztach budowy drogi

Podział kosztów ze względu na wielkość udziałów

Opis sytuacji jednoznacznie wskazuje na rozbieżność interesów w gronie współwłaścicieli odnośnej nieruchomości (służącej lub mającej służyć jako droga wewnętrzna). Jedni podkreślają wielkość udziałów, zaś inni za ważne uznają inne czynniki. Kluczowym kryterium prawnym jest wielkość udziałów – według artykułu 207 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), który stanowi: „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”. Akty notarialne (przez Pana zaakcentowane) oraz – szczególnie w aspekcie praktycznym – księga wieczysta (prowadzona dla odnośnej nieruchomości) wskazuje wielkość udziałów poszczególnych współwłaścicieli; w przypadku wpisania w księdze wieczystej ułamków z różnymi liczbami w mianownikach ułamków możliwe jest „sprowadzenie do wspólnego mianownika” – to jest operacja arytmetyczna z zakresu programu szkoły podstawowej (żal, że w sądowych wydziałach ksiąg wieczystych tak często faktycznie lekceważy się tę jedną z podstawowych operacji arytmetycznych). Wystarczy policzyć, by każdy ze współwłaścicieli wiedział, jakie nakłady powinien czynić na odnośną nieruchomość, która należy (między innymi do niego). W świetle artykułu 207 K.c. prawnie obojętne jest to, co znajduje się na nieruchomościach sąsiednich – nawet należących do (poszczególnych) współwłaścicieli rzeczonej nieruchomości. Poszczególne „działki budowlane” to jedno – zaś nieruchomość „objęta współwłasnością” to drugie.

Warto zwrócić uwagę także na brzmienie artykułu 206 K.c.: „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Na tak zwany pierwszy rzut oka podział nieruchomości do korzystania jest „podziałem, obszarowym”; przykładem są „prywatne ogródki” (niekiedy wprost boksy wielkości wybiegów przy budach dla psów) na nieruchomościach wspólnych przy blokach (na ogół tak zwanych deweloperskich) – w takich sytuacjach z reguły dość łatwo jest obliczyć, który ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej powinien więcej płacić (np. na rachunek danej wspólnoty mieszkaniowej). Są jednak takie sytuacje, w których faktycznie zawodzą właściwe takim sytuacjom kryteria – wtedy faktycznie chodzi o aspekt wspólnotowy, niezależnie od (oficjalnie) używanego określenia. Tytułem przykładu można wskazać:

wspólnoty gruntowe (np. nie sposób zakładać „licznika” przy pysku pasących się tam zwierząt, należących do różnych właścicieli);

korytarze, windy, klatki schodowe itd. w budynkach (także w takich sytuacjach byłoby bardzo niewskazane, choć w totalitarnych warunkach możliwe, wyliczanie kroków, wyjść, przejść, a być może nawet oddechów);

drogi na gruntach prywatnych (jeden współwłaściciel korzysta bardzo często, inny sporadycznie, kogoś często odwiedza wielu gości, a ktoś inny jest bardziej powściągliwy w relacjach).

Oczywiście, czasami mają miejsce sytuacje swoiste – w których jedynie część współwłaścicieli drogi prywatnej powinna na siebie przyjąć większość brzemienia nakładów na wspólną nieruchomość; typowym przykładem jest korzystanie z drogi przez wielotonowe ciężarówki, które bardzo niekorzystnie wpływają na stan drogi.

Trudno jest dawać wytyczne – zwłaszcza jednoznaczne. Nie chodzi tylko o to, że sytuacje bywają bardzo różne. Dochodzi jeszcze jeden czynnik – aktualnie coraz bardziej istotny; w ostatnich latach organy administracji publicznej (zwłaszcza administracji budowlanej) wskazują (a nawet faktycznie narzucają) sposoby realizacji przepisów z zakresu współwłasności (a więc przepisów prawa cywilnego) – dawanie przez prawnika prywatnego wytycznych w tym zakresie byłoby w istocie czymś podobnym do urzędniczego ingerowania w zagadnienia własnościowe (w ich ściśle cywilistycznym rozumieniu), czyli byłoby faktycznie niejako przyłączeniem się do praktykowanego przez urzędników nastawienia w tym zakresie. Spory z zakresu prawa prywatnego (w tym cywilnego) władne są rozstrzygać sądy powszechne – a nie prawnicy usługowi (niezależnie od rodzaju i wielkości praktyki).

Droga wewnętrzna i jej budowa

Niewątpliwie, władze publiczne zostawiają wiele osób samymi sobie z ich problemami. Doszło nawet do tego, że faktycznie traci na znaczeniu ustawowe określenie nieruchomości (art. 46 K.c.) – w świetle orzecznictwa sądowego, za jedną nieruchomość trzeba uważać ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta (a zdarza się kilkadziesiąt działek ewidencyjnych „w jednej księdze wieczystej”). W świetle ustawy o drogach publicznych drogę wewnętrzną da się określić „przez negację” – jako taką drogę, która nie jest drogą publiczną. Gminy często na piedestale stawiają „rachunek ekonomiczny” – zamiast wspólnoty samorządowej, na „oszczędnościach” często korzysta urzędnicza koteria („zysk” przeznacza się na premie „za dobrą pracę”). Brak podstawowego czynnika wpływu na gminy, jakim byłyby odmienne stawki podatków (np. podatku od nieruchomości) w przypadku nieruchomości z bezpośrednim prawnym dostępem do drogi publicznej oraz pozbawionych prawnego dostępu do drogi publicznej lub mającego dostęp pośredni (np. przez drogę wewnętrzną). Ponadto – zwłaszcza od liberalizacji Prawa budowlanego w 2015 r. – coraz bardziej restrykcyjna (szczególnie w „kontekście budowlanym”) jest wykładnia przepisów o wymogu dostępu nieruchomości do drogi publicznej. To wszystko sprzyja tworzeniu różnych – niekiedy (zwłaszcza ze względów racjonalnego wykorzystania przestrzeni) wprost absurdalnych – dróg wewnętrznych. Ludzie (np. współwłaściciele gruntów lub właściciele nieruchomości oraz uprawnieni do wykonywania służebności) często sprzeczają się ze sobą – czy to wprost, czy to przez blokowanie wykonania potrzebnych prac. Tytułem przykładu: ktoś jest zwolennikiem „automatycznego” podejścia do art. 207 K.c., inny opowiada się za uwzględnianiem intensywności korzystania z drogi (np. przez obsługujące budowę pojazdy), inna osoba „ma inny dojazd” (np. wprost z drogi publicznej), a do tego jeszcze dochodzą problemy w związku z dziedziczeniem po zmarłych współwłaścicielach. Wskazuje się jakieś kryteria (np. w ramach obsługi prawnej), przedstawia się propozycje postanowień umownych, wydaje się orzeczenia (w sytuacjach spornych) – także w przypadku bardzo dobrych intencji oraz rzeczywiście profesjonalnego podejścia trudno uniknąć w takich sytuacjach czegoś bliskiego nawet chaosowi.

Dotyczące nieruchomości problemy dotyczą milionów osób; mimo to nadal częste jest u osób publicznych faktyczne odpychanie problemów (w tym takich) przy pomocy sformułowań (przykładowo): „to są prywatne problemy”, „niech to sądy rozstrzygają”. Zauważyłem, że jedynym ministrem, który poważnie zainteresował się problematyką dostępu do drogi publicznej był pan minister Andrzej Adamczyk – być może petycja do niego skierowana przyczyniłaby się do przezwyciężenia oporu (blokującego załatwianie spraw).

Starania o budowę drogi publicznej

Państwo teraz stoją przed problemem „podziału nakładów” na urządzenie drogi wewnętrznej. Później mogą pojawić się spory dotyczące utrzymania drogi wewnętrznej oraz korzystania z niej – szczególnie przez inne osoby (w rozumieniu art. 140 K.c.). Złe utrzymanie może skutkować nawet pozwami o odszkodowanie lub zadośćuczynienie (w związku z urazem zdrowotnym). Powierzenie komuś (np. jakiemuś przedsiębiorcy) dbałości o drogę wymagałoby nakładów. Zamknięcie drogi (np. postawienie szlabanu) może – poza stworzeniem faktycznej „strefy zamkniętej” (żeby uniknąć mocniejszych sformułowań) skutkować problemami w korzystaniu z usług (kurierskich, pocztowych, komunalnych) oraz pomocy (np. medycznej lub przeciwpożarowej). Sporo zalet może mieć wystaranie się o to, by powstała droga publiczna (w Państwa interesującym miejscu) – nawet w przypadku jakiegoś „udziału własnego” poszczególnych osób (różne są warianty, ale mieszkańcy np. składają się na projekt drogi publicznej); koszty mogłyby stanowić obciążenie także w takim przypadku, ale przynajmniej utrzymanie drogi publicznej i związane z tym ryzyko (np. odszkodowawcze) byłoby wyzwaniem dla władz publicznych, a nie dla Państwa (jako współwłaścicieli nieruchomości z drogą wewnętrzną).