Opłaty za media przy najmie lokalu użytkowego

Opłaty za czynsz oraz inne opłaty za używanie lokalu

Zawarta w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego ogólna zasada wskazuje, że istotą najmu jest oddanie najemcy rzeczy (w tym lokalu) do używania, w zamian za co zobowiązuje się on płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz jest zapłatą za korzystanie z wynajętego lokalu. Niemniej Kodeks cywilny w art. 670 § 1 oraz w art. 688(1) § 1 wspomina o dodatkowych opłatach należnych od najemcy. Także w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21.06.2001 r. w regulacji zawartej w art. 8a znajduje się wyraźne wyróżnienie dwojakich opłat za najem lokalu, tj. opłaty za czynsz oraz „inne opłaty za używanie lokalu”. Są to opłaty niezależne od właściciela, w którym to pojęciu mieszczą się opłaty za media dostarczane do lokalu zajętego przez najemcę.

Jak należy się domyślać, umowę najmu lokalu użytkowego zawarła Pani w ten sposób, że opłat za media nie płaci Pani bezpośrednio na rzecz dostawców na podstawie zawartych z nimi umów, ale dokonuje je na podstawie refaktury wystawionej przez właściciela lokalu. W konsekwencji należy przyjąć, że wynajmujący, obok usług najmu, świadczy także inne usługi, np. dostawy energii elektrycznej lub usługi telekomunikacyjne.

Refakturowanie jako odsprzedaż towarów i usług

Refakturowanie, polegające głównie na przenoszeniu kosztów z jednego podmiotu na inny, nie może być niczym innym, jak odsprzedażą towarów lub usług. Przeniesienie kosztów nabytych uprzednio od zakładu energetycznego i zakładu telekomunikacyjnego usług dostawy energii elektrycznej i usług telekomunikacyjnych przez wynajmującego na rzecz najemcy lokalu użytkowego jest świadczeniem usług podlegających podatkowi od towarów i usług na takiej samej zasadzie, jakby były świadczone przez zakłady powołane do tego celu.

Zatem wynajmujący lokal na cele użytkowe będzie uprawiony i zarazem zobowiązany z tytułu tego najmu do wyszczególnienia w odrębnej pozycji danej faktury za najem lub do wystawienia odrębnych refaktur na dostarczaną energię elektryczną.

VAT w rozliczeniu między wynajmującym a najemcą lokalu użytkowego

Najem lokali użytkowych jest obciążony stawką 23% VAT. Taką samą stawką obciążone jest rozliczenie mediów niezależnie od tego, z jaką stawką VAT zostały nabyte. W efekcie zakupy usług „mediowych” obciążone stawką 8% są przenoszone na najemcę ze stawką 23%.

Sposób rozliczania mediów z najemcami opisano m.in. w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31.05.2011 r. (I FSK 740/10). NSA uznał, że strony umowy najmu mają prawo same ustalić, w jaki sposób chcą się rozliczać. „Opłaty wynikające z eksploatacji lokalu: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości powinny być ujmowane jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) są regulowane przez najemcę w sposób odrębny od czynszu. W zakresie podatku VAT można zasadnie stwierdzić, że ustawa nie sprzeciwia się wliczaniu w cenę usługi najmu tych innych opłat, jeśli strony tak postanowią. Wtedy rozliczanie mediów nie będzie traktowane jako odrębne świadczenie, lecz jako czynność w ramach świadczenia zasadniczego (najmu). Jednakże w przypadku, kiedy odrębnie pobierany jest czynsz, a odrębnie należności za media, oznacza to, że mamy do czynienia z osobnymi usługami, co zobowiązuje podmioty do wystawiania faktur (refaktur), o ile podmioty te nie są zwolnione z tego podatku.”

Grupa taryfowa i składniki wyszczególnione na fakturze za prąd

Ponieważ każdy lokal podpięty do sieci elektrycznej posiada przyporządkowaną sobie konkretną grupę taryfową, podobnie rzecz będzie się miała z wynajmowanym przez Panią lokalem użytkowym. Generalnie można sobie taką grupę wybrać. Operatorzy przewidują taką możliwość, ponieważ posiadają oni po kilka taryf przeznaczonych także m.in. do wykorzystania dla celów komercyjnych, tj. np. w przypadku lokalu użytkowego. Każdy zestaw taryf ma inną wysokość opłat w zależności od rocznego poboru energii oraz mocy. Ponadto trzeba zauważyć, że w każdym regionie kraju jest inna cena energii. Nawet jeśli spółka obrotu działa w paru regionach, w każdym mogą obowiązywać inne stawki sprzedaży energii w ramach jednej taryfy. Faktura, którą otrzymuje klient indywidualny najpopularniejszej taryfy G11 (całodobowej), jest skomplikowanym dokumentem, składającym się z kilkunastu pozycji tj.:

1. Opłata za energię elektryczną wynikająca z ilości zużytej energii mierzonej w kWh i ceny energii w zł/kWh,
2. Opłata zmienna dystrybucyjna wynikająca z ilości energii, o której mowa w pkt. 1 i składnika zmiennego stawki sieciowej w zł/kWh (dystrybucja energii, koszty strat energii podczas przesyłu w kilowatogodzinach),
3. Opłata jakościowa wynikająca z ilości energii, o której mowa w pkt. 1 i stawki jakościowej za korzystanie z krajowego systemu elektroenergetycznego w zł/kWh, (utrzymanie niezawodności dostawy prądu).
4. Opłata przejściowa – za likwidację kontraktów długoterminowych wynikająca z iloczynu liczby miesięcy objętych rozliczeniem i stawki opłaty przejściowej w zł/m-c, zróżnicowanej w zależności od rocznego zużycia energii przez odbiorcę (zależna od wielkości zużycia energii w skali roczne poniżej 500 kWh do 1200 kWh, powyżej 1200 kWh/rok),
5. Opłata stała dystrybucyjna wynikająca z iloczynu liczby miesięcy objętych rozliczeniem i składnika stałego stawki sieciowej w zł/m-c (remonty urządzeń, budowa sieci i jej eksploatacja),
6. Opłata abonamentowa wynikająca z iloczynu liczby miesięcy objętych rozliczeniem i stawki opłaty abonamentowej w zł/m-c (kontrola liczników).

A zatem mamy tu do czynienia z dwoma taryfami dwóch różnych przedsiębiorstw, a faktura wystawiona jest przez jedno przedsiębiorstwo (sprzedawcę) i zawiera pozycje za sprzedaż energii elektrycznej i jej dystrybucję.

Opłaty za energię elektryczną powinny być pobierane zgodnie z przepisami obowiązującej umowy, na podstawie wskazań urządzenia pomiarowo-rozliczeniowego z zastosowaniem stawek i cen z obowiązujących taryf przedsiębiorstw energetycznych lub cenników dostawców energii elektrycznej.

Wynajmujący ma obowiązek przedstawić kalkulację kosztów

Jeżeli zatem opłaca Pani media na podstawie refaktur wystawionych przez wynajmującego, może Pani żądać wyjaśnienia wysokości stawek i grupy zastosowanej taryfy. Może okazać się, że ma Pani tzw. taryfę przemysłową, gdzie jest prognozowany wysoki pobór prądu i dlatego opłata za energię i opłata dystrybucyjna są wysokie. Być może trzeba będzie zmienić grupę taryf albo nawet sprzedawcą (taryfa za dystrybucję nie zmieni się, bo dystrybutor też się nie zmienia), ale to należy zrobić w uzgodnieniu z wynajmującym. Proszę pamiętać, że tak czy inaczej Pani jako odbiorca ma prawo do otrzymania od wynajmującego (a on od przedsiębiorstwa energetycznego) pełnych wyjaśnień odnośnie podstaw obciążenia.

Aby zminimalizować rachunki za prąd, trzeba zatem wybrać najlepszą dla wynajmowanego lokalu taryfę choćby w ten sposób, żeby sprawdzić na stronach internetowych wysokość taryf obowiązujące w firmie dostarczającej energię elektryczną.

Brak wskazania podatku VAT w umowie najmu lokalu użytkowego

Co do braku wskazania podatku VAT w umowie najmu lokalu użytkowego, jest to zapewne przeoczenie wynajmującego, ponieważ, jak to wskazałam wyżej, w świetle ustawy o podatku od towarów i usług wynajem nieruchomości (lokali użytkowych) to nic innego, jak świadczenie usług podlegających opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych.

Świadczenie usługi najmu lokalu użytkowego nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, bowiem zwolnienie od podatku obejmuje wyłącznie świadczenie usług najmu nieruchomości na cele mieszkalne, natomiast wynajem lokali użytkowych jest opodatkowany podatkiem VAT.

Niemniej skoro wynajmujący nie wskazał kwoty czynszu jako kwoty netto powiększonej o podatek VAT, to należy w tym względzie odnieść się art. 3 §1 pkt 1 ustawy o cenach. Definiując cenę, wskazuje on, iż jest to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. Co istotne, w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli dana transakcja podlega takiemu podatkowi. Z powyższego – jak zauważył Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 29 maja 2007 r. (sygn. V CSK 44/07) – wynika domniemanie objęcia ceną również podatku VAT. W rezultacie kwota czynszu najmu wskazana w umowie jest kwotą brutto (zawierającą podatek VAT), a zatem opłaca Pani tę właśnie kwotę, nie powiększając jej dodatkowo o 23% podatku VAT.