Odstępstwa od prawa pierwokupu

Kiedy pierwokup przysługuje gminie?

Prawo pierwokupu polega na zastrzeżeniu (wynikającym z przepisu ustawy lub z czynności prawnej), że dla jednej ze stron zastrzeżone jest pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej

Pierwokup ten przysługuje gminie, na której terenie położona jest dana nieruchomość, w przypadku:

1. Sprzedaży nie zabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego; nieruchomość uważa się za zabudowaną, jeśli budowa wzniesionego na niej obiektu budowlanego jest w takim stadium, że można go określić jako „stan surowy zamknięty”. Przy ocenie tej kwestii należy jednak brać pod uwagę konkretny przypadek, gdyż przykładowo Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 29 kwietnia 1992 r. wypowiedział się, że „nieruchomością zabudowaną, a więc wyłączoną z zakresu prawa pierwokupu, jest nieruchomość, na której wzniesiono nie zadaszony jeszcze budynek mieszkalny” (sygn. akt I CR 11/92; niepublikowane).

Ograniczenie pierwokupu

Z zakresu przedmiotowego prawa pierwokupu wyłączone są jedynie te zabudowane nieruchomości, na których obiekt budowlany został wzniesiony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a więc – co do zasady – na podstawie ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwolenia na budowę. Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w licznych orzeczeniach (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1998 r.; sygn. akt II CKN 552/97; niepublikowany; postanowienie Sądu Najwyższego z 7 września 2000 r.; I CKN 143/99; OSNC 2001 r., nr 2, poz. 29). Aktualność zachowuje również stanowisko Sądu Najwyższego w odniesieniu do art. 76 ustawy z dnia 28 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości wyrażone w uchwale z dnia 9 listopada 1998 r.; sygn. aktIII CZP 33/98; OSNC 1999 r. nr 4 poz. 67);

2. Sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę – ponieważ prawo cywilne w zasadzie nie przewiduje różnic jeśli chodzi o obrót prawem własności i użytkowaniem wieczystym nieruchomości, regulacja dotycząca prawa pierwokupu dotyczy również sprzedaży użytkowania wieczystego.

Z przedmiotowego zakresu prawa pierwokupu wskazanego powyżej w pkt. 1 i 2 wyłączone są nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 ustawy stosuje się odpowiednio (art. 109 ust. 2).

3. Nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego; przesłankę tą ocenia się na podstawie postanowień miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego

4. Sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości; rejestr zabytków prowadzony jest przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie przepisów rozdziału 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2003 r. Nr 162, poz. 1568).

Art. 109 ust. 2 wyłącza stosowanie przepisów o prawie pierwokupu wobec nieruchomości, które w planach miejscowych zostały przeznaczone na cele rolne lub leśne. W obu wypadkach ratio legis opiera się na braku związku tego rodzaju gruntów z zakresem zadań gminy, a także z określonymi w odrębnych ustawach zasadami gospodarowania i ochroną gruntów rolnych, jak również gruntów leśnych. Organami właściwymi w zakresie ochrony gruntów rolnych są – stosownie do art. 5 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a w stosunku do gruntów leśnych – dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych.

Proszę jednak pamiętać, że ograniczenie pierwokupu dotyczy tylko nieruchomości rolnej lub leśnej – niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego; prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę.

W wyroku z dnia 10 października 2000 r., sygn. akt V CKN 96/2000 (OSNC 2001, nr 2, poz. 34), Sąd Najwyższy stwierdził, że wyłączone jest prawo pierwokupu gminy przewidziane w art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została zabudowana budynkiem w stanie surowym zamkniętym. Zabudowę nieruchomości notariusz ustala na podstawie stosownego oświadczenia właściciela. Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że w przeciwieństwie do poprzedniego stanu prawnego (art. 76 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości) ustawodawca nie nawiązuje do wymagania, aby zabudowa nieruchomości nastąpiła „na podstawie zezwolenia na budowę”. Oznacza to, że kwestie tzw. samowoli budowlanej ustawodawca pozostawił unormowaniom innych ustaw, np. prawa budowlanego

Nieruchomość musi być „nabyta” od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, to znaczy, że chodzi tu o nabycie w drodze czynności prawnej, a nie ex lege. Określenie „nieruchomość nabyta uprzednio” oznacza pierwszego nabywcę - pierwokup nie ma więc zastosowania do dalszych sprzedaży (por. wyrok SN z dnia 28 maja 1987 r., sygn. akt II CR 104/87, OSNCP 1988, nr 12, poz. 173).

Prawo pierwokupu przy sprzedaży własności niezabudowanej nieruchomości

Prawo pierwokupu przy sprzedaży własności niezabudowanej nieruchomości przysługuje tylko wówczas, gdy sprzedającym jest osoba, która taką nieruchomość uprzednio nabyła od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Kolejna sprzedaż takiej nieruchomości nie rodzi po stronie gminy prawa pierwokupu. Za uzasadniony należy uznać pogląd, że odnosi się to także do spadkobiercy.

Pierwokupu, o którym stanowi art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2, nie stosuje się w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu - wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Nieruchomości są wykorzystywane na cele rolne i leśne, jeżeli w ewidencji gruntów i budynków oznaczone są jako użytki rolne, grunty leśne, grunty zadrzewione lub zakrzewione oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi, chyba że ustalono dla tych nieruchomości warunki zabudowy i zagospodarowania.

Grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne

Za grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne, stosownie do art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.) uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Grunt jest wtedy użytkiem rolnym, gdy figuruje jako taki w ewidencji gruntów. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454), użytkami rolnymi są m.in. grunty orne, oznaczone symbolem – R, łąki trwałe, oznaczone symbolem – Ł, pastwiska trwałe, oznaczone symbolem – Ps, grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem złożonym z litery „B” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki – § 1, 3, 4, 5 wyżej wymienionego rozporządzenia.

Las nie jest użytkiem rolnym. A w tym wypadku użytki kopalne nie wchodzą w skład nieruchomości rolnej, ale leśnej. W związku z tym, wyłączenie z art. 92 nie ma zastosowania. Ale być może wyjściem będą wskazane przeze mnie powyżej wyłączenia.