Odwołanie od wyroku orzekającego eksmisję

Jak skutecznie odwołać się od nakazu eksmisji?

Podstawą orzeczenia eksmisji jest brak tytułu prawnego do lokalu.

Zatem, jeśli właściciel lokalu mieszkalnego zgodnie z prawem pozbawił Pani siostrę tytułu prawnego do lokalu, to uważam, że ewentualna apelacja Pani siostry niestety nie będzie miała dużej szansy powodzenia.

Aby apelacja została uwzględniona trzeba by wykazać, iż wypowiedzenie umowy najmu było bezskuteczne, gdyż właściciel nie dopełnił wszelkich wymaganych przez prawo warunków wypowiedzenia umowy najmu.

Zasady wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zostały określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 150).

Zgodnie z art. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 ww. ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie powinno być dokonane pod rygorem nieważności na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zasady wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego

Przede wszystkim więc należy ustalić, czy przed wypowiedzeniem właściciel uprzedził siostrę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wezwał ją do dobrowolnej zapłaty zaległości, wyznaczając jej dodatkowy przynajmniej jednomiesięczny termin na dokonanie zapłaty. Wypowiedzenie z powodu zaległości finansowej jest więc skuteczne tylko wówczas, gdy zostało poprzedzone pisemnym uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego z jednoczesnym wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległych i bieżących należności. Termin ten biegnie od chwili, w której pismo doszło do lokatora w sposób umożliwiający mu zapoznanie się z jego treścią.

Po drugie, aby właściciel mógł skutecznie wypowiedzieć umowę najmu z powodu zalegania z czynszem lub opłatami za używanie lokalu, zaległość ta musi przekroczyć trzykrotność czynszu lub tych opłat. Podkreślić należy, że nie jest tak, iż wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe wyłącznie wówczas, kiedy lokator nie płaci pełnego czynszu przez kolejne trzy miesiące. Wypowiedzenie będzie możliwe także wtedy, gdy najemca wprawdzie płaci czynsz, ale w niepełnej wysokości, a suma tych „niedopłat” przekroczy wysokość trzykrotnego czynszu. Również częściowa spłata zadłużenia – na przykład taka, że zaległość po dokonaniu wpłaty nie przekracza trzykrotności czynszu – nie spowoduje, że właściciel nie będzie mógł skutecznie wypowiedzieć umowy najmu. Bowiem dla ważności wypowiedzenia wystarczy, że wysokość zadłużenia choćby raz przekroczy trzykrotność czynszu i nie zostanie w całości uregulowana w terminie wskazanym w wezwaniu.

Po trzecie, należy ustalić, czy wypowiedzenie zostało dokonane w formie pisemnej i czy zostało podpisane przez osoby uprawnione.

Podważenie skuteczności wypowiedzenia umowy najmu

Podsumowując, aby apelacja miała szanse powodzenia należy wykazać, iż wypowiedzenie umowy najmu było bezskuteczne, bo dokonane niezgodnie z przepisami prawa, o których mowa wyżej.

Fakt, iż orzeczenie eksmisji było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, moim zdaniem mało prawdopodobne, że spowoduje zmianę wyroku pierwszej instancji i oddalenie powództwa o eksmisję; niemniej z ostrożności procesowej siostra może podnieść taki argument i wykazać swoją trudną sytuację życiową.

Zawieszenie postępowania o eksmisję

Natomiast, jeśli siostra zdecyduje się jednak na wniesienie apelacji, to w postępowaniu apelacyjnym można zaproponować, by właściciel lokalu zgodził się na zawieszenie postępowania o eksmisję na czas określony (z tym że nieprzekraczający 1 roku) i równocześnie zobowiązać się, że do tego czasu zaległość zostanie w całości spłacona. Po spłacie zadłużenia w całości właściciel mógłby wówczas cofnąć pozew i sprawa sądowa zostałaby wówczas umorzona.

Wreszcie, jeśli nie uda się doprowadzić do uchylenia lub zmiany wyroku eksmisyjnego, czy umorzenia postępowania, to wówczas siostrze pozostanie negocjowanie z właścicielem lokalu, by ten nie wykonał wyroku eksmisyjnego w zamian za spłatę zadłużenia i po spłacie zawarł z nią nową umowę najmu na zajmowany lokal.