Optymalna forma przekazania nieruchomości przez wujka - sprzedaż czy darowizna?

Czynności cywilnoprawne rozporządzające prawem własności

Jak rozumiem, wujek ma w sposób trwały przenieść prawo własności na Panią (względnie na Panią i małżonka). W związku z tym należy wziąć pod uwagę czynności cywilnoprawne rozporządzające, ponieważ tylko takie powodują przeniesienie prawa własności.

Umowa sprzedaży mieszkania

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Nieco inne zasady obowiązują w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia, ponieważ w takim przypadku termin pięcioletni liczony jest od daty śmierci spadkodawcy.

W opisie sprawy wskazała Pani, że wujek niedługo nabędzie nieruchomość. To oznacza, że jeżeli od razu ją sprzeda – przed upływem ww. terminów – to od dochodu ze sprzedaży będzie musiał zapłacić 19% podatek PIT (chyba że uzyskany przychód przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, wtedy może skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT).

Po stronie kupującego pojawia się obowiązek zapłaty podatku PCC według stawki 2%. Podatek pobiera notariusz sporządzający akt notarialny umowy sprzedaży. Nie ma znaczenia, czy nieruchomość jest nabywana przez jednego małżonka, czy przez współmałżonków. Obowiązek podatkowy nie ulega zmianie w tym zakresie.

Umowa darowizny a opodatkowanie w II i III grupie podatkowej

W przypadku umowy darowizny nieruchomości od wujka nie ma możliwości skorzystania z całkowitego zwolnienia od podatku. Tutaj stawka podatku dla osoby z II grupy podatkowej wynosi 1644 zł 50 gr + 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł. Podatek również pobiera notariusz.

W tym przypadku zakup nieruchomości wraz z małżonkiem nie jest dobrym rozwiązaniem, ponieważ małżonek w stosunku do wujka to III grupa podatkowa, co oznacza zastosowanie wyższej stawki podatku od darowizny, tj. 2877 zł 90 gr + 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł.

Najlepszą opcją pod względem podatkowym byłoby w tym przypadku dokonanie podwójnej darowizny, czyli najpierw wujek dokonuje darowizny na rzecz swojej siostry, czyli Pani mamy – taka czynność jest zwolniona od podatku od darowizny jako dokonana pomiędzy rodzeństwem. Następnie Pani matka daruje wyłącznie Pani tę samą nieruchomość – również i ta czynność jest zwolniona od podatku z uwagi na darowiznę pomiędzy rodzicem a dzieckiem.

Rozszerzenie wspólności małżeńskiej neutralne podatkowo

Na skutek podwójnej darowizny stanie się Pani właścicielką nieruchomości, którą następnie w zakresie neutralnej podatkowo umowy rozszerzającej wspólność małżeńską może Pani wnieść do majątku wspólnego małżonków.

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy (K.r.o.) – małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa. Przepis art. 49 § 1 pkt 1 K.r.o. zastrzega jednak, że nie można przez umowę majątkową małżeńską rozszerzyć wspólności na przedmioty majątkowe, które przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny. Powyższy przepis posługuje się czasem przyszłym słowa „przypadać”, a zatem zwrot „które przypadną” należy odnosić do sytuacji, w których nie jest możliwe rozszerzenie wspólności małżeńskiej na przyszłość. Natomiast w odniesieniu do już nabytych przedmiotów takie rozszerzenie jest możliwe. Choć można się spotkać w doktrynie ze zdaniem odmiennym, to ja uważam, że takie rozwiązanie jest dopuszczalne.

Trzeba przy tym zauważyć, że nabycie przez małżonków z ich majątków osobistych określonego składnika na współwłasność małżeńską jest zdarzeniem neutralnym podatkowo. Po pierwsze, nie jest to darowizna, ponieważ ta została uregulowana w Kodeksie cywilnym, a nie Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym. W konsekwencji, rozszerzenie wspólności małżeńskiej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od darowizn. W przypadku umowy darowizny musi dochodzić do zmiany właściciela określonego składnika majątku. Pamiętajmy, że istotą wspólności małżeńskiej jest wspólność bezudziałowa, czyli każdy z małżonków ma prawo do całości majątku. Zatem jeżeli przykładowo mąż swój prywatny składnik wnosi do majątku wspólnego, to nadal mąż jest pełnoprawnym właścicielem takiej rzeczy, tyle że nie w ramach majątku osobistego a w ramach wspólności małżeńskiej. Jest to zatem zmiana o charakterze organizacyjnym a nie własnościowym. Moim zdaniem nie jest możliwe dokonanie darowizny z majątku osobistego do majątku wspólnego. Umowa darowizny jest bowiem umową przenoszącą własność, natomiast istotą wspólności małżeńskiej jest jej bezudziałowy charakter. To oznacza, że małżonek, który chciałbym dokonać darowizny do majątku wspólnego, musiałby nabyć tytuł własności rzeczy, której już był właścicielem. Jest to zatem ewidentna sprzeczność.

Po drugie, takie rozszerzenie jest również neutralne na gruncie podatku dochodowego. Umowa rozszerzająca wspólność to umowa, której celem jest ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, są stricte umowami majątkowymi małżeńskimi, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny. Tak więc skoro z chwilą objęcia nieruchomości wspólnością majątkową nie następuje jakiekolwiek wydzielenie części nieruchomości, a żadnemu z małżonków (współwłaścicieli) nie przysługuje własność fizycznie wydzielonej części rzeczy, to nie można przyjąć, że z chwilą rozszerzenia wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) strona takiej umowy wyzbyła się prawa do tej rzeczy, a druga ją nabywa.

Organizacyjny charakter rozszerzenia wspólności majątkowej – orzecznictwo

Powyższe stanowisko znajduje liczne potwierdzenie w wyrokach NSA. Przykładowo w wyroku NSA z 02.04.2019 r., II FSK 822/17, czytamy:

„Rozszerzenie wspólności małżeńskiej majątkowej ma charakter organizacyjny i nie stanowi nabycia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Małżeńskiej umowy majątkowej nie można utożsamiać ze zbyciem ani z nabyciem poszczególnych składników majątku, ani z nabyciem udziałów w tym majątku.

Wobec przedstawionych powyżej argumentów nie można podzielić poglądów autora skargi kasacyjnej, że skarżący nabył nieruchomość z chwilą zawarcia umowy o rozszerzenie wspólności małżeńskiej majątkowej. Tak jak już wyjaśniono wyżej, rozszerzenie to ma charakter organizacyjny i nie stanowi nabycia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Małżeńską umowę majątkową nie można utożsamiać ze zbyciem ani z nabyciem poszczególnych składników majątku, ani z nabyciem udziałów w tym majątku.”

Powstanie między małżonkami wspólności ustawowej wywołuje skutki na przyszłość. Nie może zatem spowodować pozbawienia któregoś z małżonków tych praw majątkowych, które mu przysługiwały już wcześniej. Po powstaniu wspólności ustawowej małżeńskiej zachowują one status składników jego majątku osobistego.

Wątpliwości co do tego, w jaki sposób prawnie uregulować sytuację, gdy małżonkowie nabywają przedmiot majątkowy z różnych środków (w tym z tych stanowiących ich majątek osobisty) opisuje uchwała SN z dnia 19.10.2018 r., III CZP 45/18:

„Rzecz nabyta w trakcie trwania małżeństwa, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa, w części ze środków pochodzących z majątku osobistego jednego z małżonków, a w części z ich majątku wspólnego, wchodzi do majątku osobistego małżonka i do majątku wspólnego małżonków w udziałach odpowiadających stosunkowi środków przeznaczonych z tych majątków na jej nabycie, chyba że świadczenie z majątku osobistego lub majątku wspólnego przekazane na nabycie rzeczy miało charakter nakładu, odpowiednio, na majątek wspólny lub osobisty.”

Przynależność przedmiotów majątkowych nabytych przez małżonków a opodatkowanie

Powyższe stanowisko, objaśniające status przedmiotu nabytego w czasie trwania małżeństwa ze środków pochodzących częściowo z majątku wspólnego, a częściowo z majątku osobistego małżonków, zakłada, że – jeżeli nic innego nie wynika z treści czynności prawnej – nabyty przedmiot należy proporcjonalnie do wartości użytych dla jego uzyskania środków z majątku osobistego i z majątku wspólnego, w odpowiedniej ułamkowej części. Treść czynności prawnej może jednak przesądzić, że nabywany przedmiot wejdzie w skład jednego z majątków i w takim wypadku ex lege powstanie na rzecz drugiego majątku należność z tytułu wydatków i nakładów (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2000 r., V CKN 50/00, postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 2008 r., V CSK 355/07, z dnia 10 kwietnia 2013 r., IV CSK 521/12, MoP 2014, Nr 7).

Skoro nie dochodzi w tym zakresie do uzyskania po stronie małżonków przysporzenia majątkowego, to na gruncie podatku PIT nie jest możliwe rozpoznanie przychodu podatkowego, który byłby opodatkowany. Co więcej, nawet jeżeli ktoś chciałby taki przychód rozpoznać, to i tak zastosowanie może znaleźć zwolnienie od podatku określone w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT, wskazujące, że zwolniona z podatku jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Po stronie wujka darowizna nie wywołuje żadnych skutków podatkowych.