Odwołanie od odmownej decyzji o warunkach zabudowy do SKO

Decyzja o warunkach zabudowy w obiegu prawnym

Na wstępie wskazuję, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest ograniczona w czasie, a jedynym zdarzeniem, jakie powoduje jej wygaśnięcie, jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę dla danego obszaru na podstawie tej albo innej decyzji o warunkach zabudowy. Co do zasady „Decyzje o warunkach zabudowy (lokalizacji inwestycji celu publicznego) dla tego samego terenu można wydać wielu podmiotom, uzyskanie pozwolenia na budowę przez jeden z podmiotów legitymujących się taką decyzją skutkuje utratą racji bytu pozostałych decyzji” (wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 maja 2022 r., sygn. akt II SA/Kr 342/22).

Wskazuję również, że „Na tle przepisu art. 65 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest oczywiste (i pewnie z tego względu nie zostało w nim to expressis verbis wysłowione), że w przepisie tym chodzi o sytuacje, gdy uzyskane pozwolenie na budowę dotyczy tego samego terenu, co wydana wcześniej innemu wnioskodawcy decyzja lokalizacyjna (decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego)” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 sierpnia 2021 r., sygn. akt IV SA/Po 465/21). Zauważyć należy również, że „Dla tego samego terenu możliwe jest wydanie kilku decyzji o warunkach zabudowy więcej niż jednemu wnioskodawcy” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 sierpnia 2018 r., sygn. akt VIII SA/Wa 416/18). Zaś „wydanie kolejnej decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe do czasu, gdy nie zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Wynikający bowiem z aktów administracyjnych stan prawny nieruchomości, w zakresie ustalenia sposobu zagospodarowania terenu, powinien być spójny, w tym znaczeniu, że kolejne decyzje (np. decyzje o warunkach zabudowy) winny uwzględniać stan prawny określony wcześniejszą decyzją o pozwoleniu na budowę, co wynika z treści art. 16 k.p.a.” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 sierpnia 2018 r., sygn. akt VIII SA/Wa 416/18). Bowiem „Przewidziany przepisem art. 65 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. obowiązek wskazuje, że ustawa dopuszcza, po wydaniu pozwolenia na budowę – istnienie dla tego terenu tylko jednej decyzji o warunkach zabudowy; tej właśnie, w oparciu o którą udzielono pozwolenia na budowę” (wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 sierpnia 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 645/18). Natomiast „Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do tego samego terenu na rzecz innego wnioskodawcy, o ile taka sytuacja zachodzi, może być przyczyną stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w oparciu o art. 65 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., o ile uzyska ona walor ostateczności” (wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 sierpnia 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 646/18).

Wobec powyższego można wystąpić o wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy, a jeżeli nie uda się uzyskać pozytywnej decyzji na zabudowę jednorodzinną, obowiązywać będzie wówczas nadal decyzja na zabudowę zagrodową. Bowiem, tak jak wskazałam, dopiero uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę dla danego terenu powoduje, że wszystkie inne decyzje wydane dla tego obszaru wygasają.

Warunki do spełnienia konieczne przy wydaniu WZ

Nadto zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Realizacja zasady dobrego sąsiedztwa – orzecznictwo

Jednocześnie wskazuję, że sam fakt, iż działki w okolicy posiadają zabudowę zagrodową, nie może być przesłanką do odmowy wydania warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zaznaczam, że „Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada kontynuacji (zasada dobrego sąsiedztwa) nie oznacza realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich i ich subiektywnym rozumieniem ładu przestrzennego, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy” (wyrok NSA z dnia 27 lipca 2022 r., sygn. akt II OSK 2356/19). Nadto „Kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, względnie zagospodarowania terenu, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym” (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 20 lipca 2022 r., sygn. akt II SA/Gd 180/22). Bowiem „Zasady dobrego sąsiedztwa, zwanej także zasadą podobieństwa (kontynuacji), wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie można utożsamiać z bezwzględnym obowiązkiem kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, lecz z dostosowaniem nowej zabudowy do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju – przy uwzględnieniu wymogów ładu przestrzennego” (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 20 lipca 2022 r., sygn. akt II SA/Gd 179/22).

Wskazuję również, że „Regulacja art. 6 ust. 2 u.p.z.p. nie pozwala na restrykcyjną wykładnię tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Przyjęcie przy obowiązującej zasadzie dobrego sąsiedztwa nowej funkcji planowanej nowej zabudowy nie stanowi naruszenia tej zasady. Jednorodna funkcja na działkach sąsiednich nie wyklucza wprowadzenia zagospodarowania, które nie jest powieleniem funkcji istniejącej, ale jej uzupełnieniem i nie wchodzącą z nią w kolizję. Zasada dobrego sąsiedztwa nie jest zatem naruszona, jeżeli nowa funkcja jest do pogodzenia z istniejącą, stanowiąc jej uzupełnienie, nie naruszając ładu przestrzennego na analizowanym terenie” (wyrok WSA w Łodzi z dnia 14 lipca 2022 r., sygn. akt II SA/Łd 167/22).

Odwołanie do SKO

Wobec powyższego, jeżeli zostaną spełnione pozostałe przesłanki do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, sam fakt, że będzie to zabudowa mieszkaniowa a nie zagrodowa, nie przesądza o negatywnej decyzji w tym zakresie. Zatem jeżeli dostaną Państwo odmowę, warto spróbować odwołać się do SKO. Najnowsze orzecznictwo wyraźnie wskazuje, że nowa zabudowa nie musi być identyczna z istniejącą, a jedynie ma nie zakłócać istniejącego ładu przestrzennego. Oczywiście nie ma gwarancji wygranej, bowiem w Polsce nie ma prawa precedensowego, wykładnia się ciągle zmienia, co organ to swoja argumentacja, ale szanse są.