Opłata za brak członkostwa w spółdzielni

Czy spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo naliczać opłaty za brak członkostwa w spółdzielni?

W aktualnym stanie prawnym nie istnieje już obowiązek posiadania statusu członka spółdzielni mieszkaniowej, jeśli dana osoba fizyczna jest uprawniona z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, położonego w zasobach tej spółdzielni. Potwierdzeniem tego jest teza wyroku Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 5 stycznia 2005 r. (sygn. akt II CK 340/04), zgodnie z którą „od osób, które za własne środki pieniężne wybudowały mieszkanie lub kupiły własnościowe prawo od poprzednika, nie jest wymagane członkostwo w spółdzielni”.

Brak członkostwa nie może być podstawą do naliczania przez spółdzielnię jakichkolwiek opłat dodatkowych i ich egzekwowania od uprawnionego z tytułu ww. ograniczonego prawa rzeczowego. Jest to działanie sprzeczne z prawem, bowiem nie znajduje oparcia w żadnym przepisie prawa. Jeśli jednak osoba niebędąca członkiem spółdzielni nie zakwestionuje tej praktyki na drodze sądowej, trudno oczekiwać, że spółdzielnia odstąpi od realizowania swego „pomysłu”.

Jak stanowi przepis art. 4 ust. 1¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 1222), osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Z dniem 14 kwietnia 2004 r. uchylony został przepis art. 17² ust. 2 tej ustawy, uzależniający skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Stało się tak na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r. (sygn. akt K 32/03), ogłoszonego w Dzienniku Ustaw Nr 63, poz. 591.

Pobieranie opłaty od osób niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej

Opłata za brak członkostwa w spółdzielni nie jest opłatą związaną z eksploatacją i utrzymaniem danego lokalu ani też opłatą związaną z utrzymaniem nieruchomości, w której ów lokal jest położony, a tylko takie opłaty spółdzielnia może pobierać. Sugeruję w pierwszej kolejności, na podstawie art. 4 ust. 6⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zwrócić się do zarządu o podanie podstawy prawnej zastosowanego nowego naliczenia opłat i ich kalkulacji, a więc o wskazanie, z czego wynika taka, a nie inna, kwota, jeśli przy podwyższeniu comiesięcznego czynszu nie została ona wskazana (a był to obowiązek spółdzielni). Wysokość nowej opłaty można także zakwestionować na drodze sądowej (art. 4 ust. 8 ustawy); w tym postępowaniu to spółdzielnia musi udowodnić zasadność podwyżki, a więc ustawodawca na nią – jako na pozwaną – nałożył wyjątkowo, w stosunku do typowego procesu, ciężar dowodu w sprawie.

Jak stanowi powołany wyżej przepis art. 4 ust. 6⁴ ustawy, spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przedstawić kalkulację wysokości opłat. Wszelkie opłaty zależne od spółdzielni mogą być wprowadzone dopiero po trzech pełnych miesiącach od dnia przedstawienia lokatorom kalkulacji (art. 4 ust. 7), a zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. Jak wynika natomiast z art. 4 ust. 8 ustawy, członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.