Zabudowanie tarasu w bloku i zrobienie ogrodu zimowego

Budowa ogrodu zimowego w bloku

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że przedmiotem sporu jest to, czy inwestycja polegająca na zabudowie tarasu dachem i ścianami (w potocznym znaczeniu – budowa oranżerii, ogrodu zimowego) w skrajnym bloku, z tyłu mieszkania wymaga, pozwolenia na budowę czy też nie wymaga, w szczególności w przypadku, gdy uzyskał Pan uprzednią zgodę sąsiada.

Zasadą jest to, że zgodnie z art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31”.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego pozwolenia na budowę nie wymaga budowa m.in. wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki”.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż sporny ogród zimowy ma powierzchnię 23 m², jest przydomowa i jest on parterowa (będzie znajdować się na powierzchni byłego tarasu, pod balkonem).

Czy budowa oranżerii wymaga zgłoszenia?

Natomiast zgodnie z art. 30 ust. 1 zgłoszenia właściwemu organowi, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 wymaga budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, 5-19 i 20a oraz 21. Oranżeria wymieniona jest w pkt 29 ust. 1 pkt 2, zatem należy do kategorii budów wymienionych w art. 29 ust. 1 pkt 1-3 i wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.

Pozwolenia na budowę wymagają przedsięwzięcia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z 03.10.2008 r. o udostępnieniu informacji o środowisko i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

„Pozwolenia na budowę wymagają przedsięwzięcia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko”.

Zgłoszenie robót budowlanych

Zgodnie z art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego „w zgłoszeniu należy określić

• rodzaj,
• zakres oraz
• sposób wykonywania robót budowlanych,
• termin ich rozpoczęcia”.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2) oraz
• w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki,
• pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Jeśli zgłoszenie jest niekompletne, właściwy organ nakłada, w drodze postanowienia, na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw, w drodze decyzji

Zasadą jest to, iż zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzona rozpoczęcia robót budowlanych (art. 30 ust. 5). Do wykonania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Pana błąd polegał na tym, iż nie dokonał Pan zgłoszenia przed rozpoczęciem robót, a już w trakcie ich wykonywania. Fakt, iż uzyskał Pan zgodę sąsiada, nie ma tutaj znaczenia. Sąsiad mógłby być stroną w ewentualnym postępowaniu w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, ale nie w postępowaniu zgłoszeniowym. Wyjątek od zasady, że roboty muszą być poprzedzone zgłoszeniem, zawarty jest w art. 31 ust. 5: „roboty zabezpieczające i rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia”. Rozpoczęcie takich robót nie zwalnia od obowiązku bezzwłocznego uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia o zamierzonej rozbiórce obiektu. W niniejszym wypadku ten problem nie występuje – dotyczy on sytuacji, gdy np. na działce stoi dom w fatalnym stanie i należy go jak najszybciej rozebrać, bo np. grozi on zawalaniem. Wówczas można od razu zacząć rozbierać dom, ale trzeba jednocześnie niezwłocznie zgłosić rozbiórkę.

Zgodnie z art. 30 ust. 6 „właściwy organ wnosi (obligatoryjnie) sprzeciw, jeśli

• zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
• budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub inne przepisy;
• zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 12 w miejscu, w którym taki obiekt istnieje (chodzi tutaj o tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu”.

Zgodnie z art. 30 ust. 7 Prawa budowlanego „właściwy organ może (fakultatywnie) nałożyć w drodze decyzji, o której mowa w ust. 5, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych, objętych obowiązkiem zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować:

• zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
• pogorszenia stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
• wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich”.

Od sprzeciwu służy odwołanie, ponieważ wyrażony jest w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z wyrokiem NSA, sygn. akt IV SA 747/97, Lex Nr 47285: „sprzeciw wyrażony przez organ w trybie art. 30 ust. 2 ustawy z 1994 r. Prawo budowlane oznacza brak zgody na przystąpienie przez inwestora do realizacji zamierzonej działalności budowlanej. W rozumieniu art. 104 k.p.a. sprzeciw jest rozstrzygnięciem sprawy co do jej istoty i dlatego powinien być wyrażony w formie decyzji administracyjnej. Niewniesienie sprzeciwu przez właściwy organ w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia (lub od dnia usunięcia braków zgłoszenia, jeżeli do tego był wzywany inwestor) w praktyce oznacza udzielenie zgody na realizację zamierzeń inwestycyjnych określonych w zgłoszeniu. Zgodnie z konstrukcją redakcyjną przepisu art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego niewniesienie sprzeciwu przez organ w określonym terminie jest również formą rozstrzygnięcia sprawy co do istoty, gdyż kończy to sprawę w danej instancji (art. 104 § 2 in fine k.p.a.)”.

Konsekwencje prowadzenia robót z naruszeniem przepisów

1. Jeśli roboty prowadzone są bez wymaganego pozwolenia na budowę – art. 48 Prawa budowalnego. Zgodnie z art. 48 ust. 1 „właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę”. Nie ma w tym przepisie mowy o braku zgłoszenia. Jeśli natomiast budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Możliwa jest wówczas legalizacja samowoli budowlanej przez zatwierdzenie projektu budowlanego.

Jeśli roboty prowadzone są z naruszeniem przepisów o zgłoszeniu – art. 49b ust. 1. Zgodnie z tym przepisem „właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. W niniejszym wypadku należałoby w zasadzie przyjąć, iż budowa została prowadzona bez wymaganego zgłoszenia”.

„Jeśli jednak budowa, o której mowa w ust. 1 jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo, w przypadku jego braku, ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno – budowlanych, właściwy organ wstrzymuje postanowieniem, gdy budowa nie została zakończona – prowadzenie robót budowlanych oraz nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia w terminie 30 dni:

1. dokumentów, o których mowa w art. 30 ust. 2, 30 ust. 2 i 3 albo 30 ust. 2 i 4, to jest dokumentów takich jak wymagane przy zgłoszeniu;
2. projektu zagospodarowania działki lub terenu;
3. zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego”.

I teraz:

• Jeśli inwestor nie dopełni tego obowiązku – stosuje się przepis art. 49b ust. 1, tj. wydawany jest nakaz rozbiórki.
• Jeśli inwestor dopełni tego obowiązku – to należy wydać postanowienie o wysokości opłaty legalizacyjnej. W przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3 wysokość opłaty legalizacyjnej wynosi 5000 zł. Zgodnie z art. 49b ust. 6 właściwy organ, w przypadku, gdy budowa nie została zakończona, po wniesieniu opłaty, o której mowa w ust. 5, zezwala w drodze postanowienia, na dokończenie budowy. Natomiast w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej, właściwy organ wydaje decyzję, o której mowa w ust. 1 (art. 49 ust. 7).

W niniejszym wypadku sprawa jest nietypowa, bo organ nie wydał postanowienia o wstrzymaniu robót ani nakazu rozbiórki. Budowa została zgłoszona (co prawda za późno) i organ wniósł sprzeciw. Wniesienie sprzeciwu oznacza, że inwestycja:

• wymaga pozwolenia na budowę, a pozwolenie nie zostało uzyskane; lub
• budowa narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub inne przepisy lub
• realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• może spowodować jedną z okoliczności wymienionych w art. 30 ust. 7 (wyżej je podałem).

W związku z tym proszę o przesłanie sprzeciwu. Najprawdopodobniej trzeba napisać odwołanie. Póki co organ nie wydał nakazu rozbiórki ogrodu zimowego czy nakazu wstrzymania robót. Więc być może organ potraktował to tak, iż Pan jeszcze w ogóle nie rozpoczął budowy, zobaczył samo zgłoszenie i wydał sprzeciw.

Odnosząc się natomiast do powoływanego przez Pana wyroku WSA w Opolu z 12.12.2006 r., sygn. akt II SA/Op 436/06, to tam skarga została oddalona, ale z innego względu. Otóż sąd rzeczywiście potwierdził, że budowa oranżerii (ogrodu zimowego) rzeczywiście zgłoszenia nie wymaga, jeśli rzeczywiście jest to oranżeria. Tymczasem wskazana tam przez inwestora budowa, określona jako budowa ogrodu zimowego, stanowi faktycznie budowę zadaszenia nad przeciekającym dachem parterowej dobudówki do budynku i polega na montażu konstrukcji stanowiącej zabudowę tego dachu. Już z redakcji zgłoszenia wynikało tam, iż budowa miała dotyczyć obiektu wykorzystywanego dla celów gospodarczych, o czym świadczy użyte w zgłoszeniu sformułowanie „ogrodu zimowego/gospodarczy”. Określenie przeznaczenia planowanego obiektu budowlanego zostało sformułowane niejednoznaczne, gdyż pisana już wyżej funkcja ogrodu zimowego nie jest równoznaczna z funkcją pomieszczenia gospodarczego. Poza tym z opisu dołączonego do zgłoszenia wynika, że dach i ściany obiektu budowlanego zaprojektowano w technologii szkieletowej drewnianej, przy czym projektowano dach jednospadzisty, kryty dachówką ceramiczną pojedynczą. Brak jest natomiast mowy o przeszkleniach zarówno dachu, jak i ścian, w związku z czym projektowana konstrukcja nie odpowiada wymaganiom niezbędnym dla zapewnienia funkcji ogrodu zimowego. Ponadto projektowano usytuowanie obiektu budowlanego na dachu, który nie jest obecnie wykorzystywany jako taras, gdyż nie ma do niego dostępu od strony domu. Zapewnienie tego dostępu wymagałoby wybicia dodatkowego otworu drzwiowego, co stanowi wykonanie robót budowlanych, wymagających pozwolenia na budowę, podobnie jak wykonanie wskazanych w zgłoszeniu robót budowlanych, które w istocie nie dotyczyły budowy ogrodu zimowego. W tym zakresie należy przytoczyć słuszne poglądy wyrażone w orzecznictwie sądowo administracyjnym, że zadaszenie balkonu jest obiektem budowlanym w rozumieniu prawa budowlanego, wymagającym pozwolenia budowlanego, gdyż dla uznania inwestycji za obiekt budowlany nie jest wymagane trwałe związanie z gruntem, a nawet posiadanie ścian, wystarczy, że jest to konstrukcja przestrzenna, posiadająca jako element konieczny pokrycie dachowe, które w jakikolwiek sposób łączy się z gruntem (wyroki NSA z 21.09.2001 r., sygn. akt II SA/Łd 1203/97 oraz 10.01.2002 r., sygn. akt II SA/Łd 321/99, niepubl.).

Również zatem istotne jest to, co Pan napisał w zgłoszeniu, czy rzeczywiście jest to ogród zimowy, czy np. zadaszenie tarasu lub budowa pomieszczenia gospodarczego.