Odszkodowanie w przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę

Wypowiedzenie umowy przez najemcę uzasadnione niewłaściwym zachowaniem sąsiadów

Treść załączonego wypowiedzenia wskazuje, iż najemca dokonał wypowiedzenia na podstawie paragrafu 10 ust. 1 umowy najmu, którego treść jest zbieżna z art. 682 Kodeksu cywilnego – jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Jako przyczynę wypowiedzenia najemca podał niewłaściwe zachowanie sąsiadów, które rzekomo zagraża zdrowiu psychicznemu najemcy i jego domowników.

Niestety, jeśli przyczyna podana w treści wypowiedzenia okaże się prawdziwa, sąd może uznać wypowiedzenie za skuteczne i oddalić Pana roszczenie o zapłatę odszkodowania za szkodę.

Odszkodowanie za wypowiedzenie umowy najmu

Tym samym wszystko zależy od tego, jaki materiał dowodowy zostanie zebrany w niniejszej sprawie. Jeśli wystąpi Pan do sądu o zapłatę odszkodowania, to najemca będzie prawdopodobnie próbował udowodnić, że wypowiedzenie umowy najmu jest skuteczne i wiążące. Jeśli przegra Pan proces, to przegra Pan także koszty procesu (tj. przede wszystkim poniesioną przez Pana opłatę sądową od pozwu), ponadto sąd może nałożyć na Pana obowiązek zwrotu kosztów poniesionych przez drugą stronę, na które mogą składać się:

• koszty sądowe poniesione przez najemcę, koszty przejazdów do sądu strony oraz równowartość utraconego zarobku wskutek stawiennictwa w sądzie – jeśli najemcę nie będzie reprezentował adwokat czy radca prawny;
• jeśli najemcę będzie reprezentował adwokat lub radca prawny, to w grę mogą wejść koszty zastępstwa procesowego drugiej strony, koszty sądowe poniesione przez najemcę oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony.

Powodzenie Pana powództwa o odszkodowanie zależy więc od tego, czy najemca zdoła udowodnić, iż przyczyny wypowiedzenia podane przez niego w przedmiotowym piśmie rzeczywiście istniały i uzasadniały wypowiedzenie na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego. Natomiast na Panu będzie ciążył ciężar udowodnienia bezprawnego zachowania najemcy, szkody i jej wysokości, a także związku przyczynowego między szkodą a zachowaniem dłużnika (tj. gdyby najemca zachował się prawidłowo, szkoda by nie powstała). Szkoda może polegać na rzeczywistym uszczerbku w Pana majątku (strata), jak i na utraconych korzyściach (utracony zysk). Utracone korzyści oceniamy z perspektywy stopnia prawdopodobieństwa uzyskania korzyści. Jeśli jest dostatecznie wysoki – roszczenie odszkodowawcze będzie uzasadnione.

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na okres 5 lat

Nie musi Pan wytaczać powództwa co miesiąc ani co miesiąc ponawiać wezwanie do zapłaty. Jednakże z uwagi na to, że opłata sądowa od pozwu, którą będzie Pan musiał uiścić przy wnoszeniu pozwu, wynosić będzie 5% wartości dochodzonego odszkodowania oraz z uwagi na stosunkowo długi czas, na jaki umowa została zawarta, proponuję najpierw wystąpić o mniejszą część kwoty. Jeśli wygra Pan sprawę o tę kwotę, to wówczas będzie podstawa do wystąpienia z roszczeniem o dalsze odszkodowanie.

Proszę mieć jeszcze świadomość, że istotny dla rozstrzygnięcia sprawy może być też stosunkowo długi czas, na jaki umowa została zawarta, oraz czy podjął Pan starania, by ponownie wynająć mieszkanie innemu najemcy.

Sądem właściwym będzie sąd miejsca zamieszkania najemcy albo sąd miejsca wykonania umowy (czyli w tym przypadku oddział banku, w którym ma Pan założony rachunek bankowy, na jaki miał wpływać umówiony czynsz). Wybór sądu należy do Pana jako powoda.