Opłaty na rzecz spółdzielni

Pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających członkom spółdzielni

Zagadnienie, o które Pan pyta, reguluje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116), pozwolę sobie zacytować jej art. 4, w części dotyczącej Pana sytuacji:

„1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

4¹. Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:

1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-2 i 4;

2) ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

5. Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. (…)

6². Opłaty, o których mowa w ust. 1-2 i 4, wnosi się co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca. Statut spółdzielni może określić inny termin wnoszenia opłat, nie wcześniejszy jednak niż ustawowy.

6³. Opłaty, o których mowa w ust. 1-2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach.

6⁴. Spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przedstawić kalkulację wysokości opłat.

7. O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby, o których mowa w ust. 1-2 i 4, co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.

7¹. W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby, o których mowa w ust. 1-2 i 4, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Przepis ust. 7 zdanie drugie stosuje się.

8. Członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni”.

Podwyżka czynszów w spółdzielni mieszkaniowej

Jeżeli zatem spółdzielnia planuje podwyżkę czynszów, musi o tym powiadomić z 3-miesięcznym wyprzedzeniem. W przypadku opłat niezależnych od spółdzielni wyprzedzenie wynosi 14 dni.

Zgodnie z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych „członkowie spółdzielni, jak i inne osoby którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat”. Dokładne zasady pobierania opłat powinny być uregulowane w statucie spółdzielni.

Zwiększenie eksploatacyjnych opłat na rzecz spółdzielni (tzw. czynszu) przez spółdzielnię musi być uzasadnione wzrostem kosztów eksploatacji bieżącej nieruchomości lub podniesieniem stawek za dostawę mediów. Podwyżka nie może być uzasadniona tylko potrzebą uzyskania środków finansowych przez spółdzielnię.

Opłaty eksploatacyjne nie mogą przewyższać kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości spółdzielczych. Spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie, przedstawić kalkulację wysokości opłat.

Zmiana wysokości opłat eksploatacyjnych

Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.

W spółdzielniach mieszkaniowych opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe, tak samo jak za mieszkalne, powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania.

Według Sądu Najwyższego nie wolno ustalać ich na poziomie np. dwukrotnie wyższym tylko dlatego, że chodzi o lokale użytkowe. „Jeśli charakter lokalu lub rodzaj prowadzonej w nim działalności powoduje wyższe koszty po stronie spółdzielni, musi ona przedstawić kalkulację uzasadniającą wyższe opłaty. W spółdzielniach mieszkaniowych opłaty na rzecz spółdzielni za lokale użytkowe, tak samo jak za mieszkalne, powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania. Spółdzielnia nie może ustalać tych opłat w sposób subiektywny i dowolny.

Zdaniem Sądu Najwyższego, możliwa jest też ocena wysokości opłat, mimo że nie zaskarżono uchwały o opłatach. Przy ocenie tej uchwały, a więc wysokości opłat, ma bowiem zastosowanie art. 58 k. c. Zatem ostatecznie to sąd oceni, czy uchwała była sprzeczna z prawem i zasadami współżycia społecznego i przez to nieważna” (wyrok Sądu Najwyższego z 15 stycznia 2007 r., sygn. akt III CSK 439/06) .

Jak wynika z art. 4 ust. 64 ustawy spółdzielnia jest zobowiązana przedstawić kalkulacje opłat, co nie oznacza, że spółdzielnia musi wszystkim przedstawiać z urzędu pełną kalkulację opłat. Jest jednak zobowiązana do przedstawienia takiej kalkulacji na życzenie osoby zainteresowanej, która wnosi opłaty.

Jak zakwestionować podwyżki opłat na rzecz spółdzielni?

Podwyżki opłat na rzecz spółdzielni można kwestionować w dwojaki sposób.

Pierwszy to postępowanie wewnątrzspółdzielcze, jeśli przewiduje je w takiej sytuacji statut spółdzielni. Wtedy wraz z informacją o podwyżce spółdzielnia powinna zamieścić pouczenie o sposobie i terminie odwołania się w procedurze wewnątrzspółdzielczej.

Odwołanie składa się – w zależności od postanowień statutu – do rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia spółdzielni. Złożenie odwołania w tym trybie nie powoduje, że można wnosić opłaty w dotychczasowej wysokości. Trzeba płacić według nowych, wyższych stawek.

Z drugiego rozwiązania, czyli rozstrzygnięcia w sądzie, można skorzystać po wyczerpaniu postępowania wewnątrzspółdzielczego, jak również sprawę bezpośrednio skierować do sądu.

W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponosi się opłaty w dotychczasowej niepodwyższonej wysokości.

Ponadto ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa wtedy na spółdzielni.

Powództwo z żądaniem ustalenia że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłat na rzecz spółdzielni w całości lub w części jest niezasadne

Powództwo do sądu przybierze postać żądania ustalenia, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłat na rzecz spółdzielni w całości lub w części jest niezasadne. Żądanie to może opierać się na zarzucie niezgodności z prawem, postanowieniami statutu, braku faktycznych podstaw uzasadniających zmianę opłat.

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy będzie sąd rejonowy właściwy dla siedziby spółdzielni, chyba że wartość przedmiotu sporu przekroczyłaby 75 tys. zł – wówczas właściwy będzie sąd okręgowy.

Jak zatem wynika z przepisów i orzecznictwa, szanse na wygraną w sądzie są, w dużej mierze będzie miała znaczenie kalkulacja przedstawiona przez spółdzielnię.

W przypadku uznania przez spółdzielnię czy sąd racji co do zmiany stawek, będzie miał Pan prawo do korekt faktur na podstawie § 13 i § 14 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Powyższe regulacje zawarte we wskazanym wyżej rozporządzeniu Ministra Finansów oraz w ustawie o podatku od towarów i usług nie regulują terminu do wystawiania faktur korygujących.

Art. 112 ustawy o podatku od towarów i usług normuje, iż „ewidencje prowadzone dla celów rozliczania podatku oraz wszelkie dokumenty związane z tym rozliczeniem należy przechowywać do czasu przedawnienia zobowiązania podatkowego tak, aby organ podatkowy miał możliwość skontrolowania czy korekty faktur są zasadne, a co za tym idzie czy kwoty wykazane w deklaracjach są prawidłowe”.

Przepis ten może prowadzić do wniosku, że korekta faktury powinna być dokonywana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku.