Ograniczenie swobodnego korzystania ze wspólnej nieruchomości

Uprawnienia związane z prawem własności

Ustosunkowując się do przedstawionego przez Panią stanu faktycznego, wskazać należy, iż przedmiotem wykładni w tym przypadku jest art. 140 i 206 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.). Art. 140 stanowi, iż „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Uprawnienia związane z prawem własności mogą być wykonywane w granicach określonych przez ustawy lub klauzulę generalną, jaką jest zasada współżycia społecznego. Własność nie jest więc prawem absolutnym. Przepisy ograniczające lub pozbawiające prawa własności nie podlegają wykładni rozszerzającej. W rozumieniu przedmiotowego artykuły przez ustawy należy rozumieć całokształt obowiązującego ustawodawstwa zarówno ze sfery prawa cywilnego, jak i innych gałęzi prawa, w tym także prawa administracyjnego. Zgodnie z art. 64 ust. 2 Konstytucji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Ograniczenia z konstytucyjnych praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Za wyjątkiem ustaw wyznacznikiem granic prawa własności są zasady współżycia społecznego. Doktryna prawa cywilnego widzi w nich swoiste reguły prawa społecznego. Przez zasady współżycia społecznego rozumie się reguły postępowania ludzkiego, niebędące regułami prawnymi. Zasady współżycia społecznego rodzą się w społeczeństwie, a nie są statuowane przez organy państwowe mające kompetencje ustawodawcze.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28.08.1997 r. (sygn. akt III CZP 36/97) wyraził pogląd, zgodnie z którym właścicielowi wolno czynić ze swoją rzeczą wszystko, co nie jest zabronione przez ustawy, zasady współżycia społecznego i co nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Osoba trzecia, w tym także współwłaściciel, zobowiązana jest do biernego zachowania się, a mianowicie do poszanowania cudzego prawa własności i do powstrzymywania się od działań naruszających cudze prawo własności.

Jakie uprawnienia przysługują każdemu ze współwłaścicieli?

Drugim przepisem mającym ogromne znaczenia dla przedmiotowej sprawy jest przepis generowany w art. 206 K.c. Zgodnie z tym przepisem „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje uprawnienie do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Jest ono ograniczone tylko poprzez identyczne uprawienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca zobowiązuje wszystkich współwłaścicieli do pogodzenia swoich uprawnień i obowiązków. Dokonując wykładni tego przepisu, z drugiej strony wskazać należy, iż każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany przestrzegać przysługującego innym współwłaścicielom uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Rodzi to po stronie każdego ze współwłaścicieli roszczenie ochronne na wypadek naruszenia przyznanego ustawą uprawnienia przez każdego ze współwłaścicieli. Naruszenie omawianego przepisu ma miejsce, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli pozbawiony jest prawa posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej. Najogólniej mówiąc, chodzi o przywrócenie niezakłóconego stanu współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Zarówno orzecznictwo, jak i doktryna wskazują na pierwszym miejscu roszczenie o dopuszczenie do współposiadania. Współwłaściciel może się domagać dopuszczenia do współposiadania w wypadkach, gdy chodzi o wspólne korzystanie z takich obiektów, jak droga, w tym także pobocze ulicy, wspólne pastwisko itp., a więc gdy każdy ze współwłaścicieli korzysta wprawdzie z całej rzeczy wspólnej, ale niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Sąd, wydając wyrok, powinien ściśle określić, do jakich świadczeń zobowiązuje pozwanego. W Pani przypadku chodzić będzie o nałożenie na pozwanego obowiązku nieczynienia (np. niestawienia przeszkód przy wjeździe na posesję), a także nakazanie świadczenia pozytywnego (np. zlikwidowanie przeszkody, która zagradza wjazd do wspólnej posesji). Legitymację czynną w takim procesie posiadać będzie Pani jako współwłaściciel, który domaga się dopuszczenia do współposiadania i korzystania, legitymację bierną zaś będzie miał współwłaściciel, który uniemożliwia lub utrudnia korzystanie z rzeczy wspólnej.

Przenosząc rozważania teoretyczne na grunt przedstawionej przez Panią sprawy, mając jednocześnie na uwadze konflikt miedzy współwłaścicielami, wskazać należy, iż najlepszą i jedyną drogą byłoby wystąpienie na drogę sądową z roszczeniem o dopuszczenie do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, jaką jest nieruchomość, celem sprecyzowania, jak przedstawiono powyżej, obowiązków nałożonych na pozwanego utrudniającego swobodne korzystanie z prawa własności. Powstanie wówczas możliwość sądowej kontroli nad wykonaniem tych zobowiązań.