Opłacenie podatku w Niemczech od sprzedaży odziedziczonego mieszkania w Polsce

Osiągnięcie dochodu ze sprzedaży mieszkania znajdującego się na terytorium Polski przez rezydenta niemieckiego

W przedstawionej przez Pana sprawie kwestia obywatelstwa nie ma znaczenia. Istotne jest natomiast to, że na stale mieszka Pan i pracuje w Niemczech, zatem bez wątpienia można przyjąć, że, dla celów podatkowych, jest Pan rezydentem niemieckim. Z racji tego, że osiągnął Pan dochód ze sprzedaży mieszkania znajdującego się na terytorium Polski, w kwestii ustalenia miejsca opodatkowania należy sięgnąć do polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Kluczowe będą następujące przepisy tej umowy:

„Artykuł 6

Dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Artykuł 24

W przypadku osoby mającej miejsce zamieszkania lub siedzibę w Republice Federalnej Niemiec, podatek będzie ustalany w następujący sposób – dochód uzyskiwany w Rzeczypospolitej Polskiej lub mienie położone w Rzeczypospolitej Polskiej, które zgodnie z niniejszą umową może podlegać opodatkowaniu w Rzeczypospolitej Polskiej, podlega wyłączeniu z podstawy wymiaru podatku niemieckiego”.

Czy dochód ze sprzedaży nieruchomości w Polsce osiągnięty przez osobę przebywającą w Niemczech będzie podlegał opodatkowaniu w Niemczech?

W świetle powyższego dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce podlegać będą opodatkowaniu w Polsce, ponieważ takie dochody mogą być zaś opodatkowanie w państwie położenia nieruchomości – czyli w tym przypadku w Polsce. Zgodnie zaś z art. 24 ust. 1 lit. a umowy dochód osoby niemieckiej ze sprzedaży nieruchomości w Polsce nie będzie w Niemczech podlegał opodatkowaniu. Oznacza to, że musi Pan rozliczyć się ze sprzedaży nieruchomości w Polsce. W Niemczech dochód ze sprzedaży jest zwolniony, więc nie płaci Pan żadnego podatku i nie składa dokumentów.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2017 r. należy rozliczyć na formularzu PIT-39 składanym do 30 kwietnia 2018 r. Zgodnie z § 5 ust. 2 pkt 2 lit. c rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 sierpnia 2005 r. w sprawie właściwości organów podatkowych w przypadku uzyskiwanych przez będących nierezydentami podatników podatku dochodowego od osób fizycznych dochodów (przychodów) innych niż z działalności gospodarczej lub z tytułu wywozu ładunków i pasażerów, właściwi miejscowo są naczelnicy urzędów skarbowych, ustaleni ze względu na miejsce wykonywania czynności, z których uzyskiwany jest przychód. Zatem organem podatkowym właściwym w sprawie opodatkowania dochodu uzyskanego przez nierezydenta ze sprzedaży nieruchomości będzie naczelnik urzędu skarbowego ustalony wg miejsca zawarcia umowy sprzedaży (podpisania aktu notarialnego).

Zwolnienie z zapłaty podatku ze sprzedaży mieszkania

W celu zwolnienia się z obowiązku zapłaty podatku może Pan skorzystać z opcji, jaką daje art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Artykuł ten stanowi, że jeżeli cały przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony na zakup innej nieruchomości na cele mieszkaniowe to transakcja sprzedaży nie podlega opodatkowaniu. Zakup może dotyczyć nieruchomości położonej na terytorium krajów UE. Pieniądze należy wydać w maksymalnym okresie 2 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Oznacza to, że uzyskany ze sprzedaży przychód musi Pan przeznaczyć na zakup innej nieruchomości do 31.12.2019 r.

Proszę pamiętać, że choć termin na wydanie pieniędzy wynosi dwa lata, to i tak ciąży na Panu obowiązek złożenia deklaracji PIT-39 do 30 kwietnia 2018 r. W deklaracji tej można jednak uwzględnić planowany, przyszły wydatek na zakup nieruchomości. Jeżeli w dokumencie PIT-39 zadeklaruje Pan wydanie całego przychodu na nową nieruchomość, to podatku Pan nie zapłaci. Jeśli natomiast okazałoby się później, że w terminie 2 lat nie udało się wydać wszystkich pieniędzy, będzie Pan zobowiązany do złożenia korekty deklaracji PIT-39 i wpisania rzeczywiście wydanej kwoty.