Oficyna w granicy działki

Oficyna w granicy działek a wspólny użytek sąsiadów

W pierwszej kolejności wskazuję, iż wszystko zależy od wymiarów budynku gospodarczego, jednak jeżeli jest to budynek wybudowany dawno, to zapewne albo uzyskane było pozwolenie na budowę, albo doszło do już do przedawnienia. Kiedyś bowiem przepisy Prawa budowlanego nie było tak rygorystycznie przestrzegane jak w obecnej chwili.

Pomijając jednak powyższe, jeżeli budynek gospodarczy już znajduje się na granicy Państwa działek, to zgodnie z art. 154 § 1 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

Zakres rozporządzania urządzeniami w granicy działek

Zgodnie przyjmuje się, że art. 154 nie rozstrzyga o własności urządzeń trwale z gruntem związanych, znajdujących na granicy (zob. np. W. Szydło, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 154, Nb 2, s. 330). Brak takiej regulacji należy ocenić zdecydowanie krytycznie. W literaturze prezentowane są trzy stanowiska w zakresie własności urządzeń, drzew i krzewów znajdujących się na granicy.

Zgodnie z pierwszym stanowiskiem należy przyjąć ich współwłasność w częściach ułamkowych (tak J. S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 150, który jednak zawraca uwagę, że brak jest podstawy prawnej dla tego rozwiązania; E. Gniewek, w: System PrPryw, 2013, t. 3, Nb 226, s. 428 nie wyklucza powstania współwłasności urządzeń).

Zgodnie z drugim stanowiskiem granica dzieli urządzenie (drzewo, krzew) na części, które stanowią własność właściciela gruntu, na którym dana część się znajduje (łac. superficies solo cedit; zob. np. W. Szydło, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 154, s. 330, Nb 2; G. Karaszewski, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Karaszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo, s. 195). Poszczególne elementy urządzenia (drzewa, krzewu) stają się bowiem niezależnymi częściami składowymi gruntów, z którymi są trwale związane.

Zgodnie z trzecim stanowiskiem, urządzenia lub rośliny znajdujące się na granicy gruntów stają się własnością tego, kto jest wytworzył lub zasadził (tak M. Habdas, w: Komentarz, 2017, t. II, art. 155, Nb 3).

Z uwagi na powyższe, jak Pan widzi, stanowisko doktryny w tej kwestii jest dalej sporne. Jednak w mojej ocenie, jeżeli na granicy znajduje się jedynie ściana budynku, a cała konstrukcja znajduje się na nieruchomości sąsiada, to należy mówić o prawie własności sąsiada do całości budynku. Z uwagi na powyższe, niestety wszelkie Pana ingerencje w ścianę budynku mogą skończyć się na konflikcie z sąsiadem i naruszeniem jego prawa własności. Jednak jeżeli np. chce Pan dopuścić się ingerencji mało inwazyjnej, jak np. oprzeć tylko wiatę o ścianę – co nie wpływa na budynek – to słusznie zwrócono uwagę w literaturze, że art. 154 pozwala stosować odpowiednio przepisy o zarządzie i korzystaniu z rzeczy objętej współwłasnością ułamkową (art. 199–209; por. np. J. S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 150).

Wpływ oficyny sąsiada na nieruchomość sąsiednią

Jednak pomijając także powyższe, nie jest powiedziane, iż jest to sytuacja bez wyjścia, bowiem ściana na pewno skutecznie wpływa także na Pana prawo własności, gdyż ściana może np. zacieniać Pana nieruchomość. Z uwagi na powyższe, może Pan powołać się na immisje. Zgodnie bowiem z treścią art. 144 kc Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis art. 144 dotyczy tzw. immisji, powszechnie określanych mianem pośrednich. Tradycyjnie immisje dzieli się na pośrednie i bezpośrednie, a wyodrębnia się także inne niż immisje naruszenia prawa własności.

W przypadku niedozwolonej immisji (bezprawnej w świetle art. 144) przysługuje roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 w zw. z art. 144). Jeśli immisja doprowadza do szkody, podstaw do jej naprawienia poszukiwać należy w art. 415 i n. Kodeksu cywilnego. Zgodnie natomiast z art. 222 § 2 przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności. Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności.

Z uwagi na powyższe, jeżeli ma Pan pomysł na ścianę, proponuję porozmawiać z sąsiadem i przedstawić mu swoje plany – w przypadku braku porozumienia proszę powołać się na powyższe przepisy.