Ogródek przydomowy we wspólnocie

Części wspólne w budynkach wielolokalowych

W budynkach wielolokalowych wyróżniamy:

1. części będące nieruchomością wspólną – są one przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli lokali, potocznie mówi się, iż są one „własnością wspólnoty” (co jest oczywiście niepoprawne);
2. części będące wyłączną własnością poszczególnych osób.

W pkt 1. wyróżniamy:

• części, które choć są przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli lokali, służą wyłącznie do użytku jednego z nich;
• części, które służą do użytku wszystkich właścicieli lokali.

W pkt 2. Wyróżniamy:

• samodzielne lokale mieszkalne lub o innym przeznaczeniu oraz
• pomieszczenia przynależne.

Zgodnie z ustawą o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym (art. 2 ust. 2) „jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”.

Pomieszczeniami przynależnymi są (art. 2 ust. 4) „części składowe lokalu – pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż”.

Samodzielny lokal mieszkalny + pomieszczenia przynależne są oczywiście wyłączną własnością lokatora i przysługuje mu pełnia praw do korzystania z nich, oczywiście w granicach wynikających z ustaw, zasad współżycia społecznego i przeznaczenia prawa (np. nie wolno zakłócać spokoju innym lokatorom) – art. 140 Kodeksu cywilnego.

Nieruchomość wspólną (art. 3 ust. 2) stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. klatka schodowa, parking.

Sporny jest status balkonów i tarasów.

Wyłączne prawo korzystania z danej części nieruchomości wspólnej

Natomiast problematyczne są właśnie te części nieruchomości wspólnej, które nie są ani lokalem, ani pomieszczeniem przynależnym, i jednocześnie w umowie z deweloperem postanawia się, że lokatorowi przysługuje wyłączne prawo korzystania z danej części nieruchomości wspólnej. Dotyczy to właśnie np.:

• miejsc parkingowych;
• ogródków przydomowych.

Mamy więc swego rodzaju sprzeczność. Z jednej strony nieruchomość wspólna to właśnie to, co nie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Z drugiej strony ogródek przydomowy we wspólnocie nie jest uznawany ani za lokal, ani za pomieszczenie przynależne, natomiast lokatorowi służy prawo wyłącznego korzystania z niego. Tak więc coś, co jest nieruchomością wspólną, właśnie nie spełnia podstawowego elementu definicyjnego nieruchomości wspólnej. Z jednej bowiem strony jest Pani jedynie współwłaścicielką ogródka przydomowego, z drugiej przysługuje Pani prawo do wyłącznego korzystania z niego.

Ogródek przydomowy we wspólnocie

Rozwiązań jest kilka.

Pierwsze – uznać, że ogródek przydomowy stanowi pomieszczenie przynależne Pani lokalu. Jest to problematyczne, ponieważ ogródek nie jest pomieszczeniem, podobnie jak miejsce parkingowe. O ile można uznać balkon czy taras za pomieszczenie, o tyle ogródka już nie.

Drugie – uznać, że właściwy jest stan taki jak w umowie i rzeczywiście ogródek jest częścią nieruchomości wspólnej, a Pani ma prawo do wyłącznego korzystania z niego. Taka konstrukcja w praktyce jest akceptowana. Często jest tak, że współwłaściciele dokonują tzw. podziału quo ad usum (podział do korzystania). Np. jest czterech współwłaścicieli działki i zawierają umowę, iż jeden korzysta z jej określonego obszaru, inny z innego. Cały czas nieruchomość ta stanowi przedmiot współwłasności wszystkich czterech, natomiast każdy z nich ma prawo korzystać na wyłączność z pewnej części działki, a nie ma prawa korzystać z innych. Identycznie jak z miejscem parkingowym – nikt nie ma prawa na nim parkować poza Panią lub osobami, którym Pani na to pozwoli.

Wyłączne korzystanie z ogródka przydomowego we wspólnocie

Dodam, że była jeszcze koncepcja, aby korzystanie z ogródka przydomowego rozwiązać na zasadzie tzw. służebności gruntowej (podobnie jak np. służebność drogi koniecznej, przechodu, przegonu, przejazdu). Konstrukcja tą odrzuciła jednak praktyka (np. postanowienie Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2010 r., sygn. akt III CZP 106/09).

Ustanowienie ogródka przydomowego we wspólnocie mieszkaniowej w formie służebności gruntowej nie jest poprawną formą dla zagwarantowania prawa wyłącznego korzystania z tej części nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokalu, gdyż nieruchomość wspólna jest ściśle związana z własnością lokalu. Nie może być więc uznana za inną nieruchomość względem wyodrębnionego z niej lokalu, a istnienie dwóch odrębnych nieruchomości, tj. władnącej i obciążonej, jest konieczną przesłanką do ustanowienia służebności gruntowej – wynika z postępowania, które toczyło się przed sądami.

W związku z tym właściwa jest konstrukcja taka, jaką przyjęto w umowie.

Zasady korzystania z ogródków przez właścicieli lokali

Wracając do głównego wątku, przysługuje Pani wyłączne prawo do korzystania z ogródka przydomowego. Prawo to jest nieodłącznie związane z własnością lokalu. Może więc Pani np. urządzić ogródek, posadzić drzewka (które oczywiście nie mogą np. zasłaniać widoczności sąsiadom). Uwaga: wspólnota może podejmować np. uchwały określające zasady korzystania z ogródków przez właścicieli lokali. Taka uchwała może godzić w interesy i Pani może ją zaskarżyć do sądu:

„Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

3. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy” (ustawa o własności lokalów).