Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu komunalnego

Kto może wstąpić w stosunek najmu lokalu komunalnego?

Oczywiście stanowisko zarządcy jest błędne. W stosunek najmu może wstąpić osoba bliska (córka) stale zamieszkująca z najemcą w wynajmowanym przez niego lokalu aż do chwili jego śmierci. Odnosząc się do tej przesłanki, SN w wyroku z dnia 15 stycznia 1981 r., III CRN 314/80, OSNC 1981, nr 6, poz. 119, uznał, że przesłanka stałego zamieszkiwania wymaga, aby dana osoba nie miała innego mieszkania, a lokal mieszkalny zajmowany przez tę osobę z najemcą stanowił centrum jej spraw życiowych. Dopuszczalne są przy tym przerwy w tym wspólnym zamieszkiwaniu (np. spowodowane dłuższym wyjazdem lub chorobą), a o tym, czy mimo takich przerw nadal mamy do czynienia ze wspólnym stałym zamieszkiwaniem, decyduje zamiar osób wspólnie zamieszkujących, a więc czynnik „ze sfery ich świadomości i woli” – por. wyrok SN z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 1023/99, LEX nr 53288. Stan stałego zamieszkiwania z najemcą ma trwać do chwili jego śmierci, nie ma za to znaczenia stan po jego śmierci, który nie wpływa na wstąpienie w najem – por. wyrok SN z dnia 28 października 1980 r., III CRN 230/80, M. Praw. 1994, nr 9, poz. 273.

Obecnie art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.) dotyczy zarówno lokali wchodzących w skład zasobów publicznych, jak i lokali stanowiących własność prywatną.

W razie sporu, osoba uprawniona na podstawie art. 691 K.c. do wstąpienia w najem po śmierci najemcy może w procesie sądowym żądać ustalenia, że wstąpiła w stosunek najmu, a wynajmujący może, w razie sporu na ten temat, żądać na drodze sądowej ustalenia nieistnienia stosunku najmu. Ma ona bowiem interes prawny w potwierdzeniu stanu prawnego wynikłego ze śmierci najemcy (por. uchwały SN z dnia 21 marca 1977 r., III CZP 19/77, OSNCP 1977, nr 10, poz. 178 i z dnia 19 listopada 1996 r., III CZP 115/96, LexPolonica nr 315272, OSNC 1997, nr 4, poz. 35, które zachowują aktualność.

Pozwany jest drugą stroną stosunku najmu, tj. wynajmującym (zazwyczaj jest nim właściciel) – por. wyrok SN z dnia 23 października 1981 r., III CRN 212/81, M. Praw. 1994, nr 9, poz. 274.

Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu – por. wyrok SN z dnia 12 lutego 2002 r., I CKN 527/00, LexPolonica nr 355490, OSNC 2002, nr 12, poz. 159.

Wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w miejsce zmarłego najemcy

Sprawa o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w miejsce zmarłego najemcy podlega rozpoznaniu w postępowaniu „zwykłym” – por. uchwałę SN z dnia 20 listopada 2003 r., III CZP 77/03, LexPolonica nr 365035, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 109. Poza tym, jak wyjaśnił SN w wyroku z dnia 21 maja 2002 r., III CKN 599/00, LEX nr 56042, jeżeli po śmierci najemcy pozostało w lokalu kilka osób, które stale mieszkały z nim do chwili jego śmierci, to każda z tych osób wstępuje po nim z mocy prawa w stosunek najmu, zaś sąd nie może dokonywać wyboru, które z tych osób wstąpiły w stosunek najmu, kierując się stopniem ich pokrewieństwa z najemcą.

Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa. Zawarcie umowy najmu ma charakter deklaratoryjny, potwierdzający fakt wstąpienia w stosunek najmu. Nie ma mowy o korzystaniu z lokalu bez tytułu prawnego, gdyż takowym jest stosunek najmu, w który najemca wstępuje z mocy prawa. Do wstąpienia w stosunek najmu nie potrzeba żadnej czynności prawnej, a rolą wynajmującego jest przygotowanie w mojej ocenie nowej umowy (forma aneksu jest dopuszczalna, ale w praktyce stosuje się zawarcie umowy najmu). Sam zarządca zaprzecza sobie – przyjmując, iż umowa będzie aneksowana, wskazujemy, iż jej treść dotyczyć będzie także następcy prawnego.