Odwołanie zarządu wspólnoty ze względu na przekroczenie uprawnień

Zarząd nieruchomością wspólną

Pyta Pan, czy w tej sprawie ma zastosowanie przepis o przekroczeniu uprawnień. Nie wiem jednak, czy chodzi o przekroczenie uprawnień na gruncie prawa karnego, czy też podejmowanie decyzji bez ważnego upoważnienia. Należy na początku zaznaczyć, że zgodnie z art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.):

„1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.”

Jak z tego wynika, jeżeli zarząd nieruchomością wspólną (zarządzanie nieruchomością wspólną) nie został odmiennie uregulowany w umowie lub uchwale, o której mowa w art. 18 ust. 1 i 2a u.w.l., oraz jeżeli liczba samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu jest większa niż siedem i nie chodzi o nieruchomości zarządzane przez spółdzielnie mieszkaniowe w myśl przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową (większą) są obowiązani powołać jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd, składający się wyłącznie z osób fizycznych (zarządcą – w umownym modelu zarządu – może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna; patrz art. 18 ust. 1 u.w.l.).

W skład zarządu wchodzi z reguły jeden lub kilku współwłaścicieli. Jednakże ustawa dopuszcza powołanie do zarządu także osoby spoza grona właścicieli. Wówczas jednak może to być jedynie osoba, która legitymuje się tytułem licencjonowanego zarządcy.

Kwestiom związanym z zarządcą (o którym mowa w art. 18 ust. 1 in fine u.w.l.) i zarządem w znaczeniu art. 20 u.w.l. są poświęcone tezy wyroku Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2004 r. (I CK 108/2003, LexPolonica nr 405079), które brzmią następująco:

„1. W art. 18 ust. 1 u.w.l. jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu funkcjonalnym występuje w licznych innych przepisach ustawy o własności lokali, w tym w art. 13 ust. 1, art. 14, 15, 22, 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 i w art. 33.

2. W przepisach art. 20 ust. 1 i 2 oraz art. 21 ust. 1 u.w.l. jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym, bowiem chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej, która – jak wynika z art. 6 zd. drugie u.w.l. – może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 u.w.l., nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Pojęcie zarządu w znaczeniu podmiotowym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, 23 ust. 1, art. 24, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 32a u.w.l.

3. Przewidziany w art. 18 ust. 2a u.w.l. obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej”.

Odwołanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Oczywiście członek zarządu lub cały zarząd może być w każdym czasie odwołany lub zawieszony w czynnościach uchwałą właścicieli lokali. Czynności te nie wymagają uzasadnienia i – w tym zakresie – nie podlegają badaniu sądu. Uchwała taka może być jednak zaskarżona, z uwagi na wadliwość formalną (np. naruszenie zasady wymaganej większości).

W postanowieniu z 26 stycznia 2006 r. (V CSK 53/2005, LexPolonica nr 1176114) Sąd Najwyższy stwierdził: „Jeżeli u podstaw zakwestionowania uchwały o wykluczeniu członka zarządu ze składu zarządu leży interes ekonomiczny ogółu właścicieli lokali i ten interes określa charakter sprawy o uchylenie, ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały o wykluczeniu, to jest to sprawa o prawa majątkowe”.

Do stosunku członkostwa w zarządzie, w zakresie nieuregulowanym w ustawie, mają zastosowanie m.in. przepisy prawa cywilnego dotyczące zlecenia, niezależnie od praw i obowiązków wynikających z umowy (uchwały o powołaniu). W szczególności odwołanie lub zawieszenie nie wpływa na prawo do wynagrodzenia, które określono w umowie (uchwale) o powołaniu, chyba że co innego wynika z umowy lub uchwały o powołaniu w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Zaznaczam też, że jeżeli zarząd nie został powołany lub mimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Wniosek w tej sprawie składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, który w postępowaniu nieprocesowym, odpowiednio do art. 611-616 K.p.c., z udziałem pozostałych właścicieli i po przeprowadzeniu rozprawy orzeknie w tym przedmiocie. Ustanawiając zarządcę przymusowego, którym z reguły będzie jeden z właścicieli lokali, sąd określi zarazem zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie, zobowiązując do składania okresowych sprawozdań z jego wykonywania. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Ustanowienie przez sąd zarządcy przymusowego wspólnoty mieszkaniowej

Z żądaniem ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego może wystąpić także dotychczasowy zarządca nieruchomości (niebędący współwłaścicielem), który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat, jeżeli właściciele lokali nie dokonali (w tym czasie) wyboru zarządu ani nie powierzyli zarządu nieruchomością wspólną w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l.

Generalnie należy zaznaczyć, że członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, podobnie jak członkowie zarządu innych podmiotów prawa, ponoszą odpowiedzialność, która nierozerwalnie związana jest ze sprawowaną funkcją.

Istota odpowiedzialności organizacyjnej sprowadza się w szczególności do należytego wykonania uchwał wspólnoty mieszkaniowej, osiągnięcia planowanego wyniku finansowego, a związane z nią regulacje zawarte są w ustawie o własności lokali. Na mocy art. 20 u.w.l. członków zarządu można w każdej chwili odwołać lub zawiesić w wykonywaniu ich funkcji, przy czym uchwała w takiej sprawie nie wymaga uzasadnienia, dlatego też w przypadku jej zaskarżenia sąd nie bada przyczyn takiej decyzji, lecz ograniczy się jedynie do kwestii proceduralnych.

Wyrażenie dezaprobaty dla działalności zarządu poprzez nieudzielenie absolutorium

Kolejnym środkiem służącym realizacji odpowiedzialności organizacyjnej jest możliwość wyrażenia dezaprobaty dla działalności zarządu poprzez nieudzielenie absolutorium.

W tym miejscu należy podkreślić, że w piśmiennictwie przyjmuje się, iż udzielenie absolutorium nie zwalnia członków zarządu z odpowiedzialności cywilnej. Zaznaczam także, że za wyrządzoną wspólnocie mieszkaniowej szkodę członkowie zarządu ponoszą także odpowiedzialność odszkodowawczą.

Zgodnie z brzmieniem art. 471 Kodeksu cywilnego – dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Podstawową, jednak nie jedyną, przesłanką tego rodzaju odpowiedzialności jest powstanie szkody, co w przedstawionym przez Pana przypadku należałoby udowodnić np. opinią biegłego.

Należy jednak pamiętać, że członkowie zarządu odpowiadają na zasadzie winy, odpowiadają więc tylko wtedy, gdy powstała szkoda jest konsekwencją niewykonania lub nienależytego wykonywania obowiązków.

Problem jest w tym, że w ewentualnym procesie należy udowodnić powstanie szkody, jej wysokość, zaniechanie członków zarządu lub nienależyte wykonywanie obowiązków, ale także związek przyczynowy, innymi słowy, że szkoda powstała z tego powodu, że zarząd zaniechał działania, do którego był zobowiązany lub nienależycie wykonał swoje obowiązki. Ponadto, w razie udowodnienia powyższego pozwany zarząd (jego członkowie) może uwolnić się od odpowiedzialności, jeżeli wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi.

Odpowiedzialność członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej za wadliwie wykonany remont budynku

Problemem jest jednak to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z odpowiedzialnością członków zarządu czy też administratora (jeżeli jest we wspólnocie taki podmiot) lub wykonawcy robót budowlanych.

W sytuacji, gdy wspólnota wybrała model zarządu własnego, jej organ – zarząd wspólnoty zazwyczaj decyduje się na podjęcie współpracy z firmą, która będzie pełnić we wspólnocie funkcję administratora nieruchomości. Administrator wykonuje tylko takie obowiązki, jakie zlecił mu zarząd wspólnoty. Umowa o administrowanie nieruchomością może być zawarta na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o zleceniu.

To administrator najczęściej odpowiada za stan techniczny budynku wspólnoty i ma obowiązek informowania wspólnoty o konieczności remontu lub wymiany instalacji technicznej.

Należy jeszcze rozważyć kwestię, kto może inicjować proces. Na pewno wspólnota mieszkaniowa ma taką możliwość, jednak w sytuacji, gdy tego nie uczyni, prawo wytoczenia powództwa przeciwko członkom zarządu przysługuje każdemu właścicielowi.

Podstawę prawną stanowi art. 209 K.c., który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W literaturze przyjmuje się, że mieści się to w zakresie czynności zachowawczych, właściciel nie działa wówczas we własnym imieniu lecz niejako zastępuje wspólnotę mieszkaniową.

Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej wybrani w trybie art. 20 ww. ustawy wykonują w imieniu i na rzecz, a także ze skutkiem dla wspólnoty mieszkaniowej, szereg funkcji:

a) funkcje reprezentacyjne na zewnątrz oraz w stosunkach wewnętrznych wspólnoty mieszkaniowej pomiędzy jej członkami,

b) funkcje kierowania sprawami wspólnoty, w takim zakresie jak wynika to z zakresu ustawowych uprawnień zarządu lub zakreślonego wyraźnie przez wspólnotę mieszkaniową w drodze uchwały, jednakże bez przekroczenia zakresu ustawowych uprawnień, podejmując w związku z tym czynności prawne, faktyczne, a także procesowe.

W jaki sposób działa zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Działanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, jako że jest to działanie w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, wywołuje skutki dla całej wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszystkich właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, a nie dla poszczególnych członków zarządu wspólnoty. Nie jest to jednak działanie organu władczego w stosunku do poszczególnych właścicieli lokali.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej działa samodzielnie, lecz wyłącznie w zakresie zwykłego zarządu; w sprawach przekraczających zwykły zarząd, o których mowa w art. 22 ww. ustawy, do ważności działania wspólnoty mieszkaniowej potrzebna jest decyzja organu stanowiącego podjęta w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W zakresie uprawnień zarządu działającego zgodnie z normą przepisów prawa i zgodnie z zakresem umocowania pozostają następujące czynności, w tym w szczególności:

1. czynności bieżącego administrowania mające na celu utrzymanie i zabezpieczenie nieruchomości wspólnej, a także podejmowanie czynności w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, na podstawie umocowania wspólnoty mieszkaniowej,
2. czynności reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej, w tym m.in. w sądzie w sprawach dotyczących wspólnoty mieszkaniowej,
3. czynności zarządzania gospodarką finansową wspólnoty mieszkaniowej, w tym zakresie nadzór nad należnościami finansowymi wspólnoty mieszkaniowej i jej zobowiązaniami finansowymi, także w sprawach zobowiązań publicznoprawnych,
4. czynności prowadzenia rozliczeń finansowych w stosunkach wewnętrznych i zewnętrznych, z obowiązkiem prowadzenia rachunkowości dostosowanej do wymogów prawa i potrzeb wspólnoty mieszkaniowej oraz prowadzenia rozliczeń finansowych przez rachunek bankowy,
5. czynności organizacyjne, w tym m.in. związane ze zwoływaniem zebrań i prowadzenie innych procedur mających na celu podjęcie decyzji przez organ stanowiący wspólnoty mieszkaniowej,
6. czynności związane z wykonaniem uchwał wspólnoty mieszkaniowej,
7. czynności związane z prowadzeniem różnych wymaganych ewidencji oraz dokumentacji, w tym dokumentacji prawnej, technicznej, eksploatacyjnej z obowiązkiem ochrony tych zbiorów,
8. czynności sprawozdania z zarządu nieruchomością wspólną, w tym sprawozdania finansowego,
9. czynności składania zeznań podatkowych w zakresie wynikającym ze stanu własności i zobowiązań podatkowych, np. w zakresie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, zarząd działa na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i w sprawach jej majątku wspólnego, a zatem jeśli w przypadku działania zarządu lub jednego z jego członków dojdzie do przekroczenia uprawnień ze skutkiem dla wspólnoty mieszkaniowej, w tym finansowym, odpowiada zarząd lub jeden z jego członków odpowiednio do stopnia przyczynienia się. Zarząd odpowiada także za brak działania, czyli za niewykonanie uchwał wspólnoty, do których był zobowiązany.

Prawo właścicieli lokali mieszkalnych do kontroli działalności zarządu wspólnoty

Co do udostępnienia dokumentacji wspólnoty, zgodnie z treścią art. 29 ust. 3 u.w.l. – każdemu właścicielowi lokalu służy prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty.

Stosownie do art. 27 u.w.l. każdy współwłaściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, co nie uchybia przepisom z art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy.

W doktrynie prezentowane jest stanowisko, że prawo do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, skorelowane jest z prawem kontroli działalności zarządu przez każdego właściciela, wynikającym z art. 29 ust. 3 ustawy. Niewątpliwie prawo kontroli zostało sformułowane w ustawie bardzo szeroko i bezspornie obejmuje swoim zakresem wszelkie działania i czynności zarządu lub zarządcy, związane z zarządzaniem wspólną nieruchomością.

Wątpliwości może budzić natomiast sam sposób wykonywania tego prawa przez właścicieli poszczególnych lokali. Z pewnością przysługuje im prawo żądania informacji i sprawozdań dotyczących stanu majątku wspólnoty i wyjaśnień w kwestiach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Chodzi tu o prawo do uzyskania informacji ustnych i pisemnych, prawo osobistego lub z udziałem upoważnionej przez siebie osoby przeglądania wszelkich ksiąg i dokumentacji, prawo otrzymania lub sporządzenia kopii tych dokumentów (por. R. Dziczek – Własność lokali – Komentarz, wydanie 4, s. 201 i J. Kozińska – Środki kontroli działalności zarządu i zarządcy według ustawy o własności lokali – St. Prawn. 2003, nr 3, s. 121).

Prawu kontroli przysługującemu właścicielowi lokalu odpowiada ciążący na zarządzie lub zarządcy obowiązek umożliwienia mu wykonywania tego prawa, z którym wiąże się roszczenie o udzielenie wyjaśnień lub roszczenie o udostępnienie dokumentów. Taki pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 czerwca 2008 roku w sprawie I ACa 1382/07 (Apel.-W-wa 2009/1/1, Lex nr 486260).

Tak więc każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo – na podstawie ustawy o własności lokali – zapoznawać się nie tylko z dokumentacją dotyczącą stanu majątkowego wspólnoty, z księgami i sprawozdaniami, ale również z innymi dokumentami (także pismami) kierowanymi do wspólnoty mieszkaniowej (zarządu), a dotyczącymi ich działalności.

Tak więc w zakresie informacyjnym każdy członek wspólnoty może wytoczyć powództwo o nakazanie udostępnienia takiej dokumentacji przez sąd.

Oczywiście do przekroczenia uprawnień na gruncie prawa karnego nie doszło, bowiem członkowie zarządu nie są funkcjonariuszami publicznymi.

Zgodnie z art. 231 Kodeksu karnego:

„§ 1. Funkcjonariusz publiczny, który, przekraczając swoje uprawnienia lub nie dopełniając obowiązków, działa na szkodę interesu publicznego lub prywatnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§ 2. Jeżeli sprawca dopuszcza się czynu określonego w § 1 w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej, podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10.

§ 3. Jeżeli sprawca czynu określonego w § 1 działa nieumyślnie i wyrządza istotną szkodę, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

§ 4. Przepisu § 2 nie stosuje się, jeżeli czyn wyczerpuje znamiona czynu zabronionego określonego w art. 228.”

Na zakończenie jeszcze raz zaznaczam, zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 września 2014 r. (sygn. akt VI ACa 1814/13) – do przeprowadzenia remontu we wspólnocie mieszkaniowej potrzebna jest uchwała właścicieli określająca zarówno zakres remontu, jak i jego koszt oraz źródło finansowania, a także upoważniająca zarząd do zawierania umów z potencjalnymi wykonawcami robót.