Odzyskanie działki utraconej w wyniku zasiedzenia

Nabycie prawa do nieruchomości przez zasiedzenie

Z treści Pana pytania wynika, jakoby Pana sąsiedzi z mocy prawa nabyli własności nieruchomości przez zasiedzenie następnie potwierdzone orzeczeniem Sądu. Niestety nie wskazuje Pan, kiedy zmarli sąsiedzi, albowiem od tego uzależniony jest pozostały do końca czas niezbędny do zasiedzenia. Wyraźnie wskazać należy, iż nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie przez sąsiadów nie stoi na przeszkodzie następczemu zasiedzeniu nieruchomości przez Pana.

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

W Pana przypadku będziemy mieli do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu.

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Przesłanki zasiedzenia

Poniżej pragnę wskazać na dwie przesłanki zasiedzenia.

Pierwsza z nich to posiadanie.

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władnie nieruchomością powinno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otocznie postrzega wolę władania nieruchomością, będącą przedmiotem zasiedzenia, jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60).

Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

Po jakim czasie następuje zasiedzenie

Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy posiadania. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c., zgodnie z którym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c., posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.

W Pana przypadku nie ma wątpliwości, iż nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wymaga upływu 30 lat. Przy czym posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel.

Takim wyrazem objęcia całej nieruchomości w posiadanie jest gospodarowanie na niej, uprawianie roli, dbanie o nią, opłacanie podatków od nieruchomości, ponoszenie innych kosztów jej utrzymania, może to również być wykonywanie, czy też „załatwianie” określonych spraw jako właściciel nieruchomości przed organami administracji. Wskazane powyżej okoliczności będą musiały zostać przez Pana udowodnione w toku postępowania przed sądem. Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. III CKN 35/97, w którym to stwierdził m.in., iż dla wykazania posiadania samoistnego należy aby posiadacz (posiadacze) „…zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców…”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż „Sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.

Kto przejmuje spadek po osobach nie mających krewnych?

Wskazuje Pan jednocześnie, iż sąsiedzi nie mieli najprawdopodobniej żadnych krewnych. W takiej sytuacji zastosowanie miałyby art. 935 K.c., zgodnie z którym w sytuacji braku małżonka spadkodawcy, jego krewnych i dzieci małżonka spadkodawcy, powołanych do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu. Jeżeli ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy w Rzeczypospolitej Polskiej nie da się ustalić albo ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy znajdowało się za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa jako spadkobiercy ustawowemu.

Wyraźnie podkreślić należy, iż w przedmiotowej sprawie należałoby przeprowadzić postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku najpierw po jednym z sąsiadów (zmarłym wcześniej), po którym dziedziczyłby na pewno pozostały przy życiu małżonek, a następnie postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po drugim małżonku.

Stosownie do treści art. 510 K.p.c. zainteresowanym w sprawie (o stwierdzenie nabycia spadku) jest każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania, może on wziąć udział w każdym stanie sprawy aż do zakończenia postępowania w drugiej instancji. Jeżeli weźmie udział, staje się uczestnikiem. Na odmowę dopuszczenia do wzięcia udziału w sprawie przysługuje zażalenie.

Możliwość ustalenia właścicieli nieruchomości, przysługujących im udziałów i obszaru nieruchomości

Nie ulega wątpliwości, iż chęć nabycia prawa własności do opisywanej przez Pana nieruchomości nie rodzi po Pana stronie uprawnienia do bycia zainteresowanym. W chwili obecnej mając na uwadze, iż nieruchomość, o której Pan pisze, została wydzielona z Pana nieruchomości, może Pan na podstawie księgi wieczystej, przy założeniu jej posiadania, sprawdzić, pod jaki numer księgi wieczystej nieruchomość została wyłączona. W chwili obecnej na skutek elektronicznego dostępu do ksiąg wieczystych (baza zawiera około 80% wszystkich ksiąg wieczystych) istnieje możliwość ustalenia właścicieli nieruchomości, przysługujących im udziałów, jak i obszaru nieruchomości.

Informacje zdobyte w ten sposób pozwolą Panu na ustalenie stanu prawnego nieruchomości, a przede wszystkim właścicieli. Nie można bowiem wykluczyć, iż sąsiedzi na skutek darowizny przekazali nieruchomość na inny podmiot np. z prawem służebności osobistej lub dożywocia.

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Dziedziczenie nieruchomości przez gminę

Jeżeli okazałoby się, że brak jest osób, o których mowa w art. 935 K.c., nieruchomość na mocy ustawy dziedziczyć będzie gmina. Nieruchomość wejdzie wówczas do gminnego zasobu nieruchomości. Zgodnie z art. 24 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Co do zasady, z zastrzeżeniem art. 37 ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Zbycie nieruchomości przez gminę w drodze bezprzetargowej

Zgodnie z art. 37 ust. 2 ww. ustawy nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

1. jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34;
2. zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;
3. jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;
4. zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
5. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
6. przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
7. ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
8. jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
9. przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
10. jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
11. jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;
12. jest zbywana na rzecz podmiotów, o których mowa w art. 61 ust. 1;
13. jest zbywana na rzecz spółki celowej utworzonej na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133) lub właściwych podmiotów wymienionych w art. 17 ust. 2 tej ustawy, realizujących przedsięwzięcia Euro 2012, w celu ich wykonania, w sytuacji gdy jej nabycie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nastąpiło w trybie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;
14. jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. Nr 135, poz. 789).

Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości gminnej

Stosownie do treści art. 34 ww. ustawy w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

„1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

2. W przypadku zbiegu uprawnień do pierwszeństwa w nabyciu, stosuje się kolejność wymienioną w ust. 1.

3. Zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

4. Osoby, o których mowa w ust. 1 pkt 3, zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

5. Osoby, o których mowa w ust. 1 i ust. 6, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie”.

Istotna z punktu widzenia Pana interesu jest treść art. 34 ust 1 pkt 2 ww. ustawy, zgodnie z którym w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu. Należałoby zatem zapoznać się z treścią uzasadnienia wyroku stwierdzającego nabycie własności przez zasiedzenie, albowiem samo orzeczenie nie powoduje powstania prawa własności. Prawo własności nabyte w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa. Wyrok jest jedynie jego potwierdzeniem. Jeżeli zatem przesłanki do zasiedzenia były spełnione przed dniem 5 grudnia 1990 r., wówczas prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości będzie w mojej ocenie przysługiwało Panu.