Odpłatne zbycie nieruchomości a podatek
Gdy zbywana nieruchomość stanowi odrębny majątek, to środki uzyskane ze sprzedaży również stanowią majątek odrębny. Zgodnie z art. 33 pkt 1 i pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił; a także – przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego stanowią część majątku odrębnego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Nieustannie kontrowersyjne jest, czy przeznaczenie środków z majątku odrębnego na zakup do majątku wspólnego jest w ogóle możliwe i jakie niesie konsekwencje. Bowiem co do zasady, jeśli za pieniądze z majątku odrębnego małżonek np. kupi jakiś przedmiot, to on winien być w całości jego własnością i automatycznie nie wejdzie do majątku wspólnego i odwrotnie.
Na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych [Dz.U.2016.2032 t.j. ze zm. dalej jako u.PIT] – wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e u.PIT, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 u.PIT.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Wydatki na własne cele mieszkaniowe
Część przedstawicieli doktryny uważa, że konieczne jest rozszerzenie wspólności majątkowej na środki z majątku odrębnego, by dokonać nabycia do matkując wspólnego, które wypełni warunki zwolnienia. Część zaś uznaje takie wydatki za zgodne z warunkami zwolnienia bez zastrzeżeń i uważa, że wydatkami na własne cele mieszkaniowe są również te dotyczące składników majątku wspólnego małżonków, także w sytuacji, gdy wydatki takie są finansowane ze środków pochodzących ze sprzedaży domu lub mieszkania stanowiącego odrębny majątek jednego z małżonków. Jeszcze inni, jak np. K. Kamiński, uznają, iż dopiero włączenie środków z majątku odrębnego do wspólnego pozwala wydatkować je na wspólny cel (we współwłasności małżeńskie) [Lex/el QA 208526]. Korzystnie zaś w piśmie z dnia 16 kwietnia 2013 r. wypowiada się Izba Skarbowa w Katowicach, IBPBII/2/415-59/13/NG, że:
„Jednak dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy istotna będzie kwestia ustalenia, czy cała kwota uzyskana ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego przez wnioskodawcę w spadku (a więc należącego do jego majątku odrębnego) może podlegać zwolnieniu z opodatkowania, jeśli przeznaczona będzie na zakup lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego wnioskodawcy i jego małżonka. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy(t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 1 ww. ustawy). Ponadto ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego, nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzenia udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy uznać należy, iż skoro będące przedmiotem sprzedaży spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego stanowiło majątek osobisty wnioskodawcy, a uzyskany ze sprzedaży tego prawa przychód zostanie począwszy od daty sprzedaży nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie w całości wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, jakim jest nabycie lokalu mieszkalnego należącego do obojga małżonków, to nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby przychód ten w całości przeznaczony na nabycie lokalu mieszkalnego korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej, zostaje spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na nabycie lokalu mieszkalnego, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki, które pochodziły ze sprzedaży majątku osobistego wnioskodawcy zostały wydatkowane na nabycie lokalu mieszkalnego, który wejdzie w skład majątku wspólnego wnioskodawcy i jego współmałżonka.”
Jak może Pani zatem zauważyć, zdania są podzielone.
Zakup udziału w nieruchomości do majątku odrębnego
Najbezpieczniejsze wyjście, przez nikogo niekwestionowane, to nabyć ów dom z działką we współwłasności udziałowej (nie do majątku małżeńskiego), podobnie jak miałoby to miejsce przy nabyciu z osobą obcą. Czyli za środki z majątku odrębnego kupuje Pani udział w nieruchomości do majątku odrębnego, tak samo mąż, i nabywacie udziały proporcjonalnie do posiadanych środków przeznaczonych na ten cel, czyli jeśli Pani ma w majątku odrębnym 4 mln a mąż 5 mln i nabywacie dom za 9 mln, to Pani do majątku odrębnego nabędzie 4/9 a mąż 5/9.
Nota obciążeniowa
