Opieka nad osobą starszą a możliwość wykupu jej mieszkania komunalnego

Możliwość wstąpienia w prawo najmu po śmierci najemcy

Odnośne mieszkanie jest aktualnie składnikiem cudzego majątku. Pani słowa wskazują na majątek jakiejś gminy – jako na właściciela owego mieszkania. Mamy sytuację, w której trudno mówić o utracie mieszkania (ponieważ i tak jest cudze). Można się zastanowić nad zmniejszeniem zakresu Pani strat finansowych (których trzeba się spodziewać) oraz nad możliwością nabycia danego mieszkania.

W ustawowym określeniu własności – czyli w artykule 140 Kodeksu cywilnego (K.c.) – znalazło się jednoznaczne stwierdzenie, że właściciel swe uprawnienia jest uprawniony wykonywać „z wyłączeniem innych osób”. W przypadku własności publicznej (a taką jest własność komunalna) sporego znaczenia nabierają ustawowe ograniczenia własności (wskazane już w artykule 140 K.c.). W zaakcentowanym przez Panią zakresie tematycznym znajduje to wyraz zwłaszcza w dwóch ustawach: Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawie o ochronie praw lokatorów….

W tej odpowiedzi mogę odnieść się tylko do wskazanych przez Panią informacji; ponieważ są one dość ogólne, zawieram w tej odpowiedzi informacje wariantywne.

Jeżeli Pani mieszka wraz z najemczynią, to proponuję – najlepiej w porozumieniu z nią – podjąć starania o to, by stała się Pani współnajemcą danego mieszkania; w grę mogłaby również wchodzić zmiana najemcy (by Pani „przejęła” taki tytuł prawny do lokalu). Jeśli w danej gminie są problemy z uzyskaniem lokalu komunalnego, to proszę liczyć się z problemami po śmierci najemczyni.

Ustawodawca znacznie ograniczył – dość szerokie w poprzednich warunkach ustrojowych – możliwości wstąpienia w prawo najmu po śmierci najemcy. Praktycznie rzecz biorąc, jedynie mieszkające z najemcą dziecko najemcy lub mieszkająca z nim osoba uprawniona do alimentacji ze strony najemcy może skorzystać ze wstąpienia w prawo najmu (art. 691 K.c.); samo wstąpienie w prawo najmu następuje z mocy prawa, ale praktyka pokazuje, że niekiedy trzeba na drodze sądowej dochodzić stwierdzenia, że doszło do wstąpienia w prawo najmu – powództwo o ustalenie przewidziano w artykule 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Jak widać, właściwie skuteczne przeprowadzenie – w swej istocie fikcyjnego (związanego z fałszowaniem rzeczywistości) – procesu o alimenty (na Pani rzecz od Najemczyni) mogłoby dać Pani szansę na wstąpienie w prawo najmu (art. 691 K.c.).

Uzyskanie statusu najemcy danego mieszkania komunalnego

Nawet w przypadku wstąpienia w prawo najmu (czyli po śmierci najemcy) albo w przypadku uzyskania statusu współnajemcy trzeba liczyć się z możliwością utraty statusu najemcy lokalu komunalnego (z mieszkalnego zasobu gminy), a zwłaszcza lokalu socjalnego. Czynsz niższy zazwyczaj od czynszu wolnorynkowego sprawia, że lokale komunalne uważa się za atrakcyjne (co zwiększa, niekiedy występującą, możliwość zakupienia mieszkania, często po cenie obniżonej). Dlatego ustawodawca zdecydował się wprowadzić ograniczenia w korzystaniu z takich mieszkań. Według ustawy o ochronie praw lokatorów… gminy są uprawnione wypowiadać stosunek najmu osobom, którym przysługuje prawo do innego lokalu mieszkalnego oraz mają możliwość zamieszkania w nim (przykładowe wyjątki braków możliwości zamieszkania: ruina, rzeczywisty spór o inny lokal z osobą, która wykluczyła danego człowieka z władania innym lokalem).

Jeśli Pani mieszka gdzie indziej lub ma możliwość zamieszkania „pod innym adresem” (w przypadku przysługiwania tytułu prawnego do lokalu), to uzyskanie (a zwłaszcza utrzymanie odpowiednio długo) statusu najemcy (albo współnajemcy) danego mieszkania komunalnego może okazać się bardzo trudne – o ile w ogóle wykonalne. Przede wszystkim odnosi się to do wstąpienia w stosunek najmu, ponieważ współzamieszkiwanie z najemcą (za jego życia) jest podstawową przesłanką wstąpienia w prawo najmu (art. 691 K.c.).

Wykup mieszkania komunalnego

Rzeczywiście sporo mieszkań komunalnych w Polsce jest sprzedawanych najemcom, niekiedy po cenie obniżonej (zwłaszcza z uwagi na bonifikaty). Zagadnienie to uregulowano dość dokładnie w ustawie o gospodarce nieruchomościami – na szczególną uwagę zasługują jej artykuły: 34 oraz 68 i następne, w tym dotyczące obowiązku zwrotu bonifikaty (jakże często podwyższonej o odsetki za zwłokę). Część gmin tak projektuje treść aktów notarialnych (z umową sprzedaży), by łatwiej było dochodzić zwrotu bonifikaty (np. w przypadku zbycia w sposób odmienny od przewidzianego przepisami, które dość często się zmieniały).

Proszę pamiętać o tym, że właściciel mieszkania nie ma obowiązku przeznaczenia lokalu na sprzedaż (w gminach duże znaczenie mają uchwały gmin). Dopiero przeznaczenie mieszkania komunalnego do zbycia otwiera możliwość skorzystania z ewentualnych bonifikat.

W warunkach kapitalistycznych ustawodawca, a często również rady gmin, dążą do maksymalizacji dochodów. Dlatego zdarza się niechęć w przeznaczaniu mieszkań na zbycie. Jeśli już mieszkanie przeznacza się do sprzedania, to pierwszeństwo w prawie nabycia go przysługuje jego najemcy (chodzi o odpowiednik prawa pierwokupu z Kodeksu cywilnego). Jeżeli najemca wyraża zainteresowanie zakupieniem, to dochodzi do dalszych czynności – w tym do obliczenia wysokości ewentualnej bonifikaty (bardzo wyraźnie powiązanej z czasem trwania stosunku najmu); niekiedy najemca wpłaca wcześniej pieniądze „na koszty operacyjne” (zwłaszcza związane z pracą rzeczoznawcy, który ocenia możliwość ustanowienia odrębnej nieruchomości lokalowej).

O ile poprawnie zrozumiałem Pani słowa, to w tej sytuacji najbardziej korzystne cenowo (z uwagi na prawdopodobną bonifikatę) byłoby nabycie mieszkania przez Najemczynię (z uwagi na jej „staż” w charakterze najemcy) oraz ustanowienie Pani wyłączną (jedyną) spadkobierczynią. Załatwianie spraw w związku z ewentualnym nabyciem mieszkania mogłoby stać się łatwiejsze, gdyby Pani została pełnomocnikiem najemczyni (art. 98 i następne K.c.); do nabycia nieruchomości w imieniu mocodawcy niezbędne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego (art. 99 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Czynności notarialnych można dokonywać również poza kancelarią notarialną (choć wiążą się z tym dodatkowe koszty). W ramach jednej „wizyty” notariusza (albo w kancelarii notarialnej) można by sporządzić (poza pełnomocnictwem) również testament. Co prawda, rodzeństwo jest poza kręgiem osób uprawnionych do zachowku (art. 991 K.c.), ale wskazanie przyczyn pominięcia w testamencie sióstr testatorki (czyli najemczyni) mogłoby się przydać; nawet na wszelki wypadek – jako odpowiednika wydziedziczenia (art. 1008 i następne K.c.).

Pożyczka na wykup mieszkania komunalnego

Gdyby jeszcze została sporządzona (najlepiej z podpisami notarialnie poświadczonymi) umowa pożyczki (art. 720 i następne K.c.) oraz umowa (np. ugoda) ze wskazaniem zadłużenia najemczyni wobec Pani (w związku z udzielanym jej wsparciem), to Pani zabezpieczenia byłyby większe. Chodzi przede wszystkim o unikanie pożyczania pieniędzy „po cichu”. Ludzie ryzykują, ponieważ 2% (podstawowa stawka) podatku od czynności prawnych wydaje się im „świetną oszczędnością”, a potem mają problemy. Problemy występują zwłaszcza w przypadku dawania „po cichu” pieniędzy na wykupienie mieszkania przez osobę faktycznie podstawioną (również w gronie rodzinnym), ponieważ to nabywca (a nie „sponsor”) staje się właścicielem tak nabytego mieszkania. Ewentualna późniejsza sprzedaż może być przez wiele lat (zależnie od treści obowiązujących w czasie nabycia mieszkania komunalnego przepisów) może wiązać się z obowiązkiem zwrotu bonifikaty na rzecz gminy. Już bezpieczniejsze (choć nie zawsze) może okazać się zawarcie ugody w celu spłacenia zadłużenia (np. z tytułu pożyczki). Ewentualnie można by czekać na nabycie spadku przez spadkobierców (np. ustawowych) najemczyni i od nich żądać spłacenia długów spadku (art. 922 K.c. w związku z art. 1030 i następne K.c.).

Oczywiście w grę może wchodzić również sporządzenie testamentu – ze wskazaniem Pani jako spadkobiercy wyłącznego. Proszę się jednak liczyć z możliwościami podważenia testamentu – chociażby przy pomocy wskazywania na chorobę najemczyni oraz przyjmowanie przez nią silnych leków (art. 945 K.c., art. 82 K.c.). Właśnie dlatego, nawet na wszelki wypadek, dobrze byłoby, aby przyszła spadkodawczyni sporządziła z Panią umowę pożyczki (np. dotyczącą zadłużenia na poczet zakupu mieszkania) oraz zrzekła się zarzutu przedawnienia roszczeń (odnośnie do ponoszonych przez Panią kosztów na jej rzecz). To wydaje się rozsądniejsze od ewentualnego wytoczenia przez Panią powództwa przeciwko krewnym najemczyni o rozliczenie kosztów faktycznej alimentacji – art. 140 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.); roszczenia takie przedawniają się po trzech latach, w związku z czym można by spodziewać się postawienia zarzutu przedawnienia przez ewentualnie pozwaną osobę (art. 117 K.c. w związku z art. 140 K.r.o.).

Podatki trzeba będzie zapłacić takie, jakie będą funkcjonować według przepisów obowiązujących w czasie dokonywania czynności prawnych – np. zawierania umowy darowizny albo nabywania spadku. Teraz można jedynie prognozować coś w tym zakresie – zwłaszcza z uwagi na treść artykułów 14 oraz 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zagadnienie powinowactwa między Paniami trudno uznać za „atrakcyjne podatkowo”.