Ogrodzenie – spór sąsiedzki

Odgrodzenie się od sąsiada

Kwestie poruszone przez Pana w pytaniu regulowane są przez przepisy Kodeksu cywilnego (zwanego dalej K.c.) oraz przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane

Jak rozumiem, głównym problemem w zarysowanym sporze sąsiedzkim jest kwestia ogrodzenia Pańskiej posesji, które mimo ażurowej konstrukcji powoduje postępujące zacienienie działki sąsiada po południu, a które i tak pragnąłby Pan zmienić na panele drewniane, żeby chociaż częściowo móc się oddzielić od przykrych zapachów dochodzących z działki sąsiada.

W pierwszej kolejności niniejszej sprawy należy wyraźnie wskazać na treść art. 144 K.c., zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jak widać, treść powołanego przepisu dotyczy wyłącznie immisji pośrednich – a więc takich działań na nieruchomości wyjściowej, których skutki przenikają w sposób naturalny na nieruchomości sąsiednie przez np. wywoływanie hałasów, wibracji, wytwarzanie zapachów, naturalny spływ deszczówki ułatwiony utwardzonym korytem itp.

Zabronione są więc immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę. Natomiast właściwą miarę wyznacza się na podstawie obiektywnego kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Można więc stwierdzić, że dozwolone są takie działania, które wprawdzie zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich, lecz w granicach przeciętnej miary, wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Nie mieszczą się w granicach przeciętnej miary oddziaływania zagrażające życiu lub zdrowiu ludzkiemu. Pojęcie „przeciętna miara” w rozumieniu art. 144 K.c. zakłada jednak obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

Z kolei „stosunki miejscowe” to drugie konieczne kryterium wskazane przez ustawodawcę dla określenia granic dopuszczalnych immisji pośrednich; nie zostało ono przez niego jednak zdefiniowane. Z piśmiennictwa i praktyki sądowej wynika, że nie sposób podać jednoznacznego określenia stosunków miejscowych. W poszukiwaniu treści tego pojęcia wskazuje się na: położenie nieruchomości sąsiednich, czas trwania zakłóceń oraz ich intensywność, porę, w jakiej występują. Chodzi tu więc o występujący aktualnie i przyjęty przez większość sposób używania nieruchomości na pewnym terenie i zapatrywanie ludzi na takie postępowanie.

Jak zatem ma się przytoczony powyższy zapis z zakresu prawa sąsiedzkiego do prawa budowlanego?

Czy budowa ogrodzenia wymaga pozwolenia lub zgłoszenia?

Budowa różnego typu ogrodzeń nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia. Wskazuje na to art. 29 ust. 1 pkt 23 Prawa budowlanego. Jedynie budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m wymaga dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (staroście), o czym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

Odizolowanie się od sąsiadów płotem nie wymaga więc zgłoszenia w urzędzie – zgłasza się wtedy, jeśli płot między dwoma prywatnymi posesjami ma więcej niż 2,20 m wysokości. To oznacza, że w postawienie przez Pana paneli o wysokości poniżej 2,20 m nie może spowodować żądania przez spółdzielnię ani żaden inny organ administracji publicznej jego obniżenia czy wręcz likwidacji.

Jak Pan już wskazał, do niedawna przepisy wymagały, aby ogrodzenia były ażurowe, a łączna powierzchnia prześwitów wynosiła co najmniej 25% powierzchni ogrodzenia. Do chwili obecnej zdarza się, że niektóre organy nadzoru budowlanego usiłują egzekwować ten wymóg. Tymczasem jednak przepis ten (§ 42 ust. 1 rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) już nie obowiązuje w odniesieniu do ogrodzeń między sąsiednimi działkami, dla których nie jest wymagane pozwolenie ani zgłoszenie. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 6 marca 2000 r. orzekł bowiem o jego niezgodności z Prawem budowlanym (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 06 marca 2000 r., sygn. akt P. 10/99). W związku z tym właściciel może swobodnie decydować o tym, jakie ogrodzenie postawi. Niezadowolonemu sąsiadowi pozostaje, na podstawie art. 222 § 2 K.c., proces cywilny, jeżeli postawienie litego muru narusza jego prawa – na przykład zaciemnia posesję lub zmniejsza wartość gruntu (jest to tzw. powództwo negatoryjne, czyli roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem).

Sąd po dokładnym zbadaniu sprawy może wydać wyrok nakazujący na przykład wykonanie odpowiednich zabezpieczeń eliminujących immisje (np. wyciszenie jakichś urządzeń, obniżenie ogrodzenia) lub zaniechanie określonych działań (zaprzestanie korzystania z jakichś urządzeń, zaprzestanie palenia śmieci na terenie posesji).

Czasami, gdy immisja narusza również sferę życia psychicznego, można posłużyć się roszczeniem o zaniechanie określonych działań naruszających dobra osobiste człowieka. Dobrami tymi są między innymi zdrowie i spokój. Instytucja dóbr osobistych bardzo często wykorzystywana jest przy żądaniu zaprzestania wytwarzania nadmiernego hałasu czy zapachu.

Odszkodowanie dla sąsiada za szkodę wynikłą w skutek postawienia ogrodzenia

Wskazane powyżej roszczenie negatoryjne nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Jeżeli przez zakłócanie spokojnego korzystania z nieruchomości sąsiad poniósł szkodę i można przypisać winę za to zakłócanie, możliwe jest wytoczenie powództwa o odszkodowanie na zasadach ogólnych (art. 471 K.c.).

Odnosząc powyższe do Pańskiej sytuacji, trzeba wskazać, że przy ewentualnym sporze z sąsiadem sąd z pewnością będzie się posiłkował przepisami prawa budowlanego, ponieważ poprzez ustanowienie dopuszczalnej wysokości ogrodzenia wskazują one na stosunki miejscowe, a także społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Jeżeli więc Pańskie ogrodzenie będzie miało poniżej 2,20 m wysokości, a mimo to będzie powodowało zacienienie działki sąsiada, to ocenie sądu będzie podlegało, na jaki powierzchniowo obszar działki sąsiada cień ten pada i przez jaki okres dnia, czy brak jego posadowienie powoduje brak przewiewu i związaną z tym duszność, nadmierną wilgotność ziemi, niemożność np. opalania się itp. Sąd oceni zatem, czy posadowienie pełnych paneli zakłóca korzystania z posesji przez sąsiada ponad przeciętną miarę w sposób naruszający wyżej wskazany art. 144 K.c. Jeżeli wysokość paneli jest niższa niż 2,2 m, zacienienie posesji sąsiada będzie niewielkie, a przewiew jest zapewniony z innej strony, to można zakładać, że Pański sąsiad nie będzie mógł skutecznie wywodzić swojego prawa z art. 222 § 2 K.c.

W wyroku z 14 maja 2002 r. (V CKN 1021/2000) Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 K.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic «przeciętnej miary», a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

Nakazanie zmiany ogrodzenia znajdującego się pomiędzy posesjami

Można więc spodziewać się wystąpienia sąsiada do sądu z wnioskiem o nakazanie zmiany ogrodzenia znajdującego się pomiędzy posesjami. Jednak zasadność takiego roszczenia będzie w znacznej części uzależniona od okoliczności faktycznych, które zostały wskazane powyżej.

Może warto na koniec dodać, że w przypadku, gdyby sąd uznał jednak, że pełne panelowe ogrodzenie powoduje zakłócenie korzystania z nieruchomości (poprzez zacienienie, ograniczenie widoku itp.) i wywołuje szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania, ale na zasadach ogólnych (art. 415 K.c. i następne). Zgodnie z art. 415 K.c. „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.

Potwierdza to również orzecznictwo sądowe. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17.12.2008 r. (sygn. akt I CSK 191/08) „ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w postaci nadmiernego zacienienia może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela”.

Niemniej z mojego punktu widzenia, przy zachowaniu przez Pana przytoczonych powyżej przepisów budowlanych, kwestia rozstrzygnięcia sporu sąsiedzkiego dotyczącego ograniczenia możliwości korzystania z działki przez sąsiada na skutek znacznego jej zacienienia na pewno nie będzie prosta.

Ponadto Pan również może wystąpić ze wskazanym powyżej powództwem o wywoływanie przykrych zapachów zakłócających spokojne korzystanie z Pańskiej własności. Należy to jednak wykazać, co w tym przypadku będzie zapewne daleko trudniejsze niż ewidentna kwestia zacienienia posesji sąsiada.

Proponowałabym jednak próbę ugodowego rozstrzygnięcia sporu sąsiedzkiego, ponieważ sądowe dochodzenie swoich racji tak naprawdę tylko zaostrzy konflikt i uczyni Państwa współegzystowanie trudniejszym.