Opłata za windę

Pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości

Przystępując do odpowiedzi na przedstawione pytanie dotyczące opłat za windę, tytułem wstępu chciałbym przedstawić odpowiednie regulacje zawarte w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1222; dalej: ustawy), które znajdą zastosowanie w przedstawionym stanie faktycznym.

Proszę zauważyć, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy: „Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu”.

Zgodnie z art. 4 ust. 1¹ ustawy: „Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5”.

Stosownie zaś do art. 4 ust. 4 ustawy: „Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5”.

Odnosząc się do powyższych przepisów, należy zauważyć, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje pojęcia „kosztów związanych z eksploatacją” ani „kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości”.

Obowiązek właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni jak i będących jej członkami pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości

Wobec powyższego, w tym zakresie należy posłużyć się piśmiennictwem. Ewa Bończak-Kucharczyk w pozycji Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz uznaje, że: „Biorąc pod uwagę zasadę samodzielności finansowej spółdzielni mieszkaniowej, należy zatem przyjąć, że w skład kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości będą wchodziły wszystkie koszty dostaw towarów i usług dostarczanych do nieruchomości (dostawy wody, energii, odbioru ścieków, oczyszczania itp.), koszty robót budowlanych, koszty bieżącej konserwacji, napraw i remontów bieżących (wraz z kosztami odpowiedniej dokumentacji i kosztami administracyjnymi, opłatami lub podatkami), koszty utrzymania i konserwacji instalacji i urządzeń technicznych położonych w obrębie nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architektury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów i chodników, podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów oraz koszty zarządzania nieruchomością (które nie są tożsame ze wszystkimi kosztami funkcjonowania administracji spółdzielni)”.

Mając na uwadze powyższe regulacje, należy zauważyć, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada zarówno na członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, jak i na właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni obowiązek pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczenie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Czy lokale usytuowane na parterze są zwolnione z opłat za eksploatację dźwigów osobowych?

Oczywiście statut spółdzielni i wydane na jego podstawie regulaminy mogą – jak w Pana przypadku – przewidywać, że lokale usytuowane na parterze zwolnione są z opłat za eksploatację dźwigów osobowych, natomiast lokale usytuowane na pierwszym piętrze ponoszą opłatę w wysokości 50%. Osobiście spotkałem się również z takimi postanowieniami statutu, które nie zwalniają lokali położonych na parterze z ponoszenia opłat. 

Jeżeli zaś chodzi o przypadek wybudowania dźwigu osobowego za środki finansowe właścicieli lokali w budynku, to moim zdaniem taka inicjatywa powinna być poprzedzona wyrażeniem zgody przez zarząd spółdzielni na taką inwestycję przy jednoczesnym uregulowaniu na przyszłość sposobu ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją dźwigu osobowego przez osoby, które finansowały jego wybudowanie.

Skutki podatkowe zwolnienia przez spółdzielnię mieszkaniową mieszkańców zajmujących lokale mieszkalne usytuowane na parterze z opłaty za windę

Przechodząc do kwestii podatkowych, o których wspomniał Pan w treści pytania, chciałbym wyjaśnić, że w hipotetycznym stanie, w którym wszyscy mieszkańcy niezależnie od kondygnacji położonego lokalu zobowiązani byliby do ponoszenia kosztów utrzymania dźwigów osobowych, a następnie mieszkańcy parteru zostaliby zwolnieni na podstawie uchwały walnego zgromadzenia, koszty eksploatacji windy zostałyby rozłożone na mieszkańców wyższych pięter, co w konsekwencji spowodowałoby w mojej ocenie powstanie przysporzenia majątkowego, które należałoby opodatkować.

W sytuacji, z którą mamy do czynienia w Pana przypadku (czyli zwolnieniem lokali usytuowanych na parterze z całości opłat za eksploatację dźwigów osobowych, natomiast lokali usytuowanych na pierwszym piętrze z opłat powyżej 50%; co ważne, wspomniany obowiązek wynika z przepisów wewnętrznych, tj. regulaminu) – sugeruję, aby zarząd spółdzielni wystąpił z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zwolnienia przez spółdzielnię mieszkaniową mieszkańców zajmujących lokale mieszkalne usytuowane na parterze z opłaty za windę na podstawie przepisów wewnętrznych.

Podstawą prawną wspomnianego wniosku jest art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (j.t.: Dz. U. z 2012 r., poz. 749).

Na zakończenie chciałbym zwrócić Pana uwagę na art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w myśl którego „członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni”.